浅析房地产项目开发建设前期的设计与成本管控

马红蕾

摘要：房地产项目开发具有周期长、成本高、投资大的特点。除了行业竞争激烈和国家宏观调控的影响外，还必须重视成本控制，实现有限资金和资源的优化配置，提高房地产企业的经济效益和综合竞争力。设计阶段是成本控制的基本环节，但容易被忽视的房地产企业高层管理人员，甚至是设计部门的工作人员，不仅会造成资金浪费，还会导致设计质量差，对后期房地产项目产生负面影响。影响。本文首先概述了房地产设计阶段成本管理应注意的问题。然后，针对目前成本管理中存在的问题，结合个人工作经验，对如何在设计阶段进行成本优化提出了一些建议。

关键词：房地产;设计阶段;影响因素;成本管控

一、建设前期的设计思想与成本管控要点

（一）项目开发阶段设计管理的指导思想

土地成本的可承受性实际上是设计方案的竞争。设计师必须参观现场并参与市场调查。通过对项目本身和区域市场的研究分析，提出切实可行的强排水方案和相应的关键规划指标。不同的产品组合具有不同的占地面积比率，从而导致不同场景的占地面积和销售面积不同。不同的产品组合有不同的销售价格。通过将不同的产品区域相乘，可以计算不同方案的总销售收入。不同的产品组合有不同的施工成本。将不同的产品领域相乘，计算出不同方案建设的总投资，然后比较分析不同的产品组合。

成本估算点：

（1）组织强制排水设计，根据地块的客观情况和规划控制点，获得强制性排水设计草案（N）;

（2）强制性设计草案（n）的收入和销售周期分析;

（3）强制设计草案成本投入分析（n）;

（4）强制性设计草案（n）投资效率综合分析;

（5）项目收购及参与土地市场招标。

（二）项目策划阶段设计管理指导思想

从顾客导向、产品定位到形成“产品推荐”有三个步骤：1、组织策划公司及相关部门对项目和研究市场定位、顾客定位等进行分析，并负责产品设计分析和研究特点及社区匹配目标客户的需求;（2）通过对目标客户支付能力特征的研究和市场比较法的研究，分别对各种产品进行定价，并采用逆向法来逆转产品成本定位;（3）组织多S的比较研究。在满足成本定位约束的前提下，将顾客的特性要求最大化，最终形成“产品计划”。

成本计算点：

（1）组织项目策划，实施“成本定位”;

（2）在项目规划过程中插入概念设计阶段;

（3）概念设计方案的成本估算（n）;

（4）对概念设计方案（n）;

（5）成本计划计划设计阶段的建议。

二、影响房地产企业设计阶段成本管理成效的因素

（一）设计单位缺乏统一标准

在建筑业或者建筑施工企业中采用统一的设计标准，可以提高设计方案的科学性，对避免材料浪费、加快工程建设起到积极作用。二是促进规范化，对提高房地产开发项目整体质量有积极影响。然而，在房地产企业设计标准的建设中，还存在着许多问题。例如，现行规范和标准太旧，无法满足当前房地产行业的发展需要。如果设计部门按照本标准进行成本控制，最终控制效果将不可避免地受到影响。

（二）设计方的成本控制责任不明确

过去的实际工作经验证明，在设计阶段有许多因素影响成本控制。其中，设计师只注重技术水平，缺乏成本控制意识，这是导致设计阶段成本浪费的重要因素。特别是在一些中小房地产企业中，设计部门人员没有经过全面培训，只负责技术工作，对成本重视不够。也有许多设计师认为成本控制应该是财务部门的责任，只需要专注于设计。在这种片面的理念下，成本管理也很容易在房地产设计阶段正式化。

（三）设计进度不合理

同時，优化设计和加强成本控制是设计阶段的两项任务。一方面，对设计师的专业素质和技能提出了更高的要求;另一方面，需要更多的时间。但目前，为了缩短建设周期，房地产公司在设计阶段减少了时间，为建设阶段预留了更多的时间。为了在短时间内完成任务，设计人员很难保证设计的准确性。例如，在房地产设计阶段，需要设计多套方案，并通过比较选择最佳方案。但由于设计进度不合理，设计时间紧，设计部门只提供了一套解决方案。该方案可能存在许多不合理的方面，在投入使用后也会对房地产项目的质量产生不利影响。

三、房地产设计阶段成本管控与成本优化措施

（一）优化组织，实现成本优化

设计阶段的成本控制既复杂又重要。为了体现成本控制的专业性，有必要引入一套完善的工作制度，明确成本控制的责任，制定具体的工作标准，通过制度约束保证成本管理的逐步实施。如果房地产企业内部有相关的成本控制体系，应注意建立动态的发展愿景，以确保成本管理体系与工作要求始终兼容。如果没有现成的配套体系，就必须借鉴其他房地产企业的经验，尽快引入制度规范，为成本控制的发展起到必要的参考作用。

（二）加强人力资源管理，提高成本控制

通过以上分析，可以发现设计阶段的成本控制具有较强的专业性和广泛的影响。为保证房地产项目设计阶段的高质量成本管理任务，必须重视对设计人员的综合培训。人力资源管理部门应定期进行培训，提供学习机会。例如，在设计部门，选择年轻优秀的员工，每年提供进一步学习和培训的机会，并去一些知名的大学和设计院。这样，在今后的房地产设计工作中，成本控制和设计质量可以更好地结合起来。此外，培训工作还应注重提高设计人员的专业素质，增强工作责任感，严格杜绝浪费行为，最大限度地提高成本控制效果。对于人力成本的控制，是企业成本控制中间的重要一环。

（三）在整个生命周期内建立成本控制概念

1、设计任务书

设计任务书不仅反映了业主的发展理念、营销主题、规划定位，也是设计单位最重要的设计依据。对于房地产开发公司来说，为了使设计单位更准确地理解其设计理念和意图，建议在设计过程中引入先进的概念和并行工程思想。在这种模式下，设计单位的早期干预不仅保证了设计任务的质量和可操作性的准备，而且保证了设计单位与市场、工程、成本等部门的有效沟通，更有利于建立一支内部成员公司和外部成员的团队。RNAL设计单位。

2、设计过程

加强设计过程的管理，推动成本管理有效参与设计过程，推动设计沿着满足成本要求的路径发展，避免设计成本超限额后的修改和返工。我们可以从两个方面着手：一是加强设计合同的规范化，细化合同条款，明确各阶段的投资，达到节约投资的目的。二是进行设计评审，通过专家评审优化设计成本，提高设计的经济性。设计过程对于最终的结果有着严重的影响，通过合适的设计方案可以达到对于成本控制的目的。

四、结语：

对于房地产开发等高投资、高风险、高回报的项目，成本控制尤为必要。成本控制涉及设计、施工等多个方面。设计阶段作为成本控制的基础，必须引起房地产企业管理部门、设计部门和财务部门的重视。只有加强各部门之间的协调，才能为成本控制的发展提供全方位的支持，最终达到成本管理的最佳效果。通过成本管理的建设，可以有效地提高房地产企业的利益，从而达到企业利润上升的目的。

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