担保性房屋买卖合同的效力探讨

董泰安

摘 要：从司法实践角度进行分析，在民间借贷关系中，存在一部分当事人通过签订房屋买卖合同，来作为借款合同的担保，借贷双方的真实意思是希望通过签订房屋买卖合同来保障借款合同的履行，这是一种新型的担保形式，也是一种特殊的融资手段。分析这种担保形式及融资手段是否符合我国相关法律的强制性规定，成为了目前社会以及司法实践中的一项全新问题。

关键词：担保性;房屋买卖;合同效力

引言

近几年出于融资的需求，很多融资方会将房屋买卖作为融资的全新方式，以房屋与债权人签订相关的买卖合同，如果融资方无法定时偿还债务，双方就可以房屋作为折抵债务的方式之一。针对这一问题，目前在学术研究及司法实践中有着非常大的分歧，本文的主要目的就是分析担保性房屋买卖合同的效力。

一、担保性房屋买卖合同的概念

担保性房屋买卖合同是随着经济的高速发展，我国的民间借贷中出现的一种全新的现象，这一种新的现象是通过借贷关系的当事人签订相关的房屋买卖合同来作为借款的担保，是一种担保形式。与我国以往法律关系中的典型担保形式不同，它是一种全新的担保制度，为此，这一类房屋买卖担保合同在实际应用中对其法律效力如何认定，成为了目前法律发展中的一个困难。并且如何将这一当事人之间意思自治产物合法化，来保证其担保性质也成为了司法中必须要面对的问题之一。

二、司法实践中的冲突

在我国有关担保性房屋买卖合同效力的判例中，有不同裁判观点与意见。其中有部分判例认为持反对态度，主要包括认为这是一种通谋虚伪的表示，在这种观点下，虽然债务人在合同中约定将其所有的房屋产权转移给债权人，但是其本身并没有转移物权的意思。基于民法总则及合同法的相关规定，认定这一合同的效力处于可撤销的状态中，甚至直接认定该合同并非当事人的真实意思表示而无效。也有部分反对观点认为担保性房屋买卖合同的约定违反了我国禁止流质的法律规定，应当认定无效。

三、担保性房屋买卖合同的效力探讨

（一）禁止流质规定的约束

在我国法律中有关于流质契约的条款，无论是物权法或担保法都在司法解释中有相关的内容，我国一直以来都是禁止流押条款。在债权时间未满期間，无论是债权人与债务人的约定，或者是两方以合同的方式对相关内容进行确定，只要债务人到期不能够履行债务，其所有的抵押物所有权必须要归属于债权人。其目的是为了保证在实际开展债务清算时实现清算程序的准确性，使得担保物不经拍卖、变卖、折卖直接以等价的程序进行归属权交换。担保法中也明确的解释了这一内容的法律后果，并且明确流押条款属于无效条款。

担保性房屋买卖合同的担保性是通过签订房屋买卖合同的行为实现的，其目的是为了保证债权人的权益。如果债务人在债务到期时不能够清偿，就必须要履行房屋买卖中所涉及到的内容，由债权人直接获得房屋的所有权。部分观点认为担保性房屋合同买卖其本身属于脱法行为，所谓脱法行为，就是指的是当事人利用流质契约自由的手段来最大限度的规避法律所禁止的行为，其目的是为了达到法律所不允许的效果。清偿的约定与流押条款从本质上具有一定的一致性，也就说担保性合同买卖其与流质条款在法律效果上其产生的结果相同。为此可以认为担保性房屋买卖合同本身属于流押条款这一种担保形式与流质契约基本上没有差别，可以在一定程度上将其认定为是同一个概念。当然流质契约并非一定会损害债权人以及一般债权人保证的利益，但是流质契约的出现，导致这些情况都具有了一定的可能性。为了保证担保物的价值，如果担保物自身的价值低于被担保的债权，在一定程度上会从根本上损害债务人自身的利益。为了防止债务人出现窘迫情况，从而做出损害自身及其他一般债权人权益的行为。因此，在实践中如无法保证流质契约实际发展时，对社会发展所能够带来的积极意义，应当认定其属于无效条款。

（二）通谋虚伪的表示

很多借贷双方在做出这种民事行为时，其目的是为了让事情更加顺利的发展，以达到其预期的效率，其行为的目的不是想让这一民事行为判定为无效。如果这一民事行为在一开始开展时其目的就是判定为无效，行为在开展中会浪费社会成本，然而如果该行为认定是有效时，则可以帮助社会资源分配时更加的合理。很多融资者在开展房屋合同买卖民事行为时，其目的都是为了使其更加有效。

而从另一方面以民事行为制度设计的角度分析担保性房屋买卖合同。对于社会发展而言是有着一定的积极效应，如果预设所有的民事行为都是有效的，按照我国相关法律要求可以得出，民事行为必须要满足一定的构成条件才能有效。这与私法中法不禁止即自由的一般法理，存在着一定的冲突。为此，在设计民事行为制度时，首先需要考虑到的是这一个融资行为是否是有效的，如果基本上不符合我国相关法律规定，这一民事行为的出现，仅是为了衡平第三人的利益或者交易安全，则可以认为这一民事行为制度设计本身是无效的。一旦事情出现问题当事人的责任更大，在这一情况下认为证伪比证实更加容易。然而随着社会的高速发展、经济的不断繁荣，当前市场上融资手段相对较多，这种非典型的担保形式也成为了一种较为常见融资手段。在此阶段下，探讨房屋买卖合同担保形式是否属于通谋虚伪表示毫无意义，既无法符合法经济学，也无法通过这一种融资手段促使社会向前发展。从法经济学角度去分析担保性房屋买卖合同自身对于社会发展的意义，可以认定为这是一种自由的民事行为，这样有利于我国社会资源的有效分配，能帮助社会主义市场经济向前发展。

笔者认为，担保性房屋买卖合同的约定并不能够使得债权人直接取得房屋所有权，借贷双方只有通过履行买卖合同才能涉及到房屋的所有权变更，与流质契约存在较大区别。同时，担保性房屋买卖合同在本质上属于当事人在借贷合同之后的隐藏行为，该行为应当具有担保的效力，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，也应肯定其在借贷双方之间的效力。最后，这种非典型担保虽然不属于我国物权法所规定的担保种类，但是这一种担保形式其之所以在当前社会无法受到我国法律的承认与保护，根本原因之一就是缺乏一定的公示手段，无法有效保障债务人及其他债权人的利益，建议在今后的立法与实践中，加以优化完善。

四、结语

综上所述，担保性房屋买卖合同效力是否突破了法律在规定中的界限，或者说这一种做法与说法其本身是否有违背法律的情况。按照民法总则制定的相关方式可以寻找出有效的解决办法，也是为了保证在日常经济交往过程中，所有的主体不受到自身的利益侵害，保证民事主体自身的自由公平性。在实际应用房屋买卖合同担保借款的方式时，我们不可以忘记这一件事情的根本出发点，在保障各方利益的前提下，充分尊重民事主体意思自治的基本权利。因此，需要将这一种新型的担保合同纳入法律允许的范围内，要有相关的法律条文对其进行解释以及保护，确保这一种担保形式一旦出现意外不会对借贷双方及其他债权人造成过大的经济影响。

（作者单位：北京市高朋（南京）律师事务所）