房地产开发企业财务管理问题分析

张艳红 段秀娟

（长春工业大学人文信息学院，吉林 长春 130122）

一、房地产开发企业财务管理概述

房地产开发企业财务管理是企业管理的一个非常重要的组成部分，是对企业经营活动相关的资金活动进行管理，以达到资金有效配置的一种管理活动。

根据公司的经营活动的情况，房地产开发企业财务管理活动主要包括：

（一）对资金筹集的管理

（二）对资金投资运用的管理

（三）对开发成本及费用的管理

（四）对的管理

二、房地产开发企业财务管理存在的问题

（一）融资模式单一，融资渠道较窄

房地产行业属于典型的资金密集型产业，房地产开发企业经营开发离不开资金。房地产开发企业筹资渠道一般包括内部筹资和外部筹资两个来源。内部筹资是指对从企业内部获得资金。企业利用自身现有的资金来扩大公司规模，如增加现有所有者的资金投入，减少利润分配积累资金。外部融资指从企业外部获得资金，包括债务性融资和权益性融资。目前，房地产企业资金主要是债务资本，然而，商业银行对房地产开发企业基本只发放项目开发的贷款，并要求严格的附加条件。当前国家的宏观调控措施给房地产开发企业带来前所未有的财务压力，增加了企业融资困难，加剧了房地产开发企业融资模式单一，融资渠道较窄的状况。

（二）投资管理不够科学合理

房地产行业确实具备比较高额的利润回馈能力，但是高收益也面临着较高的风险。但是一些房地产开发企业盲目追求高收益，没有意识到其背后的高风险。一些房地产企业疯狂拿地，使企业的土地储备严重,投资严重过剩，抗风险能力不足。随着国家对房地产行业一系列紧缩调控政策的出台，市场变化，让房地产行业遭受了严重的财务危机。这就是企业决策者盲目投资，没有深入调研和分析经济政策、市场环境的结果，给企业带来巨大的财务危机，投资管理不够科学合理。

（三）运营资金管理结构不合理

运营资金主要指流动资金， 房地产企业的经营的每个环节都离不开营运资金的存在，如果营运资金不足，资金流断裂，企业无法正常运转，面临随时破产的风险。房地产企业存货比较特殊，不能快速变现，房地产企业总资产中有大约一半为存货，存货的数量巨大，营运资金较大，但是可以马上提现使用的灵活性资产又不多，这会影响企业资金流的运行。很多房地产企业存在借新债还旧债的情况，本期的经营活动所产生的现金净流量不足以抵付负债。现金灵活性差、风险高。

另外，房地产企业的资产周转率长期低于其他企业，说明应收账款收回管理情况较弱，资金回收缓慢，使得企业面临的财务风险高，影响企业当期可动用的资金流情况。

（四）收益分配决策困难

收益分配对企业的生存和发展有一定的影响。当企业盈利时，是分配给投资者，提高他们的积极性，维护企业良好形象，还是留在企业作为自有资金投入到投资项目中，为企业发展提供资金支持，很多企业决策者都很难做出抉择。如果企业收益分配过少，必然会打击投资者的积极性。若分配给投资者的收益过多，又会使企业面临筹资压力，产生一定的财务风险，因此，收益分配决策需要企业管理者有较高的管理水平和决策艺术。

三、完善房地产财务管理能力的建议

（一）拓宽筹资渠道

在整个房地产项目开发的过程中，企业的资金量都需要承受很大的考验。企业应拓宽融资渠道。1、合作开发模式进行项目开展，有钱的出钱，有地的出地，有技术的出技术，实现资源互补，促使企业做大做强，最后实现共赢。2、采用直接融资方式，发行公司债、永续债、优先票据等证券化产品，资金需要方与资金提供方直接联系，减少障碍，降低筹资成本。3、房地产信托融资，通过委托专业的投资机构对于房地产开发企业的融资开展管理的模式。4、发展境外融资，利用境外市场的融资利率、政策等差异，分散企业的融资风险。

（二）加强投资调研分析，提高投资科学性

选择房地产开发项目时，企业需要做出详细的可行性研究分析，为项目方案的决策提供科学、合理、客观的依据。1、成立项目调研组，对项目当地的环境进行充分的调查研究；2、做好项目预算，确定资金需求；3、谨慎估算项目投资收益，充分评估投资风险；4、建立投资绩效评估体系，合理的奖惩机制有利于提高管理团队的积极性，从而提高投资管理的科学性。

（三）合理完善运营资金结构

现金是企业经营的命脉，整个公司从上至下需加强现金管理，合理分配资金，提供资金利用效率。1、加强企业资金供应链控制，统一协调开发商、供应商、建造商、销售商、购房消费者等的关系，形成利益共同体，从整体角提升企业核心竞争力，增强企业盈利能力2、加强人员培训，建立存货管理的制度，提高销售人员要有一定的奖励政策，加快房屋出售速度以提高存货周转率降低财务风险3、加快应收账款的回收，提高营运资金周转效率。

（四）提高收益分配决策能力

房地产企业应根据自身经营状况制定一个符合实际的、合理的收益分配政策，据企业具体情况制定变化的分配制度，增强收益分配的灵活性。定期董事会的成员予以轮换，增加专家人才提高董事会成员决策的科学性。

四、结论

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，房地产业财务管理活动对企业发展中仍然还存在一些不利因素，企业既要练好内功，又要审时度势，千方百计保障企业资金的畅通运行，以提升企业财务管理能力，进而使企业得以在激烈的市场竞争中占据优势。