常州市行政区域调整对房价的影响分析

王鑫

摘要：金坛撤市设区并入常州市区。旨在推进城市化进程、解决后备土地资源不足等问题，这一举措可能会对常州市房地产市场产生较大的影响。本文基于2012-2017年常州市房价数据，采用OLS拟合其房价的变化率。研究发现：常州行政区域调整对常州市主城区有一定的影响，但其影响具有滞后性，而对金坛房价有正向影响。本文的研究结论对地方政府房价政策制定有一定的推动作用。

关键词：行政区域调整;撤市设区;房地产市场

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2019）09-13058-03

一、引言

（一）研究背景

改革开放以前，国内行政区划调整基于政治方面考虑，如为了协调过渡时期各项工作，在1949～1954年间中国设立了6个大行政区，而后为加强中央集权又撤销了这些大行政区。改革开放后，行政区划调整越来越多考虑经济发展需要，为了调动地方发展经济的积极性和适应快速城镇化的趋势，撤县设市成为主流行政区划调整形式。1997年以后，行政区划调整主要包括撤县设区和区界重组两大类。

2015年，常州市行政区划作了较大的调整，金坛撤市设区这一举措目的在于在优化资源配置。首先，由于金坛区土地出让价格多低于常州市的土地出让价格，因此土地整合后，金坛区的土地价格会增加，从而带动金坛区房价的上涨。其次，由于金坛撤市设区后，出于协同地方区域发展考虑，基础设施以及公共服务投资往往会增加，例如万达广场以及区域图书馆的建设、小学初中基础教育资源的投入，改善了房地产区位条件，带动了房价上涨。最后，金坛撤市设区后，由于房地产本身存在“易涨难跌”的刚性，且新开发住房的规格往往较已有住房不断提高，因此撤市设区后房价也可能提高，相应带动房地产需求增加。

（二）研究现状

2010年，李开宇等人在研究广州市番禺区时发现，番禺区并入广州市有利于工业化、房地产开发、大项目建设和城市规划修编带动土地、景观和设施等的非农化和建设用地扩张。201 1年，石忆邵、徐妍菲等人研究了南汇并入浦东新区房价的变化。他们发现，行政区划调整后，浦东新区各板块的住宅均价呈现上涨趋势，且前阶段的涨幅较之后要大。2012年，李恕宏等人通过合肥芜湖双核空间整合分析了行政区划调整对城镇体系和城市群结构的影响。研究发现，区划调整往往增强了中心城市的影响力和城市群的向心性，推进了区域空间的整合。并且受基础设施建设滞后的影响。2014年，刘云刚、靳杰等人在研究中山市发现，撤县设市有利于扩大中心城市的发展，推动人口集聚，加快产业和生活方式的城市化进程。2015年，金中坤、徐伟等人利用拟合实验法对苏州、常州两市进行比较研究中发现。区划调整具有长期效应，并且认为拆县设区优于整县设区。2017年，王丰龙、张传勇等人基于1999-2013年280多个地级市和2009～2016年上海市19个区的房价面板数据，采用合成控制法检验撤县设区和城区合并对房价的影响，发现对于特大城市。撤县设区对城市房价有正向影响;对于一般的地级市，撤县设区短期内会减缓城市房价的增速。此外，城区合并对被合并城区的房价往往具有推动作用。

（三）研究意义

常州城市化进程的加快，常住人口对住宅需求的不断增长，有力推进了常州市房地产的开发。金坛自2015年撤市设区后，一方面直接带动金坛区房价的提高，另一方面由于行政区域调整不彻底，存在土地利用浪费等问题，从而造成常州市房地产发展不平衡现状。本文研究基于金坛撤市设区并入常州市对金坛区、溧阳市以及常州市区房地产市场的影响，旨在对推进区域融合，促进房地产市场平稳发展有重大意义。

二、区域调整前后常州市房地产市场概况

（一）土地市场

2015年，常州市房屋建筑施工面积10299万平方米，同比上升6.63%。全年房屋建筑竣工面积3540万平方米。同比上升4.74%。累計房屋建筑竣工面积超过15万平方米的建筑企业46个，其竣工面积之和占全市建筑业企业房屋建筑竣工面积总和的75%。

2015年金坛撤市设区后，其全年建筑总面积约2536万平方米，新开工建筑面积1194万平方米，竣工面积1342万平方米。与2014年相比，其主要经济指标均实现两位数以上的增长。由此可见，金坛撤市设区后经济有了一个显著的增长，房地产开发有了显著的提升。

（二）住宅市场

根据2015年常州年鉴，全年全市商品住宅登记销售面积690.31万平方米，同比下降3.87%，其中市区商品住宅登记销售面积551.37万平方米，同比下降6.44%，前三季度市场成交较为低迷，从第四季度开始，受央行放松限贷和降息的提振，市场成交有所回升。商品住宅成交量有所下降。二手住宅成交触底回升。2014年，常州市区二手住宅登记销售面积147.78万平方米，同比下降14%，成交均价5270元/平方米，同比增长了5%。

2015年，常州楼市去库存成效明显，市区商品住房可售余量去化周期11.79个月，跨入6-12个月的合理区间。商品房成交量稳中有升。常州市区商品房销售备案面积696.68万平方米，商品住房成交均价同比企稳回升。市区商品房成交均价6711元/平方米，其中商品住宅成交均价6736元/平方米，比上年分别上涨3.42%、6.1%。2015年。市区基本无全新盘上市，开发企业也一再放缓开发节奏，商品房新增供应大幅减少。市区商品房批准预售面积498.52万平方米，其中商品住宅批准预售面积321.68万平方米，比上年分别减少36.89%、42.42%。

行政区域调整后，金坛区房地产销售价格有了明显的增长。根据全国历史房价数据调查显示，2015年金坛撤市设区后房屋销售价格同比增长20.8%，商品房均价为6193.33元。2016年金坛商品房均价为7383.67元，同比增长19.2%。拉动常州市房价同比增长5.7%。根据金坛年鉴，2015年房地产开发完成实际投资21.76亿元，商品房新开工面积107.71万平方米，竣工面积115.46万平方米，商品房批准预售面积89.5万平方米，备案销售面积69.17万平方米，均较2014年撤市设区前有了显著的提高。

（三）数据分析

实验一：2009-2014年金坛撤市设区前年份与房价的对应关系

作出2009～2014年金坛撤市设区前年份与房价关系的散点图，如图1所示。

根据图2初步观察得出，金坛撤市设区前年份与房价具有线性关系。不妨假设金坛市房价与年份具有如下的一次函数关系：

Y1=β01+β11^t+u

式中，Y1为金坛撤市设区前的房价，t为年份（t=9.10…14），β01与β11分别为常数项与年份t前面的系数，u为随机扰动项。根据2009～2014年金坛市撤市前房价平均值的数据，利用普通最小二乘法进行拟合，得到如下函数关系：

Y1=377.94t-488.95

对时间t前面的系数β11做变量的显著性检验以及方程的显著性检验。根据运算结果，得到t=5.55.p=0.005<0.01.故变量时间￡对金坛撤市设区前房价影响在0.01的统计水平下显著。在F检验中，p=0.0052<0.01。故该方程在0.01的统计水平下通过了方程的显著性检验。拟合优度R²=0.8850.调整后的拟合优度为0.8563。拟合结果见图2。将15、16、17这三个数据带人上述方程，得到2015年金坛未撤市设区房价的预期为5180.15元/平方米，2016年金坛未撤市设区房价的预期为5558.09元/平方米，2017年金坛未撤市设区房价的预期为5963.03元/平方米。这与2015年金坛撤市设区后的实际观察值6193.33元/平方米、2016年金坛撤市设区后的实际观察值6328.75元/平方米、2017年金坛撤市设区后的实际观察值7457.33元/平方米有显著的差异且撤市设区后的观察值要明显的比撤市设区前的期望值高。因此，我们可以初步认为金坛撤市设区后对该地区房价有显著的正向作用。

实验二：2009-2017年常州市区平均房价与年份的对应关系

作出2009-2017年常州市房价与年份关系的散点图，如图3所示。

根据图3初步观察，发现其中有一个明显的离群值，即2017年常州市区的平均房价为9897.17元/平方米这一观察值。对以上9组年份与房价的数据进行线性拟合，得到的拟合优度R²只有0.5722.调整后的拟合优度更是只有0.5111.并且系数的￡值只有3.06.在0.01的统计水平上并不显著，拟合效果较差。故剔除2017年这一离群值后，根据图4初步观察得出常州市年份与房价具有明显的线性关系。故不妨假设常州市房价与年份具有如下的一次函数关系：

Y2=β02+β12^t+u

其中，y2为常州市的房價，t为年份（t=9.10.，，17），β02与β12分别为常数项与年份t前面的系数，u为随机扰动项。根据2009.2016年常州市房价平均值的数据，利用普通最小二乘法进行拟合。得到如下函数关系：

Y2=136.87t+4920.5

对时间t前面的系数β12做变量的显著性检验以及方程的显著性检验。

根据运行结果，得出t=10.75.p=0.000<0.01.故变量时间t在0.01的统计水平下对常州市房价影响显著，且F检验的p值为0.000<0.01.故该方程在0.01的水平上通过了方程的显著性检验。经过观察与计算，拟合优度R²=0.9507.调整后的拟合优度为0.9424。从这些模型指标中均能体现出该方程能较好地拟合了2009～2017年常州市区年份与房价的对应关系。

观察实验一与实验二，其年份t前面的系数β11与卢β12相差较大，且利用回归拟合β11-β12可以得出卢。在0.05统计水平下显著的大于β12拟合优度为0.715。故可以支持“金坛撤市设区对常州市区总体房价影响不大”这一结论。

三、行政区划调整前后常州市房地产价格差异的深层次原因

（一）供给方面

根据常州国土资源网显示，2015年前常州市区面积仅为2520.47公顷，可开发的土地较少。一方面，自金坛撤市设区并入常州市区后，常州市土地供应量大幅度增加。与此同时，随着各住宅小区各种配套设施逐步完善以及建筑材料的更新换代，使得房屋的建造成本提高。另一方面，撤市设区后，人们往往预期被撤市房价将走高，这种预期往往带动房价增长。例如，自金坛并入常州后，许多常州知名度较好开发商纷纷投资开发楼盘。其中以碧桂园为首的开发商进人土地市场，储备开发楼盘。这些开发商的进入，一方面拉动金坛区房地产投资的增加，另一方面拉动常州市开发商的开发热情，使得房价大幅度上涨。

（二）需求方面

近年来，随着常州市经济水平的不断上涨，城镇居民收入因此不断增加。一方面，住房消费占据常州居民消费的大部分，他们的高收入能力已成为常州市住房消费的有力保障。根据数据调查显示。常州市区、金坛区以及溧阳市的城镇居民人均可支配收入每年都在持续增长。另一方面，随着常州市区房价上涨，收入水平较低的居民买房较为困难，因此，相对低廉的房产容易受到消费者抢购。所以很多人将关注转向设区后的金坛。与此同时，金坛区周边学校等基础设施建设提升了房屋的价值，逐步改善的交通环境等一系列有利因素，这些都将推动房价上涨。

（三）行政区域调整不彻底

行政区域调整对金坛区房地产发展影响较大，但是对于常州市影响较为缓慢，房价仍然居高不下，且具有滞后性。这主要源于常州的行政区域调整不彻底，具体表现为以下有几个方面：

1.基础设施共享难

由于地方管理权限存在障碍，市中心与地方区域工作较难统一。根据现状可以看出，常州市一些老城区与金坛无法从整体发展利益考虑，在一定程度上延续以自身利益为核心的发展模式，从而造成公共基础设施工作无法顺利开展。

2.教育资源不平衡

常州市优质教育资源大多分布在新北、武进等城区，相比之下，金坛区教育资源较为落后。金坛区并入常州市区以后，当地居民大多希望子女到常州主城区接受更好的资源教育。但是由于现行户籍制度管制及教育资源的短缺。造成金坛新区居民日益增长的教育需求无法得到满足。

由于存在上述问题，常州市区房地产市场发展并没有预期的好，从而对于居民购买房屋时造成一定影响。由于常州市政府无法统一调控及规划，从一定程度上带来了金坛撤市设区对常州市区房价影响具有一定的滞后性。

四、结论与政策建议

（一）结论

常州市行政区域调整对于常州老城区、溧阳市及撤市设区后的金坛区均产生一定的影响，然而这种影响是不均匀的。行政区域调整对常州市老城区影响较小且具有一定的滞后性，而对于金坛区房价影响较为显著。主要原因在于行政区域调整不彻底，常州市政府希望通过行政区域调整来增加土地供应目标尚未完全实现，与此同时缓解住宅需求目标也未完全实现。

（二）政策建议

1.创新行政管理

要解决本质问题，必须从管理体制上进行转变。要实现区域的平衡发展，保持房价的均匀发展，实质上就要不断寻求一种更为公平且有效率的都市治理，使各个区市更好地融合，实现各个区市的优劣互补，力求更加全面、平衡的发展，而不是只考虑自身的利益去损害其他区市的正当权益。

2.规划设施管理一体化

按照规划空间布局，实施基础设施、公用设施的建设计划。例如：由市及区联合编制城市重大基础设施项目的建設计划，按阶段、城区实施。与此同时，加强市区基础设施的对接，实现资源共享，加大被并入区县的基础设施建设，力求跟上原有老城区的步伐，这也有利于各个区市平衡与协调发展，促进整体区域经济水平的提升。

3.落实市区社会保障制度

通过落实社会保障制度，促使常州市各区教育资源分布均衡、就业机会平等，促进各区市一体化发展。由于金坛区生活成本的相对降低。居民购买住宅的需求也会不断增加，那么交易量的增加使得金坛区与常州市老城区交易价格较为接近，这也有利于促进常州市房地产市场健康平稳发展。

五、结语

本文的研究结果说明行政区域调整一定程度上有助于推动房价的上涨。本文对行政区划调整与房价变化问题的探索只是抛砖引玉，仍然有很多问题有待后续研究补充。本文中心在于分析行政区划对房价有无影响，解释影响房价的深层次原因并提出相关政策建议，而对于具体影响路径和机制没有深入分析。后续研究可以通过详细考察行政区划调整后的地价、人口因素等变化揭示行政区划调整如何影响房价。有研究指出，行政边界对城市扩张的影响存在阶段性。因此，随着不同区市一体化程度深化，有理由相信区划调整的效应会逐渐减弱。

虽然本文存在上述的不足，但本文的政策建议可供相关机构研究参考。加大学校、医院等硬性基础设施建设。可以为发展积蓄能量、增添后劲，而建设滞后则可能成为制约发展的瓶颈。将政府基本建设的增量主要用于新城区建设，逐步把基础设施建设的重点转向新城区，有利于加快新城区城市建设的步伐，使其能够赶上老城区的脚步。平衡发展一个城市下的各个区县，全面、平衡的发展，实现各个区市的优劣互补，同时也有利于各个区市更好地融合。本文希望通过提出上述的政策建议，能够促进整个房地产市场更加平稳有序的发展，同时为未来的政策制定提供一个切实可行的方案。