限购令时代我国房地产宏观调控政策分析

摘要：随着国家的整体发展，人们的生活水平在不断的提高。同时房价的整体价格也在不断提升。国家相关政府为了应对这一现象，提出了相关政策限制了房地产买卖的限购令。这也使得短期之内得到有效控制，控制了房价上涨的问题。目前限购令这一政策还有不足之处，本文根据目前房屋现状进行分析，并提出部分建议，希望能够使限购令政策更加完善。

关键词：限购令时代;我国房地产宏观调控;问题以及有效措施

近年来，我国房地产价格持续上涨，住房难的问题已经影响了人民群众的生活和社会的安定。因此，国家政府以调整房价为目的，加大了房地产市场的调控力度，各级政府出台多项措施对其市场进行调控。我国房地产市场在宏观调控政策下，绝大部分城市都受到了极大的影响，作为当前社会的热点问题，房地产调控引发社会公众的广泛关注。

一、房地产宏观调控政策

自从2010年我国颁布“住房限购令”后，人们就掀起大量争议，部分支持者认为在一定程度上可以限定投机性买房住房，防止房屋暴涨现象。可以让全国房价平衡上涨，对于调节房价有较重要的影响也有部分反对人士认为限购令的出现过于随意。在2017年10月份左右，全国各大城市出现楼市调控热潮，各城市政府都调控地产市场经济。限购令主要目的是限制用户购买房屋的套数，防止商机性购房住房，为限制投资投机性买卖为核心。规定房屋价格与人们的平均消费水平互相符合，使得大部分群众能够接受。2018年，我国中央政府再次强调了要坚持这一政策，要求房价要合情合理，还要求在最近能够将“限购令”有效落实。近几年来，召开的会议大部分都是以房价问题为焦点展开的，想要将房价稳定一个合理的价格不变的同时还要求市场长期、稳定的发展。从这些宏观调控政策可以看出国家对于房价的重视度[1]。下图是我国2017-2018年限购潮。

二、限购令的本质

住房是一个关乎到国民生计的问题，它既是每个人的家又是一种投资，有着两种不同的性质。目前来看，普遍购房的用户都是用来居住的。而目前房地产市场经济变化相对较大，许多地区的居民购买不起房子，而且根据区域不同，平均房价差距也较大。还有部分人员恶意炒高房价，导致目前房地产产业脱离了本质[2]。

湖南长沙在2018年6月25日出台了号称史上最严厉房地产调控的新政，也引起了媒体及全国各大城市的高度关注，毕竟在严厉限购政策下长沙房价在省会级二线城市中几乎是最低，如今再出台更严厉的调控政策，至少应该是符合“房住不炒”的大政方针，不论这种行政干预市场的手段是否合理，至少也顺应了绝大多数老百姓的期待。然而所谓史上最严厉的房地产调控政策，也誤伤到一部分真正的刚需人群。政策中指明，必须有稳定工作一年或24个月的社保，才具备购房资格。很多人正是看到长沙人才新政中落户政策和购房便利的利好，义无反顾的回到省会长沙创业，结果严厉的新政，让他们陡然间陷入不堪。

目前在短期内，这一问题是不可能有效解决的。这是一个漫长的改变个过程。这需要宏观调控政策来进行有效缓解，推进改革这一过程。目前限购令政策主要就是针对楼市来进行的，对房地产市场投机行为导致楼市泡沫的问题。表明上看，限购令好像是限制了人们的购房数量，而本质上是限制一些房地产商利用房价进行投资和投机进行炒价，控制房地产市场价格，促进房地产市场和平发展，提高市场运行效率。

限购令是为了遏制房价上涨过快，但是房屋价格不稳定的主要原因还有一个就是土地价格制度。地方政府的主要财政来源都是土地出让，这也使得价格出售较高，进而导致了房价过高的问题。如果能够降低土地出让价格，可以更好的解决房价过高的问题。能让房地产市场的价格更加稳定，虽然这一政策能够有效解决问题。但是并不是所有地方都可以盲目的减少土地出让价格，这需要合理的规划和相关的财权来调整。

三、限购令实施过程中的一些建议

虽然“限购令”整体上是为了国民生计而施展的政策，但是个人认为在一些方面还有着不足，希望能够改进，更有效的将政策完善。

（一）短期内人性化限购

“限购令”确实是按照民生角度来出发的，在相关的规定上也亲民，但是目前来看上面的限购条例过于严格苛刻，不太适合目前现状。条例内容应该根据不同的城市来进行针对性实施，将内容变的更为人性化。例如：凡在北京市符合条件，而且没有北京市户口的高层人才，可以在没有住房的条件下购买一套属于自己的住房。这里的内容说的并不明确，高层次人才指的是什么样的人也没有详细说明，需要进一步完善，才会使得这一政策更有说服力。

（二）严格执行政策，加大执法力度

有部分地区并没有有效落实“限购令”这一政策，针对这一现象，应该有效的将“限购令”政策施展开。加大各个城市之间的监管力度，对于购房者的纳税、以及相关的证据都应该严格查询，对于出现伪造、假证现象给予严厉的惩戒，追究其刑事责任，加大执法力度。有效控制这一现象。

（三）一二手房价倒挂致限价政策边际效应递减

国家房地产市场限购厉害，大大限制了新房交易，投机者无从下手。由于新房无法买入，买家开始加入二手房市场，因此催高了二手房价格上涨，从而导致二手房价高于新房。因此限价应当充分考虑几个因素，包括当地的CPI走势、房价走势、当地宏观经济和人均可支配收入等因素。

（四）完善限购令配套的政策

通常颁布一个政策都会有许多配套的其他政策，它们之间有着互相促进、协调的作用。例如：“一房一价”“优化房屋支持曾策服务”。这些配套的政策，可以帮助更好的将“限购令”政策施展开。还有一些政策对于“限购”“限售”“限价”这些方面都有着至关重要的作用，对于投机性购房的行为制度很大。符合国民生计。

四、结语：

大家都渴望拥有自己的一套房屋，不过目前的房地产市场价格变动过大，使得许多居民不能拥有属于自己的房子，“限购令”政策的推出，给许多居民带来了希望，宏观调控政策拯救人民于水火之间。不过目前来看限购令还存在着不足之处，希望能够加以改善，让我国的房地产市场进入一个更好的状态。

参考文献：

[1]韩永辉，黄亮雄，邹建华.房地产“限购令”政策效果研究[J].经济管理，2014，36（04）：159-169.

[2]周健宇.房产“限购令”的合法性及其救济途径探析[J].海南大学学报（人文社会科学版），2012，30（05）：92-99.

作者简介：彭植墨（1980-），湖南株洲人，经济师，本科，工作方向：房地产。