青岛市商品住宅价格的影响因素研究——基于新型城镇化视角

文/王岐昌 原丕业 张明

党的十九大以来，随着我国各项领域改革的不断深化，新型城镇化的建设也在快速推进。2014 年青岛市出台了《青岛市新型城镇化规划（2014—2020 年）》，明确指出未来新型城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，为新型城镇化的快速发展提供了明确的政策指引。新型城镇化的快速推进，带动了更多的农业转移人口涌入城镇，从而扩大了住宅市场的需求，导致商品住宅价格节节攀升。从图1 可以看出，城镇化水平与商品住宅价格呈正向相关关系，即商品住宅价格会随着城镇化水平的提高而逐渐上涨。由此表明，新型城镇化对商品住宅价格具有显著的正向影响。随着商品住宅价格的不断上涨，社会问题也日益凸显，影响了城镇居民的生活，住宅价格问题已日益成为人们关注的焦点。基于此，文章运用系统动力学的理论与方法构建了新型城镇化影响商品住宅价格的系统动力学模型，并通过研究找到了影响商品住宅价格的关键因素，可以通过控制这些因素保证在新型城镇化推进的进程中城镇居民“住有所居”，进而稳定商品住宅价格的波动，为政府制定市场规则和出台调控政策提供一些借鉴。

一、新型城镇化对商品住宅价格的影响机理

（一）人口流动对商品住宅价格的影响

新型城镇化的快速发展，使农村人口不断向城市聚集，短期内城镇人口快速增加，从而扩大了住宅市场的需求，导致住宅市场供不应求，住宅价格一路飙升。住宅价格的持续上涨，又会阻碍新型城镇化的发展，引致逆城镇化现象，使城镇住宅市场的需求萎缩，商品住宅价格下跌。

（二）经济增长对商品住宅价格的影响

经济的快速增长，增加了城镇居民人均可支配收入，增强了城镇居民的实际购买能力，激发了城镇居民的投资积极性，一定程度上增加了对城镇住宅市场的需求，导致短期内住宅市场供求失衡，商品住宅价格异常高企。

（三）产业集聚对商品住宅价格的影响

随着产业结构不断优化，第二、三产业投资规模持续扩大，其产值也迅速增加。第二、三产业的快速发展扩大了对劳动力的需求规模，促使更多劳动力涌入城市，从而带动住房市场需求的增长，短期内导致住宅价格快速上涨。从长期来看，这种需求富有弹性，对住宅价格的影响具有一定的局限性。

（四）土地价格对商品住宅价格的影响

城市商品住宅价格的持续高涨，激发了开发商的投资热情，进而会开发更多的楼盘。住宅开发需要以土地作为载体，而土地又是不可再生资源，导致土地市场供不应求，土地价格飞涨。为保障利润最大化，开发商会不断抬高住宅价格。而住宅价格过高又会阻碍城镇化的发展，致使城镇住宅市场的需求出现萎缩，住宅价格呈现小幅下降趋势。

二、新型城镇化与商品住宅价格模型构建

（一）系统主要反馈回路分析

根据新型城镇化与商品住宅价格的内在联系，利用Vensim PLE 5.9d 仿真软件绘制系统因果反馈图（图2），分析新型城镇化下的人口、土地、经济、产业等因素与商品住宅价格变化的因果关系。

图2 青岛市新型城镇化与商品住宅价格变化的因果反馈图

（二）系统流图的建立

根据青岛市新型城镇化与商品住宅价格的因果关系分析，并借鉴国内外学者的研究成果，在吸收合理成分的基础上，构建新型城镇化影响商品住宅价格的系统流图（图3）。

（三）变量赋值与主要参数方程

模型中的数据主要来自2009-2018 年《青岛统计年鉴》。系统模拟时间跨度为2009-2025年，仿真步长为1年。利用2009-2018 年的已知数据，预测2019-2025 年青岛市商品住宅价格的变动趋势。模型中变量之间的关系主要通过回归分析法、拟合法以及表函数等方法确定，由于篇幅有限，本文仅介绍主要的变量赋值和计算公式。

1 第一产业增加值=INTEG（第一产业增长量,230.25） 单位：亿元

2 第二产业增加值=INTEG（第二产业增长量,2420.14） 单位：亿元

3 第三产业增加值=INTEG（第三产业增长量,2203.48） 单位：亿元

4 青岛市GDP=INTEG（GDP 增长量,4853.87） 单位：亿元

5 城镇人口=INTEG（人口增长量,478.42） 单位：万人

6 城镇住宅供给量=INTEG（新增供给-供给实现,64） 单位：万平方米

7 城镇住宅需求量=INTEG（新增需求-需求实现,1918.33）单位：万平方米

8 城镇住宅价格=INTEG（住宅价格增长,5384） 单位：元/平方米

9 土地价格= INTEG（土地价格增长,734.02） 单位：元/平方米

10 城镇化水平=INTEG（城镇化速度,56.28） 单位：无

11 住宅开发投资=住宅开发投资比例×青岛市GDP 单位：亿元

12 住宅施工面积=住宅开发投资×5.243+1332.99 单位：万平方米/年

13 住宅新开工面积=（住宅施工面积×0.147+601.106）×开工延迟系数

14 住宅竣工面积=（住宅施工面积×0.116+270.086）×施工延迟系数

15 开工延迟系数=0.999 单位：无

16 施工延迟系数=1.002 单位：无

17 住宅开发税率=0.2 单位：无

18 容积率=3 单位：无

19 企业贷款利率=0.054+STEP(0.0021,2010)+STEP(0.0064,2011)+ST EP(0.0003,2012)-STEP(0.0013,2013)-STEP(0.0001,2014)-STEP(0.0047,2015) 单位：无

20 房价收入比影响因子=([(5.5,0)-(8,0.4)],(5.5,0.2),(6,0.1),(6.5,0.2),(7,0.25),(7.5,0.21),(8,0.12)单位:无

21 供求比影响因子=([(0,-0.2)-(1.5,0.2)],(0.02,0.16),(0.3,0.14),(0.5,0.11),(0.6,-0.07),(0.9,0.09),(1.1,0.11),(1.3,0.1),(1.5,0.2)) 单位：无

三、模型仿真与结果分析

（一）模型有效性检验

系统动力学模型在仿真前，必须进行有效性检验，以确保模型仿真数据有效可靠。本文采用相对误差进行有效性检验。其计算公式如下：

图3 青岛市新型城镇化影响商品住宅价格的系统流图

其中，yt为实测数据，y’为仿真数据。一般认为，若|y|＜5%的变量数目在70%以上且每个变量的相对误差在10%以内，则说明模型可以进行实际仿真模拟。

表1 青岛市商品住宅价格实测值与仿真值相对误差

青岛市商品住宅价格的仿真结果如表1 所示，可以看出，商品住宅价格相对误差小于5%的概率为90%，且每年的相对误差都在10%以内。由此可见，该系统动力学模型具有良好的强壮性，其模拟结果是有效的，可以进行实际仿真操作。

（二）商品住宅价格仿变化真结果分析

如图4 所示，从总体上看，青岛市商品住宅价格呈稳步上升趋势。2009-2012 年和2015-2018 年商品住宅价格的增长速度较快，部分原因是全市经济快速发展加快了城镇化建设步伐，同时也促进了城市基础设施和生活配套设施的建设，城镇居民的生活水平和生活质量得到极大改善，城镇人均收入显著提高，从而吸引更多的农村转移人口进入城镇，带动了住宅市场需求的快速增长，导致住宅市场短期内供求失衡，住宅价格节节攀升。2013-2014 年商品住宅价格出现了小幅下降，这很大程度上是由于青岛市政府出台了一系列宏观调控政策，一定程度上抑制了住宅价格的上涨。从仿真预测结果看，2019 年后商品住宅价格呈稳步上涨趋势，但相对于2018 年以前，增长较为缓慢。这主要由于两方面的因素：其一是政府限购政策的出台以及征收房产税方案的实施；其二是随着新型城镇化由快速发展进入稳定发展阶段，城镇人口的增长趋于稳定。受此两方面因素的影响，住宅市场需求结构发生转变，住宅市场需求出现萎缩，从而在一定程度上抑制了住宅价格的快速上涨。

图4 青岛市商品住宅价格变化仿真结果

四、政策调控实验与分析

（一）人口政策调控实验与分析

为分析城镇人口变动对商品住宅价格的影响程度，模拟了“自2009 年起人口增长率每年下调5%”时的情景，结果如表2 所示。从表2 中可以看出，城镇人口下降5%时商品住宅价格的下降幅度基本维持在5%-9%。由此可见，城镇人口变动对商品住宅价格具有显著影响。新型城镇化的快速推进，促使大量农村转移人口涌入城市，从而扩大了城镇住宅市场的刚性需求，导致住宅市场供不应求，住宅价格一路飙升。同时，新型城镇化的快速发展加快了对城中村、棚户区的改造，使城镇的规模持续扩大，其原居住居民也获得了丰厚补偿，实际购买能力显著增强，从而扩大了对住宅市场的投资性需求，导致住宅价格短时间内快速上涨。

表2 人口政策调控对比结果

（二）经济政策调控实验与分析

为分析经济增长对商品住宅价格的影响程度，模拟了“自2009 年起青岛市GDP 每年上调5%”时的情景，调控结果如表3 所示。从表3 可以看出，青岛市GDP 上调5%时商品住宅价格的变化幅度基本维持在4%-7%。由此可见，经济增长对商品住宅价格具有显著影响。青岛市GDP 的不断增长，提高了当地居民的人均可支配收入，同时也增强了城镇居民的住房购买能力，激发了人们的购房热情，从而扩大了住房市场的需求，短期内使商品住房价格不断上涨。

表3 经济政策调控对比结果

（三）土地政策调控实验与分析

为分析土地价格对商品住宅价格的影响程度，模拟了“自2009 年起土地价格每年上调5%”时的情景，结果如表4 所示。从表4 可以看出，土地价格上调5%时商品住宅价格的变化幅度基本维持在1%-6%，这说明土地价格对商品住宅价格具有显著影响。商品住房价格的不断上涨，激发了开发商的开发热情，从而开发更多的楼盘。开发建设需要以土地作为载体，但土地本身是不可再生资源，这必然导致土地市场供不应求，土地价格飞涨，从而推动住宅价格不断上扬。

表4 土地政策调控对比结果

（四）产业政策调控实验与分析

为分析产业集聚对商品住宅价格的影响程度，模拟了“自2009 年起三大产业增长率每年上调5%”时的情景，调控结果如表5 所示。从表5 可以看出，三大产业产值上调5%时商品住宅价格的变化幅度基本维持在4%-8%。这说明产业集聚对商品住宅价格具有显著影响。目前，青岛市正着力于各产业的改造升级，推动一二三产业模式向三二一产业模式转变，不断优化产业结构。二三产业逐渐向城市集聚，促使大批企业纷纷涌入城市，从而创造了更多的就业机会，吸引周边人口不断向城市聚集，一定程度上增加了对当地住宅的需求，从而推高了商品住宅价格。

表5 产业政策调控对比结果

五、结论与建议

文章运用系统动力学方法构建了青岛市新型城镇化影响商品住宅价格的系统动力学模型，对未来商品住宅价格的变动进行了仿真预测。结果表明：城镇人口下调5%时，商品住宅价格的下降幅度基本维持在5%-9%，这说明城镇人口变动对商品住宅价格影响程度较大，且存在一定的滞后效应；青岛市GDP 上调5%时，商品住宅价格的变化幅度基本维持在2%-7%，这说明经济增长对商品住宅价格具有显著正向影响，且存在一定的滞后影响；三大产业产值上调5%时，商品住宅价格的变化幅度基本维持在4%-8%，这说明产业集聚对商品住宅价格的影响非常显著；土地价格上调5%时，商品住宅价格的变化幅度基本维持在1%-6%，这说明土地价格对商品住宅价格的影响具有一定的迟滞效应。

为遏制青岛市住宅价格快速上涨的趋势，本文提出以下两点建议：

第一，加快新农村建设步伐，充分利用当地产业优势资源，大力发展第三产业和乡村旅游，形成独特的发展模式；建设一批具有当地文化特色的小城镇，鼓励外出务工人员返乡创业，带动当地经济发展，缩小城乡收入差距，提高农村居民生活质量，减少人口流动，缓解农村人口不断向城市转移的压力。

第二，制定相关的土地利用制度和政策，构建土地利用长效机制，优化土地利用模式，加强土地监管，坚持合理利用土地资源，提高对土地的利用效率，使土地供应量稳定在合理区间，缓解商品住宅价格的上涨趋势。