北京市租赁市场存在的问题与发展对策

王硕

摘要：近些年来，我国一些城市住房价格上涨迅速，中低收入群体购买困难。为了让住房回归居住属性，促进房地产平稳发展，减缓住房矛盾，党的十九大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民居有其所。从政策引导和市場发展角度着眼，租赁市场都成为房地产市场发展的一个重点。北京作为首都城市，发展好住房租赁市场能对全国起到示范作用。

关键词：住房租赁;租赁市场;租购并举

为了满足市民的住房需求，深化城镇住房制度改革，十九大报告中“租购并举”，反映出党中央对住房租赁市场的重视程度提高。大力发展住房租赁市场，将是我国未来一段时间住房市场改革的关键领域和主要方向。当前北京住房租赁市场成交量稳步增长，租金价格稳中有降。但是北京租赁市场依旧存在一些待解决的问题，肩负着解决城市住房困难，优化住房支持政策，服务保障好城市发展的重任。

一、北京市住房租赁市场发展的必要性

北京市租赁市场的发展主要受到商品房房价、供给与需求等因素的影响，其发展适应市场发展需求具有必要性。购房和租房是消费者的两大住房选择，当房价升高时，或者是房价高于消费者所能负担的范围内，消费者倾向于原则租房。当房价降低，或者是在消费者所能负担的范围之内，受到传统观念影响，大多数消费者会选择购房商品房。

北京每年接收了大量劳动力人口，房价高和人口密集的双重压力下，发展住房租赁是缓解人口压力和稳定房地产价格的重要措施。过去几年间，“炒房热”席卷全国，北京商品房价在短时间内迅速上涨，投资型购房已经占据了其它消费者的正常购房需求。在一定时期内倡导发展租赁市场有从另一角度来说，等同于增加房地产商品房供给。

二、影响北京住房租赁市场发展的因素

在鼓励发展租赁住房的大环境下，北京市住房租赁有了很大的发展。但还是存在租住环境差、租赁中介机构资质良莠不齐、租赁市场的监管不到位以及缺少住房租赁法律法规的问题。深入分析这些问题有利于不断进步，推动租赁产业化发展。

（一）租住环境有待改善

由于低收入人群对廉价住房的巨大需求，群租房的问题较为严重且难以解决。最主要的特征是大量的人口密集的城市居住在狭小空间内，人均居住面积很小，且大多数是隔板将整租的房间隔开，隔音差，安全性也得不到保障。除了群租房环境问题，还有些老旧小区，存在很大的消防隐患，需要升级改造后租住。

（二）租赁中介机构资质良莠不齐

当前的住房租赁行业虽然有了一些线上租赁平台的进入，进行了形式上的创新，一定程度上扩大了消费者获取信息的渠道，提高了便利性，缺少大企业的技术和资金支持。住房租赁机构鱼龙混杂、供应房源信息不透明，承租者个人利益没有保障，甚至一些霸王条约和租住的安全性得不到很好的解决，从根本上没有发挥好租赁产业支撑租赁行业发展的强大动力。有效发挥中介的正面作用，减少个人对中介的不信任，增加个人租房信息渠道，增加租房便利性是很棘手的问题。

（三）住房租赁市场的监管不到位

租住市场面临很多市场主体，存在监管难，范围广的问题。监管设计公安、工商、税务、城管等多个部门，单靠一个部门的治理很难达到理想效果。例如：一些中介，二房东故意抬高租金价格、不签订协议，这些违规行为给承租者带来很多损失，造成承租人与租房人之间的不信任。此外，租赁双方的利益难以有效保障。另外，还出现公租房转租行为，影响了租赁市场的公平。

（四）缺少住房租赁法律法规

租赁住房目前租金和租期不稳定，缺乏租赁双方权利与义务的具体法律法规，因而引发许多租赁纠纷。诸如房东和租客的权益界定模糊、租金协商纠纷、租客在租期内二次出租等问题，国家应出台相关的法律法规，保障双方合理合法的权益。另外，法律法规的缺失致使对租赁企业、中介机构、以及房东个人的处罚力度不够，违法犯罪代价小，很难维持租赁行业健康长久发展。尽快加强租赁行业立法，发挥其规范性作用是发展租赁行业最迫切的要求。

三、北京市住房租赁市场发展的建议

（一）关注租住环境，建立租住审批制度

良好的租住环境能够保障居民安全，有利城市和谐、社会稳定。为了促进租住市场的长久发展，各部门应积极关注安全问题。建议建立租住审批制度，将租住安全纳入社区管理重点关注的范围中，由相关部门牵头建立租住档案，制定租住系统，实地审核租住信息的真实性和安全性，检验是否符合租住标准，待通过后方可发在各平台发布租住信息对外租房。鼓励举报不安全租赁行为，并给予奖励。

（二）完善配套设施，合理分配资源

教育、医疗、公共社会服务是社会关注的民生问题，实现租购并举的重要措施是通过租售同权实现。虽然通过租售同权的方式可以满足一部分租赁人享受优等教育的权利优质教育的稀缺性，但是其不均等性还是容易导致社会矛盾。为此，鼓励优质私人教育机构及其他公共服务机构加入地区资源，将优质公共服务惠普更多租户。同时加强对租赁住房的监管，防止租赁价格过高，背离租售并举的出发点。

（三）推动多部门综合治理，建立有效合作

为了解决部门之间协调性差的问题，房市场的监管需要多部门合作，综合治理应由政府主导，公安、城管、工商、税务等部门相互配合。在监管环节，各部门处理好本部门应负责的事情后，交代给下一部门。各部门可通过定期会议，成立协同治理小组共同探讨上一阶段出现的问题，以及下一阶段共同应对的困难。通过加强协作，共同治理本区域住房市场，共同维护好社会治安，解决租住双方的矛盾，营造和谐安稳的居住环境。

（四）扶持专业租赁机构，促进租赁产业化

专业化的住房租赁管理机构有利于我国住房租赁市场的快速健康发展。加强租售并举的出台后，还要继续政策上细化，扶持专业租赁机构，对专业租赁机构进行税收、金融等方面支持。支持规模大、影响力强的社会组织及房地产企业搭建租赁平台鼓励专业租赁机构整合居民闲置的房屋等资源，盘活存量房，使得租房合法合规。同时也要监管租赁机构的资质，取缔非法经营。

（五）加快住房租赁市场立法

政府不仅可以通过减税等优惠政策，积极鼓励更多的房屋所有者参与到租赁市场，以增加市场端的供给，还应当加强监管部门对租赁房进行质量上的监察，并制定相关质量保障规定，从而营造健康有序的市场环境。加快租赁市场立法，使其发挥法律法规的规范性作用，通过立法的方式来明确租赁当事人的权利与义务，以维护当事人的合法权益，对违法违规的行为加大惩治度。

四、结语：

北京市响应党中央号召，出台了发展租赁市场的规章制度，很大程度上促进了租赁行业的发展，增加了住房的有效供给。但是我们依然不能够忽略租赁发展过程中的问题，在探索中摸索前进。不断克服租赁市场推进难度大、租住环境差、监管不到位、产业化发展程度低缺少住房租赁法律法规等一系列难题，促进房地产业可持续稳定发展。

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