物权法中居住权问题分析

摘 要：在进行居住权研究的过程中，应该从历史根源进行相关的研究，并且对立法的依据进行深入的了解。然后根据我国的社会发展现状以及发展趋势，对居住权的各项内容进行改善和优化，才能保证相关制度在确立的过程中，能够提高房屋的利用效率，有利于家庭职能的充分发挥，并且对房屋的权益进行平衡。在进行物权法中居住权确立的过程中，要对这一物权形式的表现进行深刻的研究，然后对相关权力进行确定。才能保证制度在应用的过程中，能够发挥更大的作用。本文就物权法中居住权问题进行相关的分析和探讨。

关键词：物权法;居住权;问题;分析探讨

在我国进行物权法问题讨论的过程中，很多内容并沒有涉及到居住权的问题。实际上我国存在着很严重的，因为居住他人房屋，而进行使用的一种习惯做法。在实践的过程中，要将这项权利的物权性进行明确，才能有效的解决相关的问题。因此在进行居住权问题解决的过程中，应该从这项权利的历史变革以及确立权利的必要性，进行相关的研究。并且在我国物权法中，建立合理的居住权法律制度，才能充分的发挥相关制度的法律效力，通过实践的方式，促进这项制度内容的发展成熟[1]。

1 我国确立居住权的重要性

1.1 满足居民的居住需求

很多居民在生存的过程中，并没有房屋居住，特别是一些弱势的群体，即使存在居住的需求，也没有能力进行居住。因此这项权力的确立，可以满足弱势群体的住房需求，例如保姆对房屋的需求，离婚之后的男方或者女方的居住需求，以及其他需求等。确立的居住权是为生活中的弱势群体所设立的，具有无偿的性质[2]。

1.2 实现居民之间的帮助

在进行居住权确立的过程中，可以实现居民之间的互相帮助。因为这项权力是无偿的，不需要居住的人，付出相等的代价。如果是有偿的，那么这项权力就与租赁权没有差别。因此在进行权力履行权利的过程中，可以弘扬我国互帮互助的社会品德[3]。

1.3 解决家庭问题

在进行权力确立的过程中，房屋的所有人可以通过遗嘱的方式，由其子女享有相应的房产。但在遗嘱中规定，由其配偶或其他人享有居住权的，在进行产权分析的过程中，可以将这项权力分配给特定的人，但同时还要设立居住权。在这个过程中，可以实现房屋的所有功能，以及所有权的功能，可以解决家庭成员中的居住需求[4]。

1.4 提高房屋利用率

在实现居住权的过程中，可以对房屋的价值进行最大化的使用。在现代社会发展的过程中，很多房产的价值得不到最大化的发挥，一些不动产的房屋无法实现应有的效用。效用是制定物权法的过程中，必须考虑的一项内容？因此在进行居住权确立的过程中，可以通过权力的发挥，实现这一目的。设立的居住权可以对房产进行合理的分配，并且对财产的归属和利用，进行有效的确立。在进行居住权履行的过程中，可以将财产的配置进行最优化的处理。因此在进行权力履行的过程中，可以提高房屋的利用率，最大程度的发挥房屋的使用效果，提高了房屋的应用价值[5]。

1.5 尊重财产

在进行居住权履行的过程中，可以对财产所有人的意愿进行充分的尊重。房屋的所有人，可以通过遗嘱的制定，或者是签订合同的方式，为其他的人设立居住权，并且将房屋的所有权由法定继承人进行继承。这种制度安排方式可以满足多方面的需求，也就是说，房屋的所有人在进行财产安排时，不仅可以通过分配，实现财产的归属，而且能够提高财产的利用率，可以完成所有人的意志要求。这种确立方式可以满足自然人的财产分配需求，并且尊重了自然人的意志和心愿，因此在我国物权法中确立居住权，可以对各方面的居住问题进行更好的解决[6]。

2 居住权的法律特征

居住权属于独立的用益物权制度，是在他人的房屋所有权上设立的一种物权，在自己的房屋上不能设立居住权。设立这项权力，是指房屋所有人既能实现自己的房屋价值，也能对自己的财产进行处理，可以通过房屋所有权，对社会进行回馈。居住权是特定的自然人在用房的需要下，而设立的一项权利，居住权人只能将获得的房屋用于生活需要，而不能进行其他方面的使用。例如，居住的房屋不能进行出租。可以在双方的当事人存在特殊约定的情况下，将少量的房屋进行出租，从而获取一定的利益[7]。

居住权是为特定的人设立的，这项权力以外的人不能享有居住权，因此权利的主权范围具有局限性，法人或者其他组织不能享有这项权利。居住权一般具有无偿性的特质，无需向房屋的所有人支付相应的价格，否则就相当于租赁权。从性质和本质上来看，居住权是无需支付费用的一种无偿行为，但是居住权人在居住房屋的过程中，需要承担相应的维护费用。居住权人所占有的住房以及其他的物品，在使用的过程中，可以不承担一些重大的费用，但是如果有特殊的约定，就必须承担费用[8]。

居住权的期限一般是长期的终身性的，这是这项权力的一项重要特征，居住权是用来提供给没有房屋的人居住的，所以权力的所有人在对居住权没有约定时，应当理解为终身供给。这种长期的特性，无需在合同和遗嘱中进行规定，可以进行自然的解释，也是一种默认条款。居住权因为是一种特殊的用益物权，可以提供给没有房屋的居民进行居住，并且保护居民的生存权益。所以在进行使用的过程中，不能对权力进行转让，即使要将房屋进行出租，也只能出租一部分，而不能全部出租，这项权力也不能进行继承。因此居住权没有主体的特定性，居住权与其他权力也存在一定的差别，这项权力的法律效力比较弱，在理论上是一种特殊的物权[9]。

3 居住权与租赁权、借用权之间的关系

居住权属于一种独立的用益物权，租赁权属于债券，因此居住权的特征是对事情绝对性，直接支配性等特征。作为债权的租赁权，比较绝对，债权人只能与特定的债务人进行对抗。尽管当前的房屋租赁权，效力在不断的强化，租赁权人也具有对抗其他人的效力。但是与居住权相比较，居住权所具有的对抗其他人的效力，是一项固定的属性。租赁权在对抗第三人的过程中，所有的效力，是自身效力强化之后的结果，因此这二者之间的效力存在一定的差异[10]。

在居住权设立之后，住房的所有权人会发生变化，但是不影响居住权，因为居住权具有对抗第三人的效力。一般来说，居住权的期限是永久性的，租赁权的期限不能超过20年。在进行居住权确立的过程中，必须进行登记，没有进行登记的，不具有相关的法律效率。租赁权本质上属于债权，在某些特定的情况下，可以不进行登记。

居住权的设立属于补偿的，带有扶助性质的一种权力，而租赁合同是双方共同存在的一种有偿合同，双方都享有权利和义务。也就是说，要想获得租赁权，需要支付相应的租金。即使在特殊的情况下，需要向房屋的所有人支付费用，居住权人所支付的费用也是很少的，否则这项权力就失去了意义。居住权和借用权也存在一定的差别，这两项权力存在一定的相似性，但借用权是无偿的，二者之间存在本质上的差别。居住权属于物权，借用权属于债权，借用权的效力比较小。居住权人可以对房屋进行直接的支配，并且对抗其他人的干涉。借用权只能依据借用合同，对抗房屋的所有人，不能对抗第三人。借用权的期限比较短，就只能解决一时的住房需要，不能长期的享有居住权。

4 居住权的确立

4.1 意定居住权

设立居住权，可以根据遗嘱或者赠送，也可以按照合同的规定进行权力的设立。在设立的过程中，应该向县级以上的机构进行权力的登记和申请，并且设立登记簿。按照遗嘱设立的居住权，比如在遗嘱中规定由法定继承人继承房屋，必须留有一间房屋，由配偶进行使用。按照遗赠的方式设立的权力，如果在遗赠的过程中，表示这项房产由子女继承，应该留有一间房屋，由照顾多年的保姆进行居住。按照合同设立的居住权，如果男女双方在离婚时，协议中具有明确的规定，那么房屋所有权归属于男方，女方也存在一间房屋的终身使用权。

4.2 法定居住权

因为法律的规定所产生的居住权，例如法律规定父母作为监护人，对未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女，对父母的房屋享有居住权。

5 居住权的权利和义务

5.1 权利

享有居住权的居民，主要的权利是对房屋的占有权和使用权，这是最基本、也是最重要的一项权利。居民可以对住房进行合理的使用，并且承担房屋的日常费用。在一些特殊的情况下，特别是在与房屋所有人进行约定的情况下，居住权人可以将房屋进行出租。居住权人在占有和使用住房的过程中，可以不支付使用费，不承担一些重大的维修费用，如果当事人存在另外的约定，就需要支付相应的费用。居住权人在进行部分住房应用的过程中，可以对共有部分进行使用，也可以对房屋进行必要的改良和修缮，但不能对房屋的重大结构进行改变。还可以对抗房屋的所有人，及第三人对自身房屋所带来的侵害。

5.2 義务

居住权人在进行住房使用的过程中，应该承担房屋的日常维护费用，不能将居住的房屋进行转让，不能由其他人继承房屋，一般不得进行居住的房屋出租。在使用房屋的过程中，如果面积存在较多的剩余情况，可以进行约定出租。存在房屋的合理保管义务，在居住的期间，应该对房屋进行合理的保管，不得出现损害房屋的行为。如果房屋存在毁损的安全隐患，应该及时的通知所有人，并且采取必要的措施，对房屋进行修缮。

5.3 消灭

一般情况下，居住权人放弃了居住权，或者约定的期限已经到达时间，解除居住权，因不可抗力因素导致房屋失去，或者居住权人的死亡，都会导致这项权利的消灭。

6 结语

综上所述，随着商品经济的发展，房屋的所有权人，对其所有权进行实现的手段和途径，都进行了多元化的发展。所以在进行居住权确立的过程中，这项制度是非常有必要的，同时居住权可以将物权的特有方式，为所有人提供了法律行为的约束性。而且我国的人口比较多，在进行住房问题解决的过程中，设立居住权，可以保证住房纠纷问题，能够得到良好的解决。因此相关人员应该对居住权进行深入的研究，才能保证制定的各项制度，符合我国发展的需要，能够对住房的矛盾和纠纷问题，进行更好的解决，促进我国社会进行稳定的发展。

参考文献

[1]崔影，胡建.居住权的法律构造——以《民法典分编（草案）》第159-162条为分析对象[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2019，16（06）：77-79+83.

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[3]张丽洁.论物权期待权与抵押权的适用规则——从未经变更登记的房产强制执行的角度[J].甘肃政法学院学报，2019（02）：119-128.

[4]肖俊.“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法[J].法律科学（西北政法大学学报），2019，37（03）：96-106.

[5]肖潇.在我国物权法中设置居住权的构想[J].法制与经济，2017（11）：87-88.

[6]李智姝.关于在物权法中不宜设立居住权的思考[J].新疆广播电视大学学报，2013，17（01）：31-34.

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[8]朱新路. 我国物权法增设居住权制度研究[J].中国政法大学，2011.

[9]李杰辉.对当前我国物权法中设置居住存在的问题的思考[J].民营科技，2010（11）：168.

[10]阴秀文.论物权法中居住权制度的设立[J].法制与社会，2008（35）：65.

作者简介

孙翠翠（1986-），女，汉族，山东济南，研究方向：法学民商法。