浅析房地产开发项目工程管理实践探析

杨沐霖

摘要：随着房地产市场化的快速发展，房地产行业竞争愈演愈烈，国家调控政府限价等因素干预，项目工程管理对房地产开发管理水平和成本控制显得至关重要。它对工程项目的整体效益和竞争力起着推动促进。工程管理存在着诸多的问题，本文将论述房地产开发项目中存在的工程管理上的具体问题，并针对性提出一些建议。

关键词：房地产开发;项目;工程管理

一、房地产开发项目工程管理的内容

房地产开发项目的工程管理过程复杂并且牵涉专业过多，对这些内容进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。

（一）工程的总体规划定位目标。根据房地产开发项目的设计、施工、进度管理的总体目标是整体规划与发展定位目标。项目工程策划定位决定着房地产开发建设的规划和设计的前期工作。根据总设计规划可以制定整个项目的经济技术指标，并对工程进度的各个重要节点编制项目前期的全盘开发计划。全盘开发计划对整个项目的阶段性运营成果有指导性意见。

（二）工程的空间协作关系。为优化工程管理、有效控制建安成本，项目多采用施工总承包的管理模式。工程管理部门与总包之间需要协调工程项目的各个空间协作关系，故应严谨细化合约管理体系和招标采购体系。为达到工程建设的顺利进行，工程管理部门需要及时地与各个专业和单位沟通，并应做好以下几个方面的工作：定期召开总、分包单位的周、月度例会;相关工作节点召集有关部门的协调会;积极配合前期开发报建涉及的国家相关政策;及时处理好开发过程中出现的各种协调工作。

（三）工程质量监督检查。质量保证体系是确保工程施工质量的主要要素，质量也是企业口碑及品牌的首要保证。所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，重点抓优质工程意识宣贯、样板先行、源头把控、效果评估。按照企业工法标准进行各行各专业国家的分批段验收标准，引入本行业高标准严规范。工程管理部门应明确参建各方工程质量管理中各类专业人员的岗位职责，设立奖罚机制把责任层层落实。对工程质量实行全专业全过程监控，重点做好防渗漏、墙体裂缝和质量通病防治的工作。总包单位和各分包单位在施工前编制各分项工程施工技术方案，上报监理公司和房地产公司审批之后进行施工。

（四）工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，工程项目管理部门验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，必须达到国家相关验收标准，具备使用条件下才能进行竣工结算。严格执行施工检查验收制度，加强工序管理，严格执行责任追究制度，并通过联合检查记录追述参加验收人员的相关责任。

二、房地产开发项目工程管理中的常见问题

（一）前期准备工作不充分

很多房地产项目存在着盲目开发决策的问题，往往前期没有进行充分前期调研论证就盲目扩张囤地。房地产开发公司更多地是关心工程项目建设的位置、配套设施以及和商业环境等。固然以上这些也很重要，然而对其前期开发调研、技术、经济因素的论证关注不够，往往造成工程项目进行中无法进行预测和控制，而引发一系列后续问题。前期可研数据与全盘开发计划各项指标做对比，并制定项目周边楼盘的详细市场考察，预判项目盈利能力和各动态经济技术指标，严控数据超标，对总包单位及分包单位制定奖惩机制及项目管理机制是项目管理水平能力重要的因素。

（二）对施工许可程序不重视

房地产开发企业为追求更大的经济利益，在进行项目开发时施工单位为了工程进度，往往还没有经过建设主管部门施工许或相关手续没有办理完畢之前，就提前施工。不少开发企业钻制度上的漏洞。例如在开挖和填坑手续办理之后，在相关施工许可未完成之前，就进行开工。往往会导致施工进度被叫停，施工单位遭罚款处理，这不但影响到工程的顺利进行，而且也造成了不良的社会影响。这是房地产开发企业的通病，为了缩短工期赶进度，应该在前期与相关单位去协调。

（三）监理制度不规范，完工验收不严谨

由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多房地产公司项目管理部门对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果，监理单位的择优选择，及合同中约定考核奖惩机制，对监理单位考核机制引入合同条款进行考评。

三、改善房地产开发工程项目管理的建议

项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和改善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。

（一）加强项目开发的前期规划管理

当前我国房地产工程项目管理普遍存在调研不足和可行性研究论证不够的问题，因此，为了优化项目管理，必须加强对项目开发规划和设计等前期管理工作。项目开发前要做充分的市场调研和投资分析，尽量将风险控制在预期内。做好全盘开发计划，对重要的经济指标及工程进度严格按照项目重要节点考核，进行充分的市场调查，明确消费者的需求，选择更具商业价值地段，设计符合市场需求的建筑户型。另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口。加强与国家规划部门沟通寻找政策上的支持，协调和平衡各方面利益，避免出现协调不到位而产生工程进程被叫停、设计反复修改等现象，从而避免资源上的浪费。

（二）加强项目施工过程的质量管理与控制

在施工之前，工程项目开发商应与施工单位签订一份不存异议的合同，要求双方严格遵守合同的要求来办事，除了国家规定的标准条款外，对施工安全、款项支付、验收、工期、工程质量等进行明细的规定，避免后面双方产生矛盾。加强施工质量的控制，对施工质量进行控制是施工管理中重点工作。协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。对质量监理的工作人员进行监督，对施工企业严格监督，保证在施工进程的各个环节都能达到工序的质量标准。

（三）加强项目动态进度控制

项目开发时必须编制工程开发总进度计划，同时以总工期为依据，明确关键线路。对进度计划的执行情况进行检查与调整，通过比较计划进度与实际进度，发现进度偏差，如发现进度延误，采取加快关键线路工程作业时或改变某些工作间逻辑关系的方法来抢工期。对关键过程加强项目的动态成本管理，建立进度计划审批制度、关键节点奖惩机制。总进度计划进行层层分解，编制好年度计划、季度计划、月度计划。督促各单位合理布置施工平面，有计划地设置人力、材料資源、充分做好施工准备，科学地组织施工工序穿插，制定先进的、可操作性强的施工方案，是保证工期的重要措施。实行进度计划动态管理，应定时组织总分包召开周协调会，对比施工生产计划、偏差产生原因的分析与纠偏。为保证工程进度目标实现，施工过程中需做好土建专业工程与安装专业工程及其他专业分包工程之间的协调配合，做好资源配置与项目推进的配合，并建立进度管理激励制度。

（四）成本控制对工程项目的影响

不仅仅要严格控制项目限额成本指标，更要求对动态成本管控进行提前预警。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目总成本控制起着至关重要的作用。在项目施工管理过程中，充分做到招投标的市场化竞争，引入市场竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。

（五）优化设计对工程项目管控的作用

在房地产项目成本控制中，设计阶段成本控制决定了房地产开发项目的成本投入。在设计阶段对满足建筑功能、结构安全和实际使用效果的前提下对项目进行深化设计、优化方案，增加产品的溢价的思考与论证分析可以节约房地产企业开发成本。工程项目管理部门可以会同、设计、成本、营销的角度集思广益从初步设计优化、建筑方案比选优化、平面户型布局合理优化、结构计算设计优化、施工图设计优化、地下室综合管网设计等进行具体的优化设计。

参考文献：

[1]李刚文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2016（12）.

[2]王晓晓.浅谈房地产项目管理.科技风[J].2016（7）.

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