现阶段我国“以房养老”的现状及对策

华雨菲 谢帝

【摘 要】“以房养老”的概念最早出现于荷兰，之后在美国发展成熟，然后在各国的实践中逐步改善。我国在2014年7月1日进行试行，虽然国家积极地制定相应政策，但现阶段“以房养老”发展得不尽如人意，其中尚有一些问题需要应对。

【关键词】以房养老;“倒按揭”养老;养老模式

一、引言

我国的养老问题一直是社会热点问题，但如今的养老现状却令人堪忧。中国传统思想影响下的居家养老模式在社会理念和文化思想发生深刻变化的大环境下，已日益显示出不适应。至2018年，我国65周岁及以上的人口占比为11.9%，老年抚养比为16.8%。目前仍有部分老人因为种种原因而得不到赡养，我国也积极地寻找解决办法，其中包括了“以房养老”的试点。

二、我国“以房养老”现状

1、“以房养老”概念简述

“以房养老”是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。从而实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。从概念中也可以了解，此项政策是适用于拥有房屋完全产权的老年人的。

2、“以房养老”在我国的发展及现状

早在2002年，“反向抵押贷款”这一概念被引入中国。2004年底，中国保监会计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。但试点至今，只有一家保险公司（华夏幸福）推出“以房养老”产品，4个试点城市合计仅59户、78人以自己房产做抵押，购买了该产品。这其中，仅38户47人办完所有流程。事实上，这一状况依然在业内和管理层预料之中。日前，保监会发出通知，将“以房养老”的试点时间延长至2018年6月30日，并在原有北京、上海、广州、武汉四城的基础上，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、計划单列市，以及部分省的地级市。如果能将养老和房产结合起来，那对楼市和逼近的养老压力来说是一大利好。

三、现阶段我国“以房养老”存在的问题

1、国内的养老观念落后

“养儿防老”的养老观念还在深深地影响着这一代老人，许多老人认为养老的事还需自己的子女亲力亲为，却不管如今“421”家庭的大量涌现使家庭养老方式功能有所下降，给予现代年轻人巨大的压力。房产也是一代人奋斗一辈子的象征，将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

2、我国的法律制度的局限性

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。而目前我国法律制度还有许多需要完善的地方，尤其是房地产评估业，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

3、产权制约导致的风险

我国推行的住宅用地70年年限也是相关机构顾虑的一个原因。当老人将房产抵押时，房产可使用年限所剩不多。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

四、我国“以房养老”发展对策

1、政府积极宣传，扭转固有观念

“以房养老”的公共属性很突出，政府作用至关重要。受儒家思想的影响，传统家庭养老观念在我国根深蒂固。要想扭转这一固有观念，政府的宣传作用非常重要。政府可以通过讲座、报刊、网络等多种方式进行有效地宣传，使大众在潜移默化中改变固有观念，了解模式的可靠性与可行性。同时可以向大众普及理财和养老保险知识，让大家不再害怕理财，不再认为养老保险是“骗钱”的。

2、明确政府职能，完善“以房养老”制度环境

政府要培育评估、担保、法律、房产经纪、金融服务等中介体系，不仅让围绕房屋价值实现的中介体系完善起来，而且要通过信息透明化，攻克“黑中介”顽疾，实现中介服务高效率、透明化、低成本，让老人可以放心地将房产交予中介手中，以最大程度地体现房屋的价值，让房屋流动起来。同时也要完善相关法律制度，破除产权限制等带来的法律障碍，协调多方的利益，使“以房养老”政策利益最大化。

3、大力发展经济，加快资产证券化步伐

“以房养老”产品的资金流动还缺乏保证，重点城市可探索房屋资产证券化，金融机构发售“反向按揭”产品时，可将房屋在二级市场上证券化，缓解流动性压力，这也是规避违约、吸引机构参与、分散风险的渠道之一。

总的来看，“以房养老”的市场前景是值得期待的，一是因为“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是因为老年人整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

【参考文献】

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[10]空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式[J].肖俊.上海财经大学学报. 2017（01）

作者简介：华雨菲（1998—），女，汉族，江苏无锡人，江苏大学本科在读，会计学方向。谢帝（1998—），男，汉族，江苏淮安人，江苏大学本科在读，会计学方向。

项目信息：本文系江苏大学第十八批科研立项项目，项目编号18C132