新形势下房地产内控控制存在的问题与对策探析

刘红

（陕西秦元热力股份有限公司，陕西 西咸 712085）

一、房地产开发设计管理阶段内部控制现状

（一）房地产开发市场对于房地产内控控制的影响

建筑工程市场的整体发展水平决定着房地产开发的总体。随着社会的进步以及房地产商之间的良性竞争关系，在建筑过程中所需要耗费的成本便会随着市场的走势以及房地产商之间的竞争而水涨船高或者一度下跌，富有变化的房地产市场给建筑内部的变化提供了较为丰富且广泛的空间。

（二）造价内部的不定性对于房地产内控控制的影响

建筑工程其本身的众多不定性因素都是导致造价预算较为不合理的原因。比如运输材料在运输过程中的损坏、人力的突发状况如急性病而导致的施工人手不够、施工原材料的物价突然上涨、货币的贬值等，由于这些不定性因素的存在，施工方往往会迫不得已在原有的预算基础上，为了满足建筑工程的需要而迫不得已提升预算金额。

（三）原材料和新技术的变化对于内控控制的影响

伴随着现今对于环境保护观念的大力普及，以往的建筑材料在使用的过程中会造成环境污染以及原材料的大量损耗现象，对于贯彻落实绿色发展往往是不利的。所以对于房地产开发商而言，一方面要注重原材料的选择以保证原材料的不浪费、尽可能小程度污染环境，而另一方面也要对于新技术进行适当的引进和合理的使用以保证建筑进程的快速推进，而只有房地产开发商场综合衡量时间价值以及利益价值、环保价值后，方可对房地产开发设计进行初步的定义及预估。

二、建筑工程造价内控控制要点

建筑工程造价内控控制包括的主要流程是：第一，投资决策；第二，工程设计；第三，工程招投标；第四，工程施工；第五，工程竣工，等等。建筑工程的众多不确定性因素的发现不应该是在实际其已经对施工的过程造成不良的影响，而是应当做到在整个建筑施工的过程之前就对其有整体的预估。

（一）建筑工程设计阶段内控控制要点

对于建筑工程项目的设计阶段，内控控制是建筑施工工程顺利实施的重要前提。举一个以往施工的实例：设计人员没有在施工前对于施工场地有细致的检查，对于施工现场的具体情况以及不确定因素的判断没有合理的了解和相应对策，导致我们当时在设计阶段的总体框架与实际的施工操作不能做到高度统一，一方面会出现无法预知的差错，且解决周期较长，甚至在必要时需要修改设计图纸，引起不必要的额外施工周期；另一方面会造成预算方面的失误，提前的预估与实际建筑施工存在着较大的差异而无法满足施工需求。

（二）建筑工程承包单位内部控制要点

对于建筑施工在正式进行之前，承包商的预算显得尤为重要。但是由于多年的施工经验，现今的施工方更多考虑的是根据以往施工中出现的问题并作为经验，根据现今施工场地的情况制定相应的计划，更多根据的是其自身的主观意识而忽略了一些特殊情况的存在。一方面是不同的土壤湿度、密度对于地基的深度要求不同，导致地基的基本建造材料以及建筑内部不同，另一方面是施工地当地的具体环境条件如空气湿度等，对于混凝土的原料配比都有着不同的需求，这些情况在一定程度上都决定着工程造价。加之其他的原因如当地施工原材料的价格浮动以及汇率变化、工人的月薪等，这些原因都在一定程度上制约着内控，使众多因素超出原本的控制。

加之对于工程中的审核和监督机制，当出现各种问题及情况时进行初步的审核以及细致的调查，根据图纸对于施工场地进行严谨且规范的检查，一旦有疏漏便要做到事前批准、事中监督和事后审查，尽可能降低不定性因素的影响因素给事中带来的不便。

三、建筑工程造价内控控制策略

（一）建筑工程设计阶段的内控控制策略

对于建筑工程在项目的设计阶段，图纸是必要的一部分，图纸的质量直接决定着施工进度以及质量。在正式施工的前期，相应的准备工作往往是必需的。在设计人员设计施工图纸时，与各个施工阶段的施工人员的协商是必要的。如电气施工人员，对于电气设备的具体尺寸和安装位置；如建筑施工人员，相关的施工材料的要求将会导致建筑密度等的变化。另外，对于施工地点实地的考察是必要的。如果对于施工图以及具体施工地点并不熟悉，且建设单位要求在保证施工图实际效果的前提下，在规定期限内完成，在施工时便会出现一种尴尬的局面。因为要保持施工图的实际效果，但是要对施工图有所调整以满足施工材料的需求，加之设计的变化以及施工人员的实际因素，预算的波动程度将处于无法控制的范围。以及施工图纸实际的可操作性，例如施工人员在拿到图纸时，如果出现由于图纸的具体设计不符合施工要求或缺乏相关施工工具等而影响施工的正常运作，就会出现建筑工程造价远远大于设计造价预算的问题。

面对图纸的设计问题，首先要明确的是不同功能的划分。将施工的不同阶段有着明确的划分，并与相应施工人员协商，制定出适合施工地点其自身的施工要求。另外则是不同设计成员的设计部分，做好责任的分配。如果发生实际施工过程中所需内部与预算的内部有着较大的误差的情况，应将责任落实到个人，并给予相应的惩罚制度，以增强设计人员整体的责任心。所以对于设计人员的录用也应有较高的要求，不仅要在录用之前对其进行专业知识的考察，且应在以后的工作阶段进行更加细致的专业知识的教育，以保证实际施工图纸的设计水平。

（二）建筑工程建设单位内部控制策略

对于项目建设单位而言，最首要的工作是合同的签订以及制定的标准。合同是制定施工指标的最标准的协定，而制定合同的双方，即建设方和施工方，这两者在制定正式的合同及相关手续之前，应对施工过程不仅包括施工的工程管理，还要有质量保证、内部控制等多方面条件的限定，这样才能最大化保证合同发挥其作用。另外，鉴于合同的履行双方，建设方和施工方关于施工中相关权利与义务的制定应该严格按照合同的规定履行，在合同的整个制定过程中就要做到百分之百的公平和公正。

另一方面有关于项目建设单位对于内部的控制为施工设备内部的控制，更重要的一方面则是对于大型施工设备内部的控制。一方面，项目建设单位应该及时引进最先进的管理手段，以保证自身能够在日渐激烈且难以根深蒂固发展的市场竞争中取得相对稳定的地位，进而做到节约内部。另一方面，只有做到严格为施工单位制定完善且相对严格的定期的施工计划和目标，才能够保证对于施工内部的严加管理以及有效控制，实现某种意义上的持续性发展。

除此以外，施工进度的严格把控对于施工人力内部的控制起着至关重要的作用。对于进度的管理，主要包括对于时间的规划、对于物资的规划以及对于人力的规划。在规划工期时间的时候，一定要对建筑施工中可能存在的各种不确定因素进行深入探究，切不可因为赶工期而轻易压缩时间。另外对于工期事件的确定还有一些其他的因素，比如施工工人轮休等等，这些特殊的情况都要考虑在内。

对于物资和人力的规划要依照施工规模的具体量，施工工人的工作能力等去制定，包括人员的调度，原材料的废弃率控制等，一定要保证施工在按时完成的前提下，制定严格且高效的工期，在能够保证施工在规定时间内尽快完成以及保证施工质量的同时，将内部最低化，从而实现资源的最大化利用。