新乡市主城区城市零售商铺租金价格空间分析

温魁潭

摘 要：本文以河南省新乡市红旗区、卫滨区、牧野区三区为研究区，对该研究区的沿街零售商铺租金的价格样点進行收集，获得样点数据，其中包括租金、租约、临街宽度、临街深度、建筑面积等，并计算出单位租金。在Arcmap10.2地理信息系统的支持下，采用GIS空间分析技术中的普通克里金插值法（Ordinary，Kriging）。结果显示将研究区分为三个级别，第一级别为主城区的核心区租金价格范围在77.21-180.34（单位是元/平方米）、第二级别为40.81-77.21（单位是元/平方米）、第三级别为0-40.81（单位是元/平方米）。通过对等值线、一级租金价格区域、新乡东区分析得出城市零售商铺租金价格分析受城市中心转移的影响，和在调查中遇到的问题及建议，并预测未来新乡与郑州城市融合平原新区将出现新的一级租金区域。

1. 研究区域概况

1.1社会经济条件

新乡市辖8个县（新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县、辉县市、卫辉市），四个区（卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区），全市总人口为614.39万人，常住人口为576.9万人，截止到2016年新乡市城区面积为140.00平方千米，城区人口为76.96万人。本次的研究对象为新乡市区的三个区即卫滨区、牧野区、红旗区。

2.数据处理

2.1样点数据获取

2.1.1调查准备

测距仪、样点调查表、调查人员、新乡市城市土地定级与基准地价规划图、工作证、笔、电脑、Arcgis。

2.1.2划分调查区域

本次研究区区域是基于2018年新乡市土地定级和基准地价更新项目中的商业店铺租金价格调查，因此区域初次划定为新乡市市区三个主要行政区。

2.1.3数据收集完毕

为了保证商业店铺样点的租金价格能够反映当地的租金水平，按照以下原则进行筛选： ①所选样点在形状、面积、临街状况、地价水平等方面具有代表性，其土地开发程度等属正常水平 ②易于获取店铺自身特征因素资料的; ③样点在地域分布上要尽量均衡、合理的。据此在Arcmap10.2中选取牧野区、卫滨区、红旗区三个行政区内较为集中的样点数据，确立了1522个商业租金样点。

2.2插值分析

本研究采用该插值方法，在Arcmap10.2平台上进行操作，获得所需零售商铺租金的空间分布数据库。 本次区域选定了红旗区、卫滨区、牧野区三个区域作为研究区。同时，对上述样点空间分布数据进行投影转换，形成了统一的地图投影（UTM）坐标系统，并将样点数据较为分散的凤泉区，以及新乡市的管辖县新乡县和延津县的数据样点进行删除，并按照行政区图层保留牧野区、红旗区、卫滨区三个行政区的面积图层，并将其他三区外的租金样点删除得到上图的样点分布图如上所示，样点图上方为牧野区，左下为卫滨区，右下为红旗区。按照空间分析方法的log变换类型，对其进行了数据转换，采用OrdinaryKriging插值法，生成结果图层。

通过普通克里金插值法，选取单位租金字段，获得大于研究区范围的图层，对于该图层进行表面分析，选择自然间断分级法和相等间隔分级法，建立等值区域。然后将两类结果进行对比，经过对比发现自然间断分级法得出的分积等值区域，是比较符合该样点数据等值分布规律，并对此进行重分类，分为三类，中断值分别为40.8、77.2、180.3，即在选择等值线得到不同等值间距的零售商铺租金的等值线，，得到研究区范围内的三类等值线，并且得到给图层相应属性值数据库。所得结果为：一级为77.2-180.3（单位是元/平方米）、二级为40.8-77.2（单位是元/平方米）、三级为0-40.8（单位是元/平方米）

2.3误差分析

在得出插值分析结果后1，要进行误差分析，以判断插值结果是否可信，在地统计向导，克里金法中在源数据集中选择调查样点数据集，数据字段选择单位租金，在克里金法类型中选择普通克里金法，在变换类型中选择无和log变换两种变换类型进行对比，得到半变异函数，和半变异图，再讲模型进行优化，将各向异性中的True选出，最后得出的误差。两种变换类型的结果的正态QQ图对比：

对上述插值分析结果要进行误差分析的结果表明： （1）零售商铺租金的样点概率分布曲线要经过经对数转换，其结果接近一条直线，满足正态分布来得到正确的结果（2）对插值结果进行交叉验证，其均差为28.87275，均方根为28.3，均方根标准误差为0.94941，接近于1。因为样点零售商铺租金的对数概率分布接近直线，并且其均方根标准误差又接近于1，所依可以得知该插值分析结果可信。

3.结论和建议

3.1在Arcgis的Geostatistical模块下，采用Kriging插值，获得了研究区范围内的商铺租金价格等值线。单位租金概率的正态分布和误差检验表明，插值结果能反映租金价格的空间分布。

3.2新乡市租金价格空间分布规律，通过本文对新乡东区的研究，可以得到该规律受到城市重心转移，以及政府等外界因素对城市的影响。通过该样点数据研究可以对郑新未来城市融合过程中的商业网址网点，以及居民区选址有研究意义。

3.3采用GIS空间分析技术研究城市商铺租金分布规律时，需要进一步探讨的问题有： 如何考虑各种微观因素的影响，如店铺的可见性和可达性，区位因素，人流量，货品的刚性需求指数等。

3.4在未来新乡市与郑州市的城市融合发展过程中，新的平原新区商业网点选址要考虑多种因，根据本文研究新乡市城市中心和城市副中心所出现的两个一级租金区域预测平原新区也会出现一级区域。因此在未来的商业网点选址中，以及个人在选取商铺过程中，建议从不同的影响因素影响下进行综合考虑得出可靠结论。在城市融合过程中，对于商业网点的建造，要使得影响因子的作用最大化。

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（作者单位：中共湖南省委党校，湖南 长沙 410000）