对房地产企业财务风险的分析

陈玉秀

摘要：房地产行业近几年在全国各地快速的发展起来，房价问题给人们的日常生活带来了很大的影响。政府虽然通过采取一定的调控去加强房地产的管理。在一定程度上对房地产的价格有了一定的制约，但却给房地产的发展带来了很大的困难。在现在形势背景下，房地產作为一个密集型企业其财务风险在逐年不断的加大。所以，企业必须加强在财务方面的管理，尽量的减少在财务方面的风险。为此，企业就应该全面的对企业的财务风险进行分析，制定出相关的解决方法，使企业能够顺利的渡过困难。

关键词：房地产企业;财务风险;管理措施

我国在房地产上出现发展的问题是不可忽视的。某些地区经济的快速发展与房地产的发展是密不可分的。因为“土地财政”这一现象的存在，导致了我国房价的暴涨，为了使人们的日常生活不受房价的影响，政府在房产行业采取了相应的调整措施，这些措施虽然在一定程度上是有帮助的，但是另一方面又严重的影响了房地产发展，使企业面临着随时破产的危机。这样一来企业便有了严重的财产风险将不利于企业的生存和发展。所以建立一个关于企业财务风险的管理是非常有必要的。

一、对房地产财务风险进行分析

在市场下行的背景之下，资金密集型的房地产企业存在的财务风险也在不断的增加，主要表现在以下几个方面。

（一）对房地产面临的市场环境进行分析

文章主要是以当前的市场下行为宏观背景对我国的房地产经营环境和财务风险进行探讨的。当前房地产行业之所以面临着这样一个严峻的市场主要是由于国家实行的宏观政治因素所导致的。近些年来，我国的房地产行业飞快的发展，地方政府还形成了“土地财政”的地方经济模式。另一方面，房地产的快速发展使得房价也在飞快的增长，使得普通人的生活面临着巨大的压力。为此国家需要采取相应的政策去抑制房价，使其恢复到合理水平，以便更好的改善人们的生活水平。在政府采取宏观政策的同时又使得我国的房地产出现萧条的现象，严重的影响我国房地产行业的持久发展。

（二）对房地产的财务风险进行全面的分析

1. 房地产企业财务管理的主要对象

房地产行业是资金使用十分密集的行业，在它发展的每个时期，都需要花费大量的资金投入，所以对财务的管理就显得尤为的重要。房地产企业对财务管理的主要任务是对房地产项目进行核算，在此基础上对整个房地产项目所涉及的资金活动进行监督和管理的活动。

2. 房地产财务风险点分析

对房地产财务风险点的分析主要分为以下阶段。

（1）房地产项目开发前的风险。房地产企业在对某个项目进行投资之前，会对这个项目进行全面的评估和对其性能分析，制定出相应的投资方案。在此期间也会消耗大量的资金。这就使得房地产在进行项目的建设的时候，会存在着很大的开发风险。而且我们都知道 ，房地产属于不动产，一旦项目开始建立就不能在中途停止。所以，在项目开始前就必须对项目进行方案的制定。

（2）房地产项目中期的风险。房地产项目的进行必然要花费大量的人力、物力和财力。项目的每一个环节都需要大量的资金投入。只要任何一个环节的资金链出现问题都使得项目无法继续。严重的情况下会导致企业破产。开发进度与销售去化计划是否匹配，预售制与现售制的考虑，支付与回款的平衡点等诸多方面考虑;截止目前大部分城市是预售制，保守的回款频率要与激进的付款节奏预测必须相配比来安排资金。因此，在项目中期的时候企业的财务管理重心应该放在资金链安全的问题上。保证项目能够顺利的进行。

（3）对房地项目后期销售风险管理。房地产项目的开发之后，就要对它们进行销售。如果将它们全部的销售出去，那么企业之前对项目的投入就会取得一定的回报。则企业的这个项目就算圆满成功了。如果后期的房产项目不能售出，就会导致企业的整个资金链就会断裂。严重者就会导致企业破产。所以在企业后期的管理中，企业要加强在销售方面的管理。

二、房地产项目建设中的财务管理措施

在房地产项目建设管理工作，主要是对项目建设中的资金进行管理，管理分为项目的融资和预算管理两个部分。

（一）在对房地产项目的融资管理

我们首先要明确融资的结构和来源，选择一条有利于企业管理和运营的融资来源。企业制定一个完善的融资方案一般需要如下几个步骤。

1. 明确需求

企业应该明确自己项目建设的融资需求是什么，根据企业对资金的需求来制定相应的融资方案。

2. 选择可行的融资计划

参考企业上的一个项目，计算出不同的资金需求结果以及可以选择的融资方案，选出来的融资方案能够适用于房地产企业的项目建设的融资计划。

3. 对融资计划的效果进行评估

将企业选择出来的几种项目融资计划进行对比与评估，选出最优的一个融资计划用于企业中。

4. 高效的执行融资计划

企业在制定好一个融资计划后，要高效的运用于企业项目的建设中。并且在执行的过程要及时的对突发的情况进行应对。

（二）房地产项目的预算管理

房地产企业中的项目建设融资部分完成的时候也就意味着项目的建设已经开始进行了，在此过程中就得需要企业的财务管理人员根据制定的融资计划对企业的融资进行管理了 ，并全程的去关注项目的动态，一旦发生问题就进行相应的调整。一般来说，企业的预算管理工作主要有以下几个方面。

1. 对企业项目的执行与控制

企业的项目预算的执行是房地产对项目建设和销售过程中的经济所进行的预算管理。预算管理必须严格的按照企业之前制定的方案来进行执行与监督。一旦执行的过程中发现了问题，必须及时的对方案进行调整，使企业能够顺利的对项目进行预算管理。

2. 企业项目的执行与目标

预算计划是在预算管理目标的基础上制定的，在一般的情况下，预算计划的好與坏会严重的影响企业的利润情况。因此，在满足企业目标的情况下要使得预算的计划高效的执行。与此同时，还得提高企业内部员工的成本控管意识，一起来促进成本目标的实现。

3. 企业项目的执行与支出

房地产进行项目的预算管理，主要是对项目的运营资金的支出情况进行控制与管理。资金链的正常运行对项目能否顺利的进行至关重要。在项目建设的过程中，需要大量的资金支持。所以企业必须加强对企业项目的预算管理。

（三）对企业项目的预算进行调整

房地产项目建设的财务管理主要是对项目建设过程中的资金进行管理。房地产项目的建设是一个慢长的过程，在建设的过程中，还可能受到国家相关政策的调控。所以在企业项目的建设过程中还得考虑到政府的宏观影响，及时的对项目进行调整，保证房地产项目能够顺利的完成。

三、房地产项目的销售管理措施

房地产项目建立完成后，整个房地产企业的经营重心将会转移到售后销售上，在这个销售方面就应该建立一套合理、高效的销售管理。在销售方面企业进行的财务管理需要考虑以下几个方面。

（一）销售方面的折扣运用

提高企业的销售效率，应该从吸引顾客的眼球开始，企业可以通过销售折扣的方法来吸引眼球。使顾客产生购买的欲望。怎样判断销售的折扣活动是否可行。可以通过销售利息的多少来进行采纳。

（二）信用期限的规定

信用期限对于销售的管理是非常重要的，因为信用期限是对买方的付款限制，付款期限的长短不仅会对买方企业贷款的占用产生影响，而且还会对卖方的销售业绩产生影响。不管信用时间的长短都会对双方产生影响。所以，企业在制定信用期限时要综合的去考虑各种因素。

（三）使用支票付款

企业在付款的时候应该尽量的选择支票结算的方式来付款。一方面，支票有出票期和付款期限的记录。另一方面，可以利用出票期与付款期他们之间的时间差来保障房地产企业项目的顺利进行。在这一过程中也要注意信用期限，避免出现空头支票的情况。一旦出现这样的情况就会影响到企业的日常运作。

四、总结

近年来，我国的房地产行业快速的发展起来，导致房价的暴涨。为了稳定人们的日常生活，政府采取的一系列的政策对房地产行业调整，虽然解决了房价问题，却给房地产业带来了巨大的挑战。针对房地产企业面临的问题，本文提出了相应的措施，使企业迎来新的良机。

参考文献：

[1]刘芳.房地产企业财务风险成因与防范分析[J].纳税，2018（31）.

[2]张艳.房地产企业财务风险防范与控制[J].时代经贸，2017（34）.

（作者单位：启迪协信集团重庆公司）