高铁开通对赣州城市房地产市场的影响

李红波 马文君

摘  要：新世纪以来，为了更好地满足国民经济快速增长的需求性，所以中央及各级政府部门加快了道路交通等基建工程建设。其中，铁路作为最佳的中长途交通货运、客运方式，对于整个国民经济建设、社会发展的作用愈发显现。因此，近几年全国范围内加快了高铁建设。在《中长期铁路网规划》中，赣州在规划图中成为了高铁网络新版图中京九高铁的重点交汇点之一。随着赣州正式进入到“高铁时代”，对于该地区的城镇化建设、产业升级、房产、旅游、文化教育、科技、金融等各领域的发展，均带来了新机遇。其中，房产市场受到的影响最为显著。该文结合赣州地区近几年房产市场的变化及预期发展走向，浅谈一些影响、规律。

关键词：赣州  高铁时代  房产  机遇

中图分类号：F283   文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2019）10（b）-0182-02

1  赣州高铁建设及房地产发展的现状分析

在我国城市经济快速发展的背景环境下，普通铁路运输系统的建设已经趋于饱和状态。加之社会商贸的转型升级、居民出行对铁路运输质量的高要求，均迫切需要加快铁路运输系统的改革优化[1]。正因如此，近10年间，全国各省市地区均加快了高铁工程建设，以此来满足我国的交通运输需求。纵观近20年的发展实际来看，大型交通设施的建设，往往将直接助推该地区房产市场的发展。

自1998年我国取消福利分房制度以来，近20年间，房地产行业开启了快速发展之路。尤其是发展到2016年，全国范围内，无论是一二线大城市，还是三四线中小城市，房价高速增长成为了普遍现象。尽管政府也陆续出台了一些限制举措，但依然无法改变购房难、买不起房的问题。正因如此，更能凸显出房地产全面市场化格局下的发展趋向，因为房屋建筑属于必需性的发展物质。正如业内广为流传的分析框架所认为的那般，“房地产长期看人看、中期看土地、短期看金融”。譬如，卢建新等人（2014）研究中通过构建SVAR模型证实了房价波动与金融市场存在的关系。与此同时，一个地区金融市场的发展，实际上取决于该地区的经济发展水平，更加准确地讲，即取决于该地区对外吸引力。故此，其本质依然反映出了两大因素指标，即人口规模、土地资源。对此，何鑫等人（2017）研究中发现净流入人口越多的地区，房地产市场价格上涨也越快。

如上所述，近几年江西赣州地区，房地产价格之所以翻倍增长，恰恰源于此。第一要素就是人口增多。当城区人口规模逐渐扩大的时候，便会带动关联产业的发展。与此同时，土地资源开发成为了主线，即城镇化扩建与改造。最终，作为主导产业的房地产建筑，价格也就上涨越快。对于江西赣州主城区近几年人口增多，恰恰是源于高铁建设，即大型交通设施的配套完善，大大缩短了赣州与周边城市的时空距离。

具体来看，进入到十三五期间之后，从2016年开始，赣州市政府强化了宏观经济调控的力度。这一时期，赣州市房地产的价格持续增长，与2014—2015年相比，大幅提升。总体来看，2014年、2015年，赣州市房产市场持续走低，远不如周边省市地区。对此，赣州市为了改变区域内房产市场行情低迷的既定现实，所以决定控制城区土地的交易。事实证明，恰是由于土地市场的改革，才促进了赣州房地产行业的平稳过渡，因为早期的土地市场交易对赣州房地产行业的传导机制起到着一种滞后效应[2]。主城区及郊区、周边乡镇土地大量开发，导致整个区域内房产严重供大于求。因此，很大程度上决定了房产市场的低迷状态。然而，短短的三四年间，再次翻了一番。此局面下，尽管之前中心城区的老居民买不起房，但受到城市整体消费结构改变的影响，所谓大多选择贷款形式坚持购房。不仅如此，周边的区县、乡镇，也大量进驻赣州市区，选择买房保值。

房价上涨的原因实际上又很多，仅仅依靠政府的宏观调控、土地政策是无法全局控制的。首先，高铁等交通服务、配套设施的规划建设，直接吸引到了新商机平台。此情形下，随之而来的则是大量的基础设施投资建设，涉及到的旅游、商业、文化、教育、医疗、市政，均增强了当地居民甚至周边乡镇居民购房需求[3]。

2  高铁开通对赣州房地产建筑业发展所带来的机遇

2.1 高铁促进周边县市的居民来赣州定居影响力分析

随着我国《中长期铁路网规划》的提出，赣州在规划图中成为了高铁版图中的“一横一纵”交汇点。京九高铁将自北向南以预计350km/h的时速连接9个省近20座城市;厦长渝高铁建成后，赣州到重庆只需6h，到厦门只需2h。简言之，在江西整个城市群内部，赣州的地位进一步凸顯出来。再加上背靠长三角经济腹地，所以更有助于扩大对外招商引资的影响力。此局面下，赣州主城区甚至郊区一带，无论是工业产业还是商业规划，可选性更多。随着经济辐射能力增强，对周边县市地区的吸引力也会有所增强。包括商贸、旅游、金融、教育等，随之而来是那种基础设施完善化建设，各类基础设施投资项目的进驻。其中，建筑行业、房产行业作为支柱型产业的同时，也是区域经济发展的基础性产业，因为各行各业的发展均需要以建筑行业为生存载体。最终，带动整个地区的消费增长，促使房地产价格大幅提升[4]。

2.2 高铁时代对居住环境及住宅品质需求影响分析

随着高铁时代的到来，赣州的经济发展将迈向一个新的台阶，城市的建设发展需引入大量的高端人才。同时，随着人们对生活品质的更高要求，对于居住环境也将从原来的刚需转变为对高品质住宅的需求。

人们利用高铁出行，可以节约旅游时间，这将会吸引大量的人来赣州旅游，旅游业的发展将会推动赣州的购、吃、住、行，旅游者所需的酒店、公寓等住宅，从一定程度也将推动赣州旅游房地产的发展。

3  高铁开通对赣州房地产建筑业发展面临的新挑战及相关措施、建议

通过高铁对房地产建筑业所带来机遇和挑战的分析研究，结合赣州地区的地理位置和人文特征，提出以下措施和建议。

3.1 有效控制房地产市场的健康发展的措施和建议

总体来评价，应牢牢把握住一个核心关键点，即变资源为优势，即借助高铁时代下的新形势、新环境，加快转变为有助于区域内产业经济发展创新的优势。

对此，简单提出以下建议：在十三五期间以及未来十四五发展规划中，赣州市政府及各级部门应始终围绕着城区的改造与规划来进行。通俗点来理解，就是在现有城区扩建、土地开发、房产市场迅猛发展、交通条件逐层改善的大背景环境下，审时度势，加快新型城镇化建设，加快形成经济新增长极，尽快开拓新的经济带。因为赣州高铁站的建设，出发点很明确，即带动地方经济发展、缩短本地区与周边经济发达省份间的物流、人流、信息流、资金流等空间距离。总之，核心目标就是促进本地区经济发展，改善本地城乡居民生活水平、提升经济收入[6]。

3.2 提升城市公共基础建设的措施和方法

首先，充分借助既有的资源和平台，加快新型城镇化建设，加大基础设施投融资规模。如此以来，使赣州今后的发展呈现出同城化、一体化、区域化等特征和趋势，最终为成为长江经济流域大都市创造新的发展动力。其次，拓展旅游市场空间，大力发展、扶持以旅游为主导的第三服务产业，包括商贸、餐饮、娱乐、文教、通信、网络、体育等。通俗点来理解，即要求在原有的发展框架体系之上，加快培育旅游产业新的增长点。因为赣州地区旅游资源相对丰富，并且包括赣州在内的整个江西地区，历史文化资源、自然景观资源均非常丰富。加之高铁运营，缩短了空间可达路线，降低了游客的交通成本。此局面下，周边游客也普遍性选择增加旅游出行规模、频率，最终引发赣州旅游空间格局的变化，形成新竞争格局，带来诸多商機。

4  结语

通过该文研究，从中发现，大型交通设施的建设，诸如地铁等，对于一个城市的发展属于必要不充分条件。通俗点来理解，赣州地区高铁时代的到来，为其提供了新一轮的发展机遇和优越平台。但是，是否能真正促进本地区产业经济、房产市场的健康有序发展，并非易事。对此，政府服务部门应做好统筹规划。正如前文所言，第一，要大力发展中小城市基础设施建设，促进大中城市协调发展。第二，合理处理好城镇化发展、人口压力以及房产市场购需矛盾。第三，后期的规划发展中，应科学布局高铁站点。基于房价持续上涨有可能对赣州地区信贷市场产生影响（卢建新，2014），所以为了更好地保证区域内房产市场与金融市场的稳定，防止房产泡沫危机，政府部门很有必要通过行政手段强化管理与市场规范监督。

参考文献

[1] 谢楚，何天一，王中原.高铁站区生态规划设计探讨——以赣州西站为例[J].华中建筑，2018，36（2）：47-50.

[2] 袁韶华，汪应宏，左晓宝，等.徐州房地产空间异质分析及对城市规划的启示[J].工程经济，2017，27（12）：46-51.

[3] 李松梁，张敬石.二线城市房价分化的高铁效应[J].金融市场研究，2017（2）：74-81.

[4] 邹勇，陈波，危敏.城际高铁对城市旅游的影响及对策——以成绵乐高铁为例[J].绵阳师范学院学报，2018（7）：58-62.

[5] 佚名.“高铁+地产”的功与过[J].中国房地产，2018（20）：9-10.

[6] 朱雨涛.论高铁车站布局与城市发展[J].河南建材，2017（6）：262-263.