基于财务管理视角下的房地产公司内部控制探究

石荣荣

摘 要：随着市场化的深入推进，房地产企业面临的经济经营压力逐渐加大，经营风险也逐步增加。为了有效地防范和应对风险，房地产企业必须要加强内部控制，提高风险预警和抵御能力，为企业在激烈的市场环境中强化竞争优势，获得长足发展。

关键词：房地产企业  财务管理  内部控制

一、房地产企业财务内控存在的问题

房地产企业财务内控主要存在以下问题：一是财务内控制度不健全，缺乏过程监管，企业内部存在诸多问题，一些监管人员没有制度性监管依据，监管行为的干扰因素过多，导致其内控监管难以得到认同，管理成效不佳。二是资金安排不合理，使用效率不高，通过对企业集团的合并报表分析发现，资产方虽然存在大量的货币资金，但是负债方也有巨额的银行贷款，使企业的损益表中在相关费用项目下利息支出金额较大，不利于提高企业的资金使用效率。三是内部缺乏关联互动，信息孤岛现象严重，在企业内部各部门之间没有形成有效的信息共享机制，各管理系统之间集成化程度较低，企业难以将其下属各子公司的财务数据信息进行汇总分析。四是房地产企业缺乏一套标准的预算管理体系，导致其预算管理随意性大，执行过程中普遍存在较大的预算偏差。而且在编制预算时简单套用工业企业的预算管理方式，根据年度经营计划编制年度预算，未能结合房地产企业的经营特点将预算编制重点放在项目开发管理上，导致所编制的预算计划难以满足企业的实际经营需求。五是一些企业的风险管理意识不强，借助国家的房地产市场宏观调控政策进行盲目扩张，为加大开发力度向银行等金融机构申请了大量贷款。在开发过程中未能对发展前景进行准确预测，导致许多建设项目楼盘空置，资金回收困难，企业的偿债压力较大，甚至可能产生大面积亏损。

二、房地产企业主要财务风险

房地产企业的风险主要来自融资、资金周转以及成本控制三个方面。首先，由于房地产企业项目一般具有周期长，施工量大以及涉及金额较多等特点，因此必须通过融资来维持其持续经营，如果融资过程中资金获取不充足导致工期延误或者融资规划方案没有充分结合企业实际的资本结构、融资用途、方式以及成本等因素，导致企业融资出现决策失误，从而增加了融资成本过产生无效融资，都有可能进一步引发企业的债务危机，从而加大融资风险。其次，房地产企业的资本运作过程本身就是融资、开发、还款的周期循环，必须保证每个环节资金的正常周转才有可能保障企业持续稳定经营，否则一旦现金流受阻，导致资金链断裂，影响到企业良好的信用及影响，则会严重威胁到其长久的生存与发展，甚至引发破产危机。最后，合理控制项目开发成本是提高项目开发利润，提升综合管理效益的有效手段，房地产开发从项目立项、方案设计、项目融资、施工以及销售等各个阶段都需加强成本控制，这是企业内控的关键环节之一，但目前，房地产企业在前期的项目立项及施工设计阶段，成本控制意识不强，在设计阶段即使存在设计人员忽视经济考量，设置过高的设计标准与安全系数的行为，往往也只是事后进行调整和改进，使得后期由于设计变更导致成本上升，直接影响到企业的正常运营及盈利水平。

三、房地产企业财务内控的优化策略

（一）健全财务内控制度

财务内控制度的建立能够有效地规范员工工作行为，防错纠偏，保证企业内各项管理工作稳定有序进行。制度体系中包括企业的内部治理结构制度、岗位责任分工制度、授权审批控制制度、风险管理制度、审计监管制度、内控评价制度等多项内容。这些制度全面的涵盖了企业财务内容的各个环节、所有流程，能在企业内部搭建一个完善健全的制度体系框架。

（二）完善风险管理机制

针对房地产企业存在的风险隐患，提出要以風险为导向构建其内部控制体系，通过对关键风险点及风险相关影响因素的把控，建立完善的风险评估机制，提高企业的风险识别与预警能力，保障风险可控，企业经营活动正常有序运转。具体来说，风险导向下的内控体系的完善，从强化融资活动、资金周转、成本费用三个方面的内控力度出发，提高企业的内控效率与内控质量，有效地降低企业的经营风险，提高经营效益。首先，在融资阶段，企业应科学论证融资方案的可行性，重大融资决策需由董事会集中讨论决定，严格按照审批权限及标准程序进行审批控制;不允许随意变更资金用途;要按时支付本金利息，保证良好的银行信用;同时畅通信息沟通渠道，保证信息传递的真实性、可靠性;多元化融资渠道，分散融资风险。其次，为了促进资金周转，要严格按照不相容岗位分离原则进行岗位设计，尤其是在涉及资金周转的岗位要形成相互监督，相互制衡的岗位监督机制;实施全面预算管理，通过制定规范化的预算编审、执行、评价及反馈流程，保证资金的合理使用;要强化会计内部控制，保障会计信息质量，确保企业资金安全。最后，企业要提高成本控制意识，建立完善的成本控制制度体系;要强化审计监管，建立专门的审计委员会，保障审计监管的独立性和权威性，要明确审计权责、优化审计流程，及时发现并解决经营异常;要促进全员参与成本内控，营造良好的内控文化，有效地规避内外风险，增强企业竞争优势，促进企业实现长远发展。

（三）优化企业内控活动

完善企业的风险内控体系需要从以下五个方面着手：一是加强子公司的财务管控，结合房地产企业子公司多为项目公司制且经营周期相对较短的管理特点，建议其实行财务委派制度，即由集团统一委派财务总监到下属子公司进行任职。通过定期汇报子公司财务状况实现财务的垂直管理，保障各子公司的经营活动始终围绕集团整体的战略目标有序开展。二是灵活运用筹资策略。房地产企业目前的筹资方式包括银行证券融资、施工单位垫资以及销售款回拢等，企业应建立专门的筹资委员会，集体研究讨论不同筹资途径所占的比例，避免过度使用财务杠杆，给企业造成巨大的借贷偿债压力。三是完善投资决策机制。企业在制定投资战略时要开展充分的可行性研究工作，运用科学的理论模型选择最优投资方案。四是强化成本控制，做好税务筹划[2]工作。房地产企业的开发成本受土地成本、客户定位、市场景气程度等多种因素影响，在进行成本控制时企业管理人员一定要综合考虑各种因素，重视开发过程中的成本支出，明确授权审批程序及成本目标责任。同时积极了解税收政策变化，科学制定税筹方案，有效降低企业的税收负担，促进企业整体效益的提升;五是加强内部审计监管。企业要在最高领导层下设独立的内审机构，定期开展内部审计活动，及时发现并且查出企业内不良经营行为，强化内控执行监管，保障内控制度的有效实施。

四、结束语

综上所述，本文首先分析当前房地产企业财务内控存在的诸多管理问题及主要的风险隐患，针对问题及风险情况给出了具体的内控优化策略，希望能为企业的财务管理人员提供一定的借鉴与参考。

参考文献：

[1]陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界：学术版， 2016（18）.

[2]李新杰.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制初探[J].财经界（学术版）， 2018， No.484（14）：114.