关于房地产业融资问题的分析和建议

邹岩

房地产作为一项资金高度密集的产业，能否针对存在的问题，作出优化方案，尽快建立健全多渠道的融资体系，满足企业发展需要至关重要。

一、房地产业融资情况

房地产开发项目少的数亿元，多的几十亿元，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行融资。目前房地产开发企业的融资内容主要有：流动资金贷款，主要用于企业为完成计划内土地开发和商品房建设需要的资金;房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;以房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得的贷款。这三种贷款期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

二、房地产融资方面存在的问题

（一）融資方式单一。目前房地产企业融资渠道仍然以银行贷款为主。但从今后的发展趋势看，房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，在外部融资比例不减的情况下结构上会日趋多元化。比如发行融资基金，资金期限较长，利率固定，对稳定集团资金使用权限具有重大稳健支撑作用，特别是基金融资受相关法律法规约束，并且政府管制严格，风险小，受到越来越多投资者的欢迎。这一点应当受到广大房地产企业的注意。

（二）融资风险大。目前房地产业融资方式过度依赖银行贷款，使得风险聚集，而一旦政府出台的相关宏观调控政策，比如加大规范房地产信贷业务力度，提高信贷门槛等，就会直接对房地产开发商融资带来重大影响，甚至间接传导到金融市场，出现银行无力支付储户本金和利息的情况。总的看，一旦这种情况出现，对企业、银行，甚至国家金融体系都不利。

（三）融资成本高。融资成本包括两部分，融资费用和资金使用费用，包括向银行借款支付的手续费，向金融机构代理发行债券而支付的代理费，以及后续使用过程中支付的利息等。这方面的成本已经成为房地产业中的重要部分，尤其是房产开发处于低潮的时候，融资成本往往成为拖垮企业的重要因素。

因此，房地产业金融市场化程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽，从而达到降低风险，降低成本，促进房地产业健康稳定发展的目的。

三、稳定房地产融资的几点建议

（一）扩大直接融资比例，逐步建立多元化融资渠道。房地产企业应抓住机遇，在现有融资渠道的基础上向多元化方向发展，这不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散，比如股权融资、发展产业基金等。在融资渠道多元化的建设路上，不少知名企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创除了传统的方法：自由资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券，二是国内上市，三是海外进行公司重组上市，四是吸收海外基金，五是施工企业垫资，六是房地产基金。通过多渠道融资体系的建立，为首创集团实现快速扩张提供了源源不断的充足的资金支持。

（二）做好风险控制。房地产的风险控制与规避是房地产企业的核心问题，既要控制融入方，既房地产企业本身的风险，如管理、经营风险;又要控制融出方的资金风险，保障融出方的资金安全。同时规避外部风险，如市场因素、政策因素带来的风险。

（三）提升工作业绩和水平，树立良好企业形象。房地产企业必须从优化自身产品、改善经营、管理和服务、培养良好的团队和业绩、打造企业品牌、铸造企业信誉等方面提升竞争力，从而改善整体融资水平和资本运作能力，获得更多投资方的信赖。

（四）通过股权投资，扩充自有资金。自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先，必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自由资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求公司通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小作大;另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金，外部投入主要包括原有股东增加投入，新股东加入（通过私募扩股）两种方式。

（五）发挥中介机构作用，强化社会监督职能。企业基金或债券能否到期及时兑现，是否有投资价值，应当由律师事务所、资产评估机构和会计师事务所等中介机构给予客观评判，给投资者提供企业债券或基金的全面情况及相关信息，不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，提高发行人透明度。从而让投资者借助中介机构能自主决策，理性投资。另外，担保公司在房地产金融市场中起到架设融资渠道、提升企业信用、减少银行风险的作用，担保公司的介入，能够在很大程度上解决银行与房地产开发商之间信息不对称的问题，也应当注意发挥它的桥梁作用。

总之，房地产开发企业的生存、发展如何，融资是关键。虽然目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款，但应该根据金融市场发展新形势，加强融资创新，根据企业发展战略需要，设计好融资结构，利用融资创新产品进行资金融通，求得更低的资金成本和更大的经济效益。

（作者单位：山东省德州振华建安集团财税中心）