居住权的制度价值分析

彭渲媛

（611130 西南财经大学 四川 成都）

我国关于居住权的研究滥觞于21世纪初，居住权正式进入学者们的视野是在2001年钱明星在《中国法学》上发表了《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，对居住权制度做了基本介绍。回顾我国物权法立法经过，可以看到我国对于居住权的态度有重大转变。2002年1月，全国人大常务委员会法制工作委员第一次将居住权纳入到物权法草案中，此后的三次物权法草案审议稿均对居住权有规定，在2005年公布的《中华人民共和国物权法（草案）》中，有关居住权的条文增至12条，但2007年《物权法》正式文本最终未将居住权制度归入其中。而随着2014年党的十八届四中全明确提出要“编纂民法典”，民商法领域呈现出百家争鸣的局面，越来越多的学者加入到居住权制度的研究中。2018年8月27日，提请全国人大常委会审议的民法典物权编草案专门规定了“居住权”，现《民法典物权编草案二次审议稿》正在征求意见中，其中第一百五十九条至一百六十二条规定了居住权的内容，对于居住权是否应进入民法物权编，各界均在热烈讨论中。

一、居住权的制度价值争论

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，起源于罗马法，从渊源看最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密联系，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。

居住权的制度价值在我国民事立法以及学术探讨中，存在肯定和否定两类观点。以梁慧星为代表持否定意见的学者认为居住权在我国适用面很窄，没有规定的必要，通过检索民商事案例、判决，相关纠纷寥寥可数。同时，现在出现的纠纷主要在家庭和租赁居住问题方面，一旦发生纠纷可为现行法律制度或现有关法律制度所规定的救济渠道所解决。

但需要指出的是，该观点主要争对的是传统意义上的居住权，即保护离婚妇女和保姆等社会弱势群体的“社会性”居住权。有学者在考察中国社会现实的基础上提出了“投资性”居住权，对居住权的功能进行重新定位。申卫星指出居住权除了能够保障社会弱势者的居住权益，使其居有所屋外；还能够满足人们利用财产形式多样化的需求，包括以房养老、分时度假酒店、合资建房或者购房时涉及的居住权等。钱明星指出，居住权是房屋这一财产在财产体系中地位提高的必然反映。住房商品化使得住宅所有权成为自然人最主要的财产权之一，房屋权利的私有私人化要求房屋所有权的多元化。

笔者以为，居住权有重要的制度价值，其实质上是将房屋的所有权与居住权相剥离，将房产资源在不同需求的人之间进行分配，是优化房产资源配置的重要法律手段。居住权制度不仅具有社会救济的价值，能够保障社会弱势群体的基本生活需要，而且可以作为融资的杠杆，在保留房屋居住权的前提下撬动住宅的经济价值。分析居住权的制度价值应融入我国国情和社会现实，从解决现存问题和未来将面临的问题两方面讨论居住权制度的作用。

二、居住权的社会救济价值

现代法律对社会弱势群体的保护体现了法律的人文关怀和社会正义。起源于罗马的居住权正是作为保障生活的制度设计而存在的。在无夫权婚姻日益增多的背景下，为保障那些没有继承权而又缺乏或丧失劳动能力的人的生活。丈夫和家主把一部分家产的使用、收益、居住权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。在我国，居住权的社会价值亦在于保障社会弱势群体的权益。使得如离婚妇女、丧偶配偶、保姆、长期共同居住者等的基本生活居住条件得到保障。

（一）离婚妇女的居住权

根据我国婚姻法的相关规定，夫妻双方的共同财产一般应均等分割，而夫妻一方个人所有财产仍为一方单独所有。受中国传统婚嫁习惯的影响，特别在广大农村地区，房屋等不动产一般由男方提供，女方一般提供动产。在离婚后，在离婚财产分割处于弱势一方的妇女很可能会面临住房问题。按照《婚姻法解释一》第二十七条的规定，离婚时对生活困难的一方可提供房屋居住权或所有权的帮助。在以往司法裁判中，各法院在审理该案件时因不能创设物权，针对此类案件通常做出“可以暂住，直至再婚”的判决，但此种“暂住权”本身内涵模糊、效力不明，通常只能看做一种居住的权益，即使受到侵害也很难得到法律制度化的保障。而居住权属于用益物权，这就决定了其强大的排他性和对抗效力，面对侵害拥有直接对抗第三人的效力。

（二）丧偶配偶的居住权

根据我国继承法相关规定，配偶、子女以及父母是第一顺序继承人。在法定继承情况下，婚住房所有权由有继承权的继承人共同享有，丧偶配偶的住房问题就呈现出来。因为丧偶配偶对婚房屋居住的权益可能会因多个权利人主张所有权而受到严重威胁，其基本的生活就可能得不到保障。此时，若法院或当事人可以对房屋设立居住权，规定住房的所有权归其他继承人共有，让丧偶配偶保留对住房的居住权，那么丧偶方的住房问题就可以得到有效解决。而对于遗嘱设立居住权的，有的法院基于违反物权法定原则认定遗嘱该部分无效，而违背了立遗嘱人真实意愿，这种做法是有违立法初衷的。同时，随着我国的婚姻状况渐趋复杂，继承法对各种全血缘、半血缘兄弟姐妹，继子女、继父母之间因住房继承引起的纠纷难以应付，居住权制度的建立或能够提供解决途径。

（三）保姆、长期共同居住者的居住权

对于诸如保姆、长期同居住者等的居住权益的保障，居住权能够在实践上解决许多正在或即将面临的问题。正如2005年在物权法草案起草过程中，江平教授提出了老保姆居住权的问题。他说，当前城市里有很多老保姆，如果雇用她们的老雇主去世后，下一代很可能不会继续雇用她们，那么老保姆们就没有地方住了。因此，江平提出应该在物权法中设立居住权，确保老保姆能免费继续住在原雇主家直到去世。跳出老保姆的问题看，现在社会上涌现出越来越多类似人群的居住问题。首先，随着经济的发展，家庭收入提高，以及女性就业率的提升。特别是在城市地区，家庭雇佣保姆的情况愈发普遍，尽管现在相关判例不多，但可以预见的是上述老保姆问题将会越来越多。并且这些保姆多是进城务工人员，因其长期在城市生活，农村已没有其居所，居住权制度对于保证其老有所居具有重要意义。另一方面，我国特殊的人口政策使如今双独家庭逐渐增多，夫妻面对双方父母的赡养难以兼顾，加之千禧一代不同于传统的生活、消费、赡养观使得现在老人与子女分居的现象越发普遍，独居老人的陪伴、护理问题逐渐浮出水面。老人为晚年生活的便捷和安慰，常雇请长期陪护人员或请志同道合的老年伙伴一同居住。在房屋所有权一方去世后，另一方的居住将面临问题。若可以为之设定居住权直至天年，这类社会弱势群体的安居就能得到保障。

三、居住权的经济投资价值

（一）以房养老

数据显示，截至2014年，我国60岁及以上老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达15.5%，中国已成为世界上老年人口总量最多的国家，预计未来2010-2040年是我国老龄化社会迅速发展的时期。老龄化所带来的社会负担随之加重，社会的养老压力正下沉到单个个体和家庭上。也就是说，在现在及未来较长一段时间内，老年人的养老问题将是一个较严重的社会问题。而居住权为解决养老问题提供了一个途径。以房养老，老年人可以将房屋所有权卖出而保留居住权。对于老年人来说，既可以一次性获得房屋所有权卖出的资金，又能在原住房内安居养老。相较于老人将房屋出租所面对的人员流动的不稳定和出租人的修缮义务，或出售房产后另行租赁所面对的债权无法对抗所有权的弱势，居住权对于居住权者的保障更加全面有力。而对于购房者来说，在房价仍呈现快速上升趋势的当下，这类设有居住权而更加低廉的住宅显然会受到许多购房者欢迎。同时，居住权的客体不仅可以是住宅的全部，也可以是住宅的部分，这使居住权人和房屋所有权人同时享有居住的权益成为可能，提高了房产资源利用率，也能在一定程度上缓解当前我国购房住房压力。

其实，面对养老问题国家曾出台过相关政策，即2016年6月银保监会明确的住房反向抵押养老保险业务。其具体指达到一定年龄的老人可以将自己产权完整的房产向银行抵押，在领取一定养老金的同时对房屋仍享有占有、使用、收益的权能，直到老人天年以后银行将房屋拍卖以偿还本息。但是该制度在我国的推行并不乐观。从2016年7月1日到2018年初的试点扩大期间，仅有81户签约。一方面，保险公司面临的风险较大，多数公司不愿意开展此项业务。另一方面，老人无法一次性获得与房屋价值匹配的现金对价。而运用居住权制度则能很好地规避这些问题。

（二）以房融资

进入新世纪，随着社会主义市场经济体制的初步建立和逐步完善，我国经济发展迅速，充满活力，市场上的投资机会转瞬即逝，对资金的流动性提出了更高要求。在传统以贷款为主的融资方式外，居住权制度可以为拓宽融资渠道提供新的思路。房屋所有者将住宅的所有权卖出获得流动资金后既可以满足紧急的融资需求，又可以保留房屋的居住权以保障基本生活所需。相较于在银行进行住房抵押贷款，一方面抵押贷款所得资金要求专款专用，不能投资于如股市等风险较大的市场，另一方面银行对贷款人的资格审核严格，将一部分人拒之门外。而通过居住权进行融资，不仅无需负担还款义务，在融资方面所受到的限制也极小，同时还可以选择出售对象，将住宅所有权卖给近亲、朋友等。或因生活所迫急需大笔资金时，亦可以使用保留房屋居住权出售所有权的方式以解燃眉之急。这样，将房屋的所有权和居住权的价值剥离开来，相当于在不影响原房屋所有者生活条件的前提下，给予一种将房产价值快速变现的方法，这对于解决个人的重大问题、促进资金融通方面都大有裨益。

（三）以房度假

随着全面建成小康社会持续推进，旅游已成为人们日常生活的重要组成部分，我国旅游业进入大众旅游时代。从跟团游到自驾游，人们旅游模式趋于自由式、度假式。伴随着分时度假方式的兴起，时权式酒店在我国发展起来。时权式酒店是指酒店经营者按一定时间段将酒店单元进行划分，将该时段若干年产权出售，购买者购买后即拥有一定年限特定时段在酒店居住并享有酒店服务的权利。该权利可以转让、出租、赠予、继承等。酒店方利用该模式可以降低酒店闲置房屋率，增加营业收入。旅游者则能以较低成本享受较高质量的旅游居住条件，同时购买产权还能成为一种投资手段。但对于该模式法律性质的界定却是众说纷纭，难以从当前我国民法体系中找到合理出路。但如果利用居住权则能很好解释解决这一问题，因为购买者实际上购买的是酒店某单元特定时间的居住权，经营者仍可保留酒店完整的所有权，这样使得当事人的权利义务更加明晰，在出现纠纷时也能够更好地适用法律。类似的以房度假方式还有许多，比如两不同城市的人想在对方所在城市旅游，一方房产所有者就会以自己所有房屋居住的权利交换在另一方所有房屋居住的权利。实际上这就是双方当事人为对方在自己的房产上设立一定时间的居住权的问题。显然居住权制度大有适用空间。

四、结语

居住权制度不仅可以为社会弱势群体提供基本的住房保障，具有社会救济价值，而且能实现人们对房屋李利用的多样化，具有经济投资价值。法律制度的建设不仅应“瞻前”，而且要尽量做到“顾后”。面对我国经济社会变迁，法律应与时俱进，顺应社会发展需要。居住权制度的建立顺应了我国人口老龄化等带来的系列社会问题和市场经济发展对物权提出新要求，具有重要的制度价值。如今正在起草的《民法典·物权编》应全面纳入该制度，不仅为现存的问供题提供解决途径，也为今后将出现的问题留足空间。