浅谈国有企业职工住房管理模式的转换

马婧婧 张恒

【摘要】伴随新时代中国社会主义经济的发展，国有企业传统住房建设和销售模式不断暴露出各种矛盾与问题，本文主要对国有企业住房管理现状进行归纳分析，并对住房管理存在的问题提出解决思路。

【关键词】国有企业;住房管理模式;转换

多年来，国有企业在职工住房建设上投入了大量的财力和物力，不断摸索和创新住房管理的新方法、新举措，将许多社会化住房管理模式有效运用到房产管理工作当中，为解决职工住房问题、改善职工住房环境做了大量的工作。但是，很多國有企业住房管理模式还是沿用了计划经济时期福利性质的模式，负责住房建设、物业管理等全部费用。建房越多，企业的包袱就越重，使得企业陷入了背不起、放不下的被动局面，暴露出很多问题;同时住房商品化的宣传不到位，“论资排辈”的选房模式依旧存在，使得住房管理面临着很多矛盾与困难。

一、国有企业职工住房管理存在的问题

（一）建设周期缓慢、销售论资排辈

在我国改革开放40余年历史上，原住房分售主要采用计划经济体制下的行政拨款和排队打分的方式。住房管理资金基本上都是从其他途径拨款，不但在住房维修上存在逐级上报、服务滞后的现象，也无法保证住房的扩大再生产，形成不了自我循环、自我发展的良好机制，影响了国企住房建设的供给;而低租金低房价的住房价格与住房本身价值相背离，忽略了价值规律的作用，却大大刺激了职工对住房的需求欲望，促使了不正之风的形成，遗留下很多无法解决的问题;排队打分的方式违背了按劳分配的原则，致使很多真正需要住房的职工，特别是新青年职工选不上住房，形成了严重的住房分售不平衡的状态，也成为企业住房管理上的一个突出问题。

（二）消费观念滞后、供需矛盾突出

传统的住房分配体制逐渐暴露出的弊端，直接导致了住房供求矛盾的尖锐化。长期以来，国有企业的住房作为实物福利由单位分配给职工，远低于市场价格的房价尤其是象征性的房租，连住房维修费用都不够，却大大刺激了职工从企业获得住房的需求，加上论资排辈的分配方式，进一步激化了没有购买单位住房的职工因为享受不到这种“福利”，而造成的不满情绪，增大了利益不平衡的问题。国有企业经过这些年不间断地新房出售和腾退旧房出售，目前已经没有可批量出售的房源了，但是，这种不受支付能力制约的福利体制，促使着职工依旧庞大的住房诉求。

（三）建设手续不全、产权矛盾尖锐

近年来，随着房地产市场的急剧升温，国家对住房的管理越来越严格，越来越规范，一系列政策的出台，对国有企业房产管理各种问题的发生起到了催化剂的作用。由于住房政策的要求和变化而产生的问题，对于企业房产管理几乎是无法解决的。但是，住户要求办理房屋所有权、进行房屋买卖等诉求与日剧增，由此而产生的矛盾也越来越突出。

（四）管理水平低下，维稳压力巨大

目前，大多数的国有企业都经历过合并重组，每家企业的住房管理模式都不一样，合并之后住房体制的改革，必然会颠覆职工固有的思维模式，造成矛盾集中爆发、新旧问题交替迸发的现象。一些企业历史上对房产管理重视程度不够，住房改革缺乏连续性，没有固定政策和模式，管理方式属于“一事一议”的断续模式。企业的合并重组和住房管理方法的不妥当、处理问题的不及时，加剧了住房改革的复杂化和扩大化。

二、国有企业职工住房管理模式的转换思路

国有企业职工住房改革的遗留问题，追根溯源，主要是由于计划经济的惯性思维，在企业已经实行住房货币化的条件下，总是不自觉地退回到计划经济的模式上，造成了政策前后无法顺畅衔接。加之市场住房价格快速上涨，内部价格与之存在很高的价差，致使职工依靠企业、依赖企业的思想进一步加剧，也助推了职工因住房供需矛盾发生闹访、缠访的问题愈演愈烈。可见，实现国有企业住房商品化、社会化是非常重要的也是必然的。

（一）拓宽建房渠道，引入建房新模式

针对国有企业建房成本高、建房周期长等问题，在住房开发模式的选取上可采取代建方式，即企业通过与政府代建部门或是房地产开发公司签订委托建设合同，发挥各自的专业优势，保证住房建设的质量与效率。由于此种开发模式是从降低开发成本，提高建设合理效率的角度出发，所建住房不能进入市场出售，所以不存在高利润回报，反而会促使建房者以快速的住房建设满足合作建房者的住房需求，解决了企业建房过程中许多瓶颈问题。

（二）引导观念转变、拓展供给渠道

在企业完成住房货币化改革后，职工就应当从市场上购买住房。经济条件好的可以选择商品房，经济条件不好的，可以申请政府保障性住房。以近几年经济适用房、公共租赁住房申请条件来讲，是几乎可以解决国企改革过程中存在买断职工、集体职工、配偶无工作的单职工、退休职工等无房或面积不达标的问题，而这一部分人员也正是企业住房诉求最多的群体。即使未申请到住房的家庭，政府也会进行相应的货币补偿。所以说，市场上的住房供给是可以基本解决国有企业职工的住房问题。

（三）强化住房管理，规范透明操作

住房作为个人消费品，应当借助商品货币关系，由劳动者通过个人收入获取，纳入按劳分配的范畴。国有企业职工住房销售应该遵循客观经济规律，制定出符合市场定位的房价和租金，从传统的住房分配体制向商品化转换。只有采取经济手段，配合监察管理，才能真正消除不正之风的问题，促进廉政建设。只有与市场同步，才能转变员工的消费观念，根据自己的经济状况在单位或者市场上自由选择住房。市场化的住房管理模式，不仅能够实现住房资金的投入与产出的良性循环，减轻企业在住房建设上的压力，还能缓解住房供需矛盾，调动员工投入生产的积极性。

（四）社会化管理、市场化运营

要想实现住房商品化和社会化，需要打破旧的住房行政管理和分配体制，必须以市场经济的原则和方法指导住房改革，由竞争性的市场机制推进住房改革，将住房建设、分售、维修、售后管理等社会职能从国有企业中划转出去。加强目前房管部门的社会化职能，培育特色房产业务，让资源和数据有效结合起来，提高自身议价能力引进投资方，成立住房股份企业，让房管业务真正做到社会化服务、专业化管理、市场化经营的运作模式。

作者简介：

马婧婧（1984-），女，汉族，甘肃兰州人，硕士，经济师，研究方向：国有企业住房管理。