论共有产权下房屋租赁事中问题的解决

2019-12-13严佳菁常庆茜杨雨佳潘韵竹王泽华

职工法律天地 2019年2期

严佳菁常庆茜杨雨佳潘韵竹王泽华

（310018 浙江理工大学浙江杭州）

由于我国房屋租赁市场存在房屋承租人权利受到损害、房屋租赁人与承租人租赁合同纠纷、房屋租赁涉及第三人、权利竞合以及我国房屋租赁制度不完善的问题，使得我国房屋租赁市场发展得到限制，无法为我国经济持续发展与社会的稳定发展提供基础，我国政府出台了共有产权房屋的政策并正在进行试点。本文针对房屋租赁市场出现的问题进行分析，并对共有产权房的制度的完善提供了一定的政策建议与立法建议。本文分为三部分，第一部分为介绍我国共有产权住房租赁主体，并引出第二部分共有产权房存在的纠纷，第三部分是针对共有产权房提出的政策建议与立法建议。

一、共有产权住房租赁主体

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

共有产权住房租赁主体有三类：政府、企业、个人。

政府是以让渡部分土地或者给予参与的企业一定的土地优惠或者税收优惠并对共有产权房租赁过程进行监管的方式参与共有产权住房租赁中。

参与企业应当是具有有相应的房屋建设资格与雄厚的资金实力。

个人参与人主要是指符合各地共有产权房租赁申请要求并积极参与其中的个人。

二、共有产权房屋租赁事中合同纠纷

（一）费用缴纳与故障赔偿问题

1.物业费缴纳问题。

在共有产权模式下，房屋产权由政府和企业双方按照比例享有，无论是由政府或者企业缴纳又或是房屋承租人缴纳都涉及到如何缴纳的问题，毕竟此时的房屋的产权已经被划分，而并不是单独产权的问题，此时便涉及到物业费如何缴纳的问题。

2.当对于房屋内设施故障责任是否由哪方主体承担的问题

共有产权房下房屋产权由政府与企业按照比例划分享有，房屋中的设备出现使用故障问题时，按照现有普通租赁模式下，合同规定中使用物品损坏存在两种情况：分为房屋固有设施损坏、电器类损坏的情况，由合同约定赔偿人。在共有产权房屋租赁下，政府与企业与承租人承担修理赔偿费用与现有模式的租赁应当予以区别，是由政府或者企业赔偿还是承租人自身承担赔偿责任？

3.租金缴纳问题

由于共有产权房屋租赁属于一种政策上给予特定人群的福利措施，且由于政府与企业共同享有房屋产权，对于房屋租金的缴纳便区别于现有模式下的房屋租赁租金的缴纳。租房者在交纳房屋押金时不协商好是房屋租金缴纳的方式以及期限的问题时，以及房租缴纳后政府与企业如何分成的问题上产生纠纷。

4.公用区域维修护理费用

一般来说，在缴纳物业费后，物业公司公司便承担了基本的维修与管理责任，但是当楼层中电梯损坏至一定的程度需要只能更换时，由于更换费用较大，物业公司无法承担其全部费用，此时共有产权房屋承租人是否需要承担一部分费用？

（二）租赁房屋添附问题

1.在原有房屋基础上进行新添附

房屋承租人在取得房屋租赁资格后，由于自身原因便对承租的房屋进行新的添附，且并未得到政府和其他产权共有人的同意，私自改造房屋。承租人在租赁房屋后对房屋进行新的装修或者添附，以便于自己的生活使用方便，可能造成房屋结构的改变影响之后使用。对于进行新的添附问题如何规范？

2.恶意拆除、改造原有添附

房屋承租人在取得房屋租赁资格后，为了自身生活的便利，私自拆除租赁房屋中原有的设施，改造房屋结构，将房屋改造成符合自身居住需求，但有可能使得房屋出现由于改造和拆除行为而价值受损或者不利于下一方承租人居住以及甚至可能造成可能导致租赁人或者他人受伤害的行为的问题，恶意拆除、改造房屋的承租人应当承担的责任与赔偿问题值得探讨。

（三）共有产权房租赁是否享有继承权的问题

1.法定继承权与遗嘱、遗赠相冲突问题

共有产权下房屋租赁是有一定设定条件的，符合条件的人才能符合租赁房屋享受该项政策优惠，当房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人在身前立下遗嘱或者遗赠将其房屋承租权赠送或者赠与给并非为法定继承人的第三人，被继承人的法定继承人提出质疑，质疑其遗嘱、遗赠的效力，认为其无效，认为自己为唯一有效继承人的问题。

2.法定继承人之间的冲突

共有产权下房屋租赁是有一定设定条件的，符合条件的人才能符合租赁房屋享受该项政策优惠，当房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人的法定继承人之间该如何享有该租赁权问题发生争执，甚至会发生一方并擅自对房屋进行处理、占为己有的行为或者继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形，如何认定该继承权的有效继承人？

三、共有产权下房屋事中租赁问题的解决

（一）费用缴纳与故障赔偿问题

1.物业费的缴纳主体问题

按照原有的租赁模式，物业费由合同约定，一就是房东也就是房屋产权所有人缴纳给物业公司，二是合同约定由房屋承租人缴纳。共有产权模式下房屋产权是由政府与企业共同享有的，所以物业费缴收受的主体可以由合同约定。一种方案是由产权所有人按照所拥有的产权比例来缴纳，即政府和企业来缴纳，另一种方案便是由承租人自己来缴纳。

2.当对于房屋内设施故障责任是否由哪方主体承担的问题

维修责任根据使用者来赔偿。水电煤气等费用以及家电等都是存在使用情况才会导致损耗的，所以当出现租赁期间内设备损害问题应当皆由使用者承担其维修责任。由于共有产权房的特性，所有维修费用应当是按照产权比列分配分别缴纳给政府与企业两个主体。倘若是在承租人尚未使用前发生的状况应当由政府和企业承担维修责任。物品尚未使用便损坏说明是事前装修的问题与承租人无关，承租人不承担维修责任。

3.公用区域维修护理费用

共有产权房屋承租人可以设立一个公共区域维修专项资金，政府或者企业补贴一部分资金，承租人承担部分资金，由政府或者承租人自身指定专人管理，当需要更换电梯等高费用维修活动时，便启动该资金。

根据《特种设备安全监察条例》的相关规定，业主在购置物业时没有和物业公司对于电梯的更换费用另有约定的，更换电梯的费用应当由全部业主承担《物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。质监局特种设备处相关负责人表示，小区电梯在产权上应属于全体业主共有，电梯维修更换费用也应由产权人分摊。物业只能受委托进行维护管理，维修花费较少可以适当从物业费中抽取。但一旦遇到电梯需要大修或更换等问题，最终还得由业主来分摊。

（二）租赁房屋添附问题

1.在原有房屋基础上进行新添附

租赁房屋并对其进行添附，若对该添附对房屋之后使用造成损害责令其整改，不整改予以处罚。对于在租赁房屋时对房屋进行添附或者装修整改需征得政府和另外产权所有人的同意或者未经过批准，但未对房屋造成较大的损害或者改变，不影响整体使用，可以不予以处罚。①新的添附影响了房屋原本的结果和状态，且如果违背合同的约定，便是不合理不合法的，应当予以整改。如果合同没有约定，未形成附合的装饰装修物的所有权即归承租人所有，那么，承租人就可基于自己的所有权拆走未形成附合的装饰装修物。当然，承租人在自行拆除时，应当尽量避免损失的发生，尽到合理注意义务，不产生影响或者影响最小，承租人的故意或者过失，造成房屋损毁或者给出租人造成不必要的损失，承租人应当依法承担侵权责任。②

2.恶意拆除、改造原有添附

原有装修被承租人拆除，涉及到损害了房屋，承租人承担全部的赔偿责任，以及恢复原有装修的责任。当承租人恶意拆除房屋中原有的装修，承租人承担全部的赔偿责任，政府或者企业可以任何一方可以向承租人单方求偿，另外一方也按照产权比例原则得到赔偿。恶意拆除、改造原有添附对于房屋结构造成了极大的损害，影响了房屋的正常居住，且违背了合同的约定，承租人应当恢复原有装修的责任并给予赔偿。

（三）房屋承租人与房屋产权共有人优先购买权竞合的问题

当共有产权房屋的产权拥有者即除政府外其他产权拥有者想转卖其所拥有的房屋，那么政府作为原与想要转卖产权的产权人的同等地位，拥有优先购买权。承租人只有在政府放弃了优先购买权之后才享有优先购买权。在房屋可分时，最高院认为承租人的优先购买权“仅及于其承租的部分房屋”即最高院是承认房屋承租人是具有优先购买权的。

（四）共有产权房租赁是否享有继承权的问题

1.法定继承权与遗嘱、遗赠相冲突问题

遗赠的受益人享有该权利的继承。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五条也规定：“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”按照上述规定，在继承中，如果各种继承方式并存，应首先执行遗赠扶养协议，其次是遗嘱继承和遗赠，最后才是法定继承。因遗赠扶养协议是一个双方有偿的民事法律合同。协议为扶养人设定了义务，扶养人在协议履行的过程中付出了劳动，所以应当在继承开始后优先就遗产进行受偿。遗嘱继承和遗赠是一种意定继承，在遗产分割时虽优于法定继承，但效力却在遗赠扶养协议之后。因此，有效的遗赠扶养协议具有最强效力，当它与法定继承、遗嘱继承共同存在并发生冲突时，应按遗赠扶养协议分割遗产。

2.法定继承人之间的冲突

共有产权住房租赁权的法定继承，与承租人共同居住的人享有优先继承的权利，继承人不具备共有产权住房继承资格的时候，对其进行适当的进行经济补偿。当承租人的法定继承人有多个时，与原承租人共同居住过的人便具有优先继承权，原因在于与原承租人共同生活过的法定继承人一般是原承租人的父母、妻子或者儿女，具有直系血缘关系，在生活中可能彼此照顾或者属于一方照顾另一方的状态，给予他们继承权是合情合理合法的。当其他不与其共同居住的人，他们也有法定继承权，但由于他们没有原承租人一起居住，或者没有共有产权房的继承资格时，便由继承了该项权利的继承人给予一定的补偿。