浅谈“小产权房”的成因及对策

李 茜

浙江省金华市中级人民法院，浙江 金华 321017

“小产权房”的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会各界关注热点始于2007年，这一年，城市的房价进入了快速上涨时期。该类房的出现不仅涉及国家土地与住房政策，同时也涉及国家耕地保护与人民群众居住权益，故对该问题，应予以妥善解决。

一、“小产权房”的现状

(一)“小产权房”的概念

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。从特点来看，“小产权房”是建设在农村集体土地上的房屋，因没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会进行备案，所以“小产权”并不构成真正法律意义上的产权。

(二)“小产权房”的隐患

风险一，没有国家发放的产权证。因建在集体土地上，该类房只能在村集体成员内部转让、置换，不能向集体成员以外的第三人转让或出售。风险二，拆迁难补偿。在政府规定范围外的违章建筑，如果与规划相冲突，很有可能被拆除，而业主也可能因此得不到拆迁安置补偿。在个别情况下，一些业主虽能得到一定比例的补偿，但数额相较于业主为购房或建房所投入的成本，远不足以弥补损失。风险三，质量难保证。这类房多是未经国家批准，没有按照严格标准施工的项目，难以保障质量，一旦出现问题，购房者的合法权益难以得到保障。风险四，遗赠时存在问题。由于缺乏产权，将来在遗产继承时也会遇到诸多麻烦。

二、探究“小产权房”的成因

(一)经济利益带来的开发乱象

由于“小产权房”建在集体土地上，没有向政府交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费，其开发成本自然要比正常开发的商品房低。开放商不用投入税费成本即可建造房屋出售，这其中可能产生的利益差可想而知。这类房产的开发一定程度上扰乱了正常的市场秩序，不利于房地产行业的健康发展；占用了农村的集体土地，不利于对农田耕地的保护。

(二)城市房价持续快速攀升

城市的高速发展，使得城市房价飞速提升，相较于价格昂贵的商品房或是一房难求的经济适用房而言，“小产权房”似乎有着得天独厚的条件。一些“小产权房”的价格只有普通商品房价格的一半左右，这对于无法负担高昂房价的部分城市中低收入群体而言，以较低的购房成本享受几十年的产住房，无疑是很大的诱惑。于是，一些人抱着侥幸的心理选择购买“小产权房”。价格的低廉掩盖了有可能要承担的风险，市场需求旺盛也加速了“小产权房”的发展。

三、解决“小产权房”问题的对策

(一)完善土地管理政策及相关立法工作

进一步完善土地监管体系，推进精细化、规范化管理。强化法律规制，严肃对待“小产权房”买卖，杜绝个别开发商在利益驱使下作出不法行为。完善集体土地流转相关法律制度。

(二)规范引导存量“小产权房”

在摸清存量“小产权房”底数的基础上，进行价值重估，予以分类处理。对于符合城市规划和质量安全的部分，按照重估价格给予优惠，在补缴各类税费或土地出让金后，补办产权证，使其享受商品房待遇，以此解决产权问题。亦可由政府出面收购，将该类房作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入。对于存在非法占用耕地、严重违反城市规划和土地利用规划、房屋质量存在严重安全隐患等情形的部分，则采取强制拆除的措施，严格管理。

(三)加强监管，杜绝新增违规

在现行法律框架下，主要任务在于严格控制新增“小产权房”。相关部门应加强管理和综合服务，变事后补救为事前预警和事中监督。强化对乡镇和村级行政队伍的管理，加强巡查力度，对违法新建决不手软，从快从严，该拆就拆，该罚就罚。

(四)构建合理有序的房地产市场

构建合理有序的房地产市场是解决问题的重要支撑。要进行指导买房需求，使得消费能力的超前和无效要求相对减少，同时，需加强建设住房，保障城市中低收入者有居住所并普及法律教育，让城市居民对“小产权房”负面影响和违规购买严重后果的认识，形成自觉抵制的社会氛围。

四、结语

妥善解决“小产权房”问题，需要完善土地管理机制，全面审视集体土地相关问题，统筹规划，切实保障农民权益。需要推进保障性住房建设，关注住房问题，提高住房水平，改进居住质量，维护人民群众的基本住房权益。以期为实现百姓安居乐业，为营造和谐社会夯实基础。