房地产企业的全面预算管理实践研究

天健置业(上海)有限公司

全面预算管理对于企业来说作用巨大，自其理论诞生之日起就被各个大中型的企业使用，并且一直沿用至今，大部分的企业在实施了全面预算管理之后取得了一些比较好的经济效益。这主要是因为全面预算管理其本质就是从企业的整体为出发点，通过科学的、有效的决策、判断来预测企业未来一段时期以内生产经营[1]。目前，全面预算管理已经成为各个企业提升自身综合管理水平的一种有效的方式。对于我国的房地产企业来说，自上世纪及九十年代以来，我国的房地产企业发展逐渐加快，并且随着我国相关政策的支持，使得我国的房地产企业发展迅速，目前已经成为我国经济发展的支柱产业，不少房地产企业引入了全面预算管理体系，但是就目前的情况来看不少房地产企业的全面预算管理还存在着不少的问题，我们需要找到相应的有效对策来解决房地产企业管理面临的困境和问题。

一、我国房地产公司全面预算管理存在的问题

根据目前情况来看，我国的房地产企业的全面预算管理还存在不少的问题和面临着不少的困境，如管理组织结构不完善、预算编制准确性差等。

(一)预算管理组织结构不完善

全面预算管理体系要求企业中必须要有独立的预算机构来负责管理预算的日常工作。但是在一些房地产公司内部并没成立这种机构，一般是由企业内部的财务部门来进行相关的工作。具体来说就是，财务部门会将一些编制工作下放到企业的各个部门，然后由企业的各个部门的经理或者其他负责人来进行编制工作，而企业的基层员工不会参与编制。而预算工作审批是由企业的董事会负责，是由企业的领导层来指导预算工作[2]。总的来说就是企业内部各个部门对自己的相关费用进行预算，然后各个部门将自己的预算计划交给财务部，财务部在负责上报各个部门的预算，最终由董事会审批。从这就可以看出，大部分的房地产企业并没有相关的、独立的部门和人员，预算审批过于集中在企业高层，十分不利于发现存在的问题，更不利于信息的反馈和监管，不能实现全面预算的目标。

(二)预算编制准确性差

在一些房地产企业中，由于实行以往的编制时间已经很长，消耗和占用了太多的人力和财力。这些企业面临的内外环境十分复杂，这些已经僵化的方法正在面临淘汰，如果这些企业不改变当前的这种现状，不仅仅是经济利益会受到损失，甚至企业的生存会受到威胁。就目前来看，大部分的房地产企业主要采用的是定期预算方法或者固定的预算方法，十分重视资金的管理，但是对企业内外环境的变化不够重视，忽视其他部分的预算管理。总之，整个预算管理并没有相互连接起来，无法涉及到企业平常各个事项中。这样就十分容易出现预算脱节、预算准确性差的问题，最终导致预算数据的失真。

(三)预算执行缺乏有效的控制

就目前的房地产企业来说，大部分的关于项目的工作基本上都是由成本管理部门来负责的，而财务部门只是负责企业的账目的统计与核对，这就大大削弱了财务部门的基本职能，无法对房地产行业中的资金预算进行有效的控制。在房地产企业中，成本管理部门在对具体承建项目进行预算前，会首先对企业内部的各个分部进行预算统计，但是统计过程中却只是记录部门经理提供的预算数据，而没有对这项数据进行深层次的研究，这样极易造成资金分配不合理或是资金浪费的现象。除此之外，房地产企业中的财务部门的工作重点不是对资金的去向和用途进行核对和分析，而是把精力放在了财务报表的编制上，这从一定程度上反映出房地产企业的管理存在着弊端，员工对公司内部的事务没有尽到应有的责任。

(四)预算管理无法满足房地产企业设定阶段目标的需求

房地产企业是一个与市场需求联系较为紧密的行业，企业会通过对当前市场的调查来设定阶段性的目标，然后围绕这个目标进行一系列的房地产工作[3]。但是房地产企业的预算管理工作却经常表现出一定的延迟性，在具体实施部门进行资金调取时却没有充足的资金流进行支撑或是必须等待资金回笼后才能启用，这往往会造成企业错失市场良机，进而带来重大损失。出现这种情况的原因主要是房地产企业的预算管理工作完全滞后于企业的发展趋势，财务部门与其它部门之间缺乏有效的信息互通，经常是最后知晓企业目标的部门，这样造成财务部门在资金预算方面出现问题。

二、房地产企业全面预算管理改进的对策分析

通过对我国房地产企业预算管理中存在问题的分析，我们可以采取以下对策进行解决和完善，具体如下：

(一)构建完善的预算管理组织体系

房地产企业在进行全面预算管理工作时，需要一个完善的预算管理组织体系来进行支撑。

首先在这个管理体系中要明确预算管理工作的主要负责部门以及具体负责人，因为这样才能保证预算工作的顺利展开；其次，要设置专项的预算工作监管部门，可以定期或者以抽检的方式对财务预算方案进行审查，这个部门的员工要对企业的发展状况有充足的了解，而且对企业的发展方向有清醒的认识；最后，对预算管理工作的具体细节进行操作的执行部门或者个人进行严格的要求，制定合理的规章制度来约束其具体的行为。

(二)对企业中全面预算编制进行规范

全面预算的编制问题是影响预算管理工作效率的重要因素，我们需要通过以下几种方法来进行规范：第一，改进编制方法。目前我国房地产行业中编制方法比较单一，经常与实际情况出现冲突，针对这一点我们可以在企业中推行多种编制方法进行综合运用，比如固定预算可以适用于企业中收入与支出基本保持恒定且资金循环较为稳定的项目，而对于一些周期较长的项目可以使用滚动预算方法；第二，规范预算编制流程。在企业进行预算方案的选定前，应该充分听取各个部门的意见，制定出基本符合部门利益以及需求的预算方案。

(三)明确预算管理工作的具体内容

全面预算管理工作在进行时应该明确其工作的具体内容，这样可以有效提升各个部门的工作效率，首先对于企业的成本管理部门而言，其工作内容应该是对个部门提交上来的预算文件进行实际审核，并根据实际情况做出合理改变[4]；其次，企业的财务部门除了要对企业的盈利和支出进行统计，还应该制定出更为详细的项目收支报表，最重要的是要对预算周期进行合理的控制；最后，企业的各部门从员工到经理都应该主动参与到全面预算管理工作中，对成本核算尽自己的一份力。

(四)提升预算管理工作的实际参与度

我国房地产企业中存在预算管理形同虚设的现象，经常是一把手通过自己的判断来拍板某个项目的实施或终止，这样会严重阻碍企业的进一步发展。房地产企业应该在明确各个部门职能的基础上提升预算管理工作的实际参与度，让预算管理贯穿于企业整个的运行过程。这样可以实现企业对内部资产的有效监控和了解，并可以基于此来设定企业的发展目标，同时企业还可以通过预算管理来规避可能出现的市场风险，达到收益的最大化。