供给侧改革背景下中小城市房地产行业去库存路径分析

■高晨星（吉林化工学院）

一、供给侧改革背景下中小城市房地产行业去库存概述

2015 年11 月，在中央财经领导小组会议上强调在扩大内需的同时，应该着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给系统的质量和效率，并在12 月的中央经济会议首次提到了将供给侧改革将作为2016 年的主要经济任务。由此，各省先后发布了供给侧改革的实施方案，我国正式进入到供给侧改革的重要时期。所谓供给侧结构性改革，就是从提高供给质量出发，旨在调整经济结构，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，通过提高要素的生产率来更好的满足广大人民群众的需要，促进社会持续健康发展。

而我国现阶段的房地产行业已经进入到了发展的瓶颈阶段，房地产市场动荡不安，全国待售商品房面积居高，高库存风险严峻。特别是我国的中小城市房地产在经过了快速发展之后，出现了非常严重的供过于求的高库存现象，已经严重的影响了我国中小城市的发展。为此，国家一直处于积极的探讨和实施进程中，房地产行业的改革作为本次供给侧改革的一个重要环节，就是从供给端释放限制经济发展的土地要素资本，协调土地政府管制与市场配置之间的关系，从土地供给的角度提高土地的利用水平和配置的效率，促进房地产行业的健康持续发展，进而促进我国各城市的健康持续发展。自2016 年以来，我国各地陆续推行了包括税收、金融、公积金等政策在内的去库存措施，使得中小城市房地产行业去库存的步伐加快，住房消费得到很大的升级，房价也稳中有升，且购房者的还款能力也得到了增强，总的来说对降低中小城市房地产的库存起到了很大的影响，但也存在一定的不足。

二、中小城市房地产行业去库存过程中存在的不足

中小城市房地产行业去库存难主要是因为中小城市人口和经济发展不够，导致城镇居民购房需求不足。由于中小城市的经济发展相对于超大、大型城市滞后，住房需求也以本地居民为主，由于房价的持续上涨，居民住房购买能力不足，而导致商品房库存过高。例如，吉林省除了其省会城市长春被列为大型城市以外，其余如吉林市等所有的市县均被列为中小城市，从商品房库存现状来看，据统计，吉林省中小城市居民总人口在呈现缓慢增长的趋势，城镇居民的人均可支配收入也在不断增长，2010 年人均可支配收入约为15000 元，而到2015 年已经增长到23217 元。但城镇居民家庭居住消费占可支配收入的比重却由2010 年的9.96%逐步下降到2015年的7.25%。而与此同时，吉林省的房价却一直处于上涨趋势，中小城市商品房均价2010 年为每平方米3495 元，到2015 年已经上涨到每平方米5475.55 元。由于房价存居高不下，很多家庭选择租房等其他替代方法，也在一定程度上导致了吉林省中小城市商品房库存较高，迫切需要响应国家的供给侧改革政策，积极参与到商品房去库存的行动中。

另外，由于各中小城市之间房地产存量差异较大，也在一定程度上影响了整体上中小城市房地产企业去库存的进程。仍以吉林省中小城市为例，2016 年9 月底全省有库存商品房328042 套，面积为3237.2 万平方米，去库存周期为24.6 个月，且各地区库存差异比较大，以吉林市和白山市为例，其中吉林市有库存商品房42775 套，面积为441.31 万平方米，去库存周期为42.39，而白山市有库存商品房14551 套，面积为120.3 万平方米，去库存周期为11.56。

三、中小城市房地产行业去库存路径

在积极响应国家供给侧结构性改革政策的过程中，我国的中小城市的房地产行业应积极参与到去库存的改革中，这既需要国家政策给予大力支持，也需要房地产行业自身进行积极变革。

（一）中小城市房地产企业应积极借鉴国外先进经验

我们应该积极借鉴国外房地产市场去库存的先进经验，加大对房地产行业金融和税收的政策支持。例如，泰国的政府银行在房地产去库存的过程中起到了非常重要的地位，其政府银行比其他商业银行给购房提供更多的贷款支持，从而促进了消费者的购房愿望。而美国则通过大量货币支出促进经济发展，并配合减税法案，降低国外资本进入到不动产投资的税率，从而刺激房地产市场的发展。

（二）中小城市的房地产行业自身要积极探索去库存路径。

首先，商品房作为市场上交易的一种商品，在运行的过程中自然要遵守市场上的供求关系，其价格应由市场进行调配。而市场上商品的价值是围绕供给和需求曲线来不断调整并达到均衡的。当市场上某种商品供给大于需求的时候，必然导致价格的下降，进而使供给曲线与需求曲线进行相应的移动。商品房作为商品在市场上交易，当前高库存的现状表明供给是大于需求的，因此，只有在适应各中小城市经济发展和人民群众收入水平的条件下适当降低价格，才能有效运用好市场这个无形的手，提高去库存的效果。但由于房屋具有一定的刚性，房价在市场上更多的是持平或者上涨，而不是下降，因此，在供给侧改革的过程中房地产企业应适当压低利润，使价格尽量平稳，上涨幅度尽量放缓，从而使有住房需求的家庭能够买得起，从而促进商品房的销售，也促进资金早日回笼。

第二，房地产企业要适当提高房屋附加值，促进房屋销售。例如吉林省作为东北老工业基地之一，其所属的中小城市多属于资源型城市，城市建设大多较早，例如吉林市的城区就毗邻着众多的化工企业，空气污染较为严重，因此，大多数新开楼盘都集中在空气质量较好的丰满区，以及松花江沿岸。而与此同时，吉林市一些教学质量较好的中小学却多分布于老城区，因此，这些新开楼盘就应该以教育为载体，寻求教育系统支持，配合高质量的中小学教育体系，打造教育型社区，进而吸引有子女入学的消费者购房。同样，各中小城市的房地产企业应该关注人民群众生活所需，如子女教育、健康养老、社区物业、周边商圈、配套交通等，尽量增加房屋的附加值，进而促进商品房销售。

第三，房产企业要打造新的运营模式，吸引更多群体的购房热情。随着当前我国户籍政策不断完善，农民群众进程生活逐渐成为中小城市房地产企业新的消费群体。伴随着政府不断出台促进农民城市化的方案，农民工这一消费群体逐渐成为中小城市房地产行业去库存的主力军。因此，各房地产企业要打造适合农民进城居住的房屋商品和相应的配套设施，这样配合着政府城镇化的相应政策，可以在解决我国城镇化过程中农民进城后的生活问题，也促进了各种小城市房地产企业去库存的步伐。另外，随着当前我国老龄化趋势的日益明显，老年群众也是新的房屋需求群体，中小城市的房地产企业要在了解当地老年人对养老型社区需求的基础上打造适当的房屋产品，也可以促进老年人这一部分消费群体买房。总之，房地产行业关系国家的发展和人民群众的生活，在当前我国供给侧改革的过程中，国家和地方各级政府都给了大力的支持，各中小城市的房地产企业也应不断加强自身产品和服务的质量，以实现去库存的目的，进而促进资金回笼，促进企业的发展和地方经济的发展。