从现状到规划发展、跃进的基础条件分析与思考

楼倩

摘要：为完善控规备案制度，提高控规应用和实施水平，义乌市政府于2013年启动《义乌市中心城区控制性详细规划》的编制工作，同时也是借此机会，对中心城区城市建设情况的一次现状摸底。而对现状的研究深度、全面与否决定一个规划方案的科学程度，因此现状的基础条件分析是支撑规划目标与内容的基石，下面以江东街道09、11单元控制性详细规划的现状基础条件进行分析，并引发项目组对针对地块现状难点问题的规划思考。

关键词：地块;自然条件;分析;总结;思考

一、江东街道09、11单元控规的现状分析

（一）地块初识

项目地块位于江东街道，与经济开发区经济总部隔江相望，处于老城区、中心经济区与工业产业功能的中介区，北至南山路，南至环城南路，东至环城南路，西至义乌江，总用地面积约为437公顷。整个地块由南北向街道江东路划分为东西两地块单元，即11、09地块单元。

二、自然条件分析

根据地块地形坡度、坡向的分析，把握其生态格局，了解影响地块建设开发的价值与制约因素：

价值因素——山系、水系、原生林

制约因素——地形、坡度、水系控制带

通过对地形高度的分析，判断对本地块有较大影响的自然景观制高点：（一）钓鱼矶塔;（二）南山公园至高点—狮子山。

通过地块自然条件的分析并对其用地适宜性评价，如下表所示：

再通过用地适宜性评价判断地块的土地物理条件分区：A、最适宜建设区;B、基本适宜建设区;C、不适宜建设区。

三、人文、自然环境要素分析

对规划区块的人文、自然环境要素进行提取，并进行分类：

（一）人文环境要素：青岩寺、摩崖石刻、钓鱼矶山庄、钓鱼塔、付大士文化陈列馆、义乌江拦坝长廊、沉香博物馆、枫叶国际学校、义乌中学;

（二）自然环境要素：南山公园、钓鱼矶公园、王思坑水库、黎明湿地公园、义乌江、狮子山、长城公园

可以判断：地块内人文、自然环境条件优越，景观价值得天独厚：山、水、湖自然要素充足，临近万达商业中心，名校在侧，土地价值可预期。

通过对规划地块人文、自然环境要素分析，融合坡度、蓝线控制、景观高程视线控制点，判判断本地块的景观视觉敏感度分区：A、最敏感区;B、次级敏感区;C、不敏感区。

景观视线控制：严格控制最敏感区的建筑高度，合理布局次敏感区，有利于不敏感区通过次敏感区向最敏感区借景。

四、现状土地使用与建设情况分析

根据项目地块建设情况，地块的现状土地利用构成主要为居住用地（35.08%）以及绿地（43.07%），非建设未开发的用地70.31公顷，占总用地16.62%，整体开发建设落后于中心城区其它地块，与所处的主城区圈层的层次不相匹配，具有极大的开发潜力。

五、现状交通分析

现状交通路网为“一快、三主、一次”： 快速路——环城南路;城市主干道——江东南路、黎明湖路、南山路;城市次干道——南洲路。

公交场站与节点——3个临时公交场站：（一）九联综合市场东南侧;（二）黎明湖路与南洲路交叉口西南侧;（三）黎明湖路与环城路交叉口西南侧。

六、现状居住人口分析

规划地块内居住用地主要为村庄“四层半”住宅与部分商品开发住宅，其中“四层半”住宅用地面积为79.07公顷，占居住用地的66.70%。其中塔下村、前山头村、塔下洲村、黄古头村、九联新村、西陈村、隔塘村已经完成村庄建设，荷叶口村、地横头村是规划已批未建村庄——村庄住宅规划建筑密度为25-32%，容积率为1.0-1.5;钓鱼矶小区建筑密度为26.85%，容积率为0.94;银河湾小区建筑密度为23%，容积率为1.15;安居工程南洲花园小区建筑密度19.1%，容积率为2.63。整个地块常驻人口15742人，其中户籍人口4319人。

七、现状公共服务设施分析

（一） 公共绿地

公共绿地主要为三部分：

1、义乌江江滨绿廊

绿廊长达1500米，是义乌市核心滨水区景观带的节点之一，借助义乌江空间形成开阔的视野，可以提供人们集散、休闲与交流的功能。

2、钓鱼矶公园

钓鱼矶公园2000年6月14日竣工，是由钓鱼岩石扩建而成的以游憩、休闲、娱乐为主要功能的游憩公园。明代义乌知县熊人霖峭壁上题刻：“春潭瑞石”四字供后人思古，磯上由塔，塔重建于明代，可登塔凭窗远眺沿江两岸风光和城市全景。

3、南山公园

南山公园是本次规划地块占地最大的公共绿地，内有革命烈士陵园（长城公园），有钓鱼矶山庄、南山水库山庄等休闲商业，整体园区清风绿波植被丰富，但公园内部并没有完全开发建设，且存在烟花炮竹仓库、临时骨灰存放堂等业态相冲突的用地。目前规划红线已送审批。

（二） 公共服务设施分布

公共服务设施主要涉及一下几种类型：

行政办公（A1）——主要是江东交警中队;

文化设施（A2）——建于钓鱼矶公园内的付大士文化陈列馆，距离梅湖展览文化中心约6.5公里;

教育科研（A3）——国际枫叶学校（小含幼）、实验小学（南洲校区）、聋哑学校;

体育用地（A4）——暂无体育馆场用地，距离梅湖体育中心约6.5公里;

医疗卫生（A5）——地块内暂无医院，需借南向约1.2公里的徐村卫生院、西向约1.9公里的复元医院、北向约3公里的中心医院满足就医所需;

社会福利（A6）——地块内暂无大型的社会福利机构

文物古迹（A7）——革命烈士园（长城公园），钓鱼矶公园以及青岩寺内的摩崖石刻;

外事用地（A8）——无;

宗教用地（A9）——青岩寺（佛教）;

八、、地块更新难易总结

基于现状建设特征，如用地使用功能、权属、使用功能、建筑质量等因子进行综合评价：

[评价因子 评价分值 建筑质量 好（0）;较好、中、一般（2）;差（4） 土地使用功能 其他（0）;行政、文教（1）;旧村（2） 土地权属 有权属（0）;无权属（1） 地块容积率 1.5及以上（0）;1.0-1.5（1）;0.5-1.0（2）0-0.5（3） 各个地块综合上述各项评价因子总分子，得出：0-3.5（更新难度较高）;3.6-6.5（更新难度居中）;6.6-10（更新难度较低） ]

通过综合评价进行土地更新难易程度判定，根据更新难度一般分为低、中、高三个等级。

地块更新难易总结：

1）规划区块内多数建于2000年以后，建筑质量状况良好，更新难度较为不易;2）地块更新难易程度决定了应着重于未建设地块的开发;3）现状向总体规划层面迈进的可能因素及不可能的因素，可能因素是对未建设地块的开发的指引，不可能因素（如学校、道路的开辟等）应考虑现状存在的合理性。

九、现状问题总结

通过对地块现状基础条件的全面分析，可以显而易见地得出地块现状主要问题，为下一步的控规起到跃进的基石作用：

（一）与义乌城市建设“宜商”、“宜居”的目标不符

无论是乌国际商贸综合改革试点的发展要求还是“一带一路”经济格局的发展定位，皆要求义乌建设成为“宜商”、“宜居”、”幸福”义乌，规划地块的建设“宜居”社区具有一定的基础，但是离“宜居”“幸福”社区还有一定的差距，跟不上城市建设发展定位的要求。

（二）公共设施建设落后，配套不完善，商业服务设施零散低端

地块内除了公共管理服务设施与基础教育设施之外，社区康体、娱乐、文化、环卫等设施配套不全，无法取得居民的社区认同感与归属感;商业设施比较零散低端，主要沿江东南路与黎明湖路沿街建筑的底层，无法满足消费需求。

（三）道路主框架已成，但支路系统不完善

地块主干道（环城南路、江东南路、黎明湖路、南山路）已建设完成，但是道路的支路体系并没有得到完善，支路与主干道的不銜接、支路的断头路现状比较明显。

（四）城市建设与地块的自然优越条件未进行融合，“山”、“水”“城”之间未得到呼应。

十、规划思考

现状如何向规划跃进？

市域总规定位本区域是以居住功能为主、纵横商业两轴贯穿其中的生态城市居住片区。而现状土地利用的构成要素主要为居住用地、道路用地、绿地、闲置用地等，经过市域总体规划的统筹，规划土地利用构成要素主要为居住用地、商业服务设施用地、道路用地、绿地，从用地的构成比例上比较，总体规划加大了居住、商业服务设施、公共绿地的土地构成比例，但是缩小了公共设施用地（A类）用地构成比例，现状如何向规划跃进？是否有所取舍？

如：盘活现状闲置用地，完整居住及其相配套功能区块？对现状工业、仓储等用地进行规整，倒逼工业产业外迁或退二进三？赋予沿黎明湖路、江东路两侧空置用地以商业服务用地，形成南北、东西两条商业轴？保留南洲实验小学（隔塘小学）的同时，加大公共设施用地的构成比例，丰富公共设施类型？细化道路网络，加设停车设施与公交设施？增加商业服务设施构成比例，营造多个社区中心，服务规划区块？这些问题是项目组进行控规深化向总规跃进的要面面临和解决的问题，并提出相应的策略。

十一、结语：

规划进入存量时代、城市更新时代，规划的价值取向和技术手法也需深化与创新，其中规划的现状基础条件分析更需要从现状出发，比实际的问题和需求为导向来进行规划的编制。本次规划深入分析单元地块的现状基础条件，为后续的控制编制工作奠定了坚实的基础，同时详尽的现状分析对于项目组的现状认识和规划思考具有着一定的启发与推动作用。