房地产开发企业项目经济效益管理探究

陈春燕

一直以来，大部分老百姓对家都有一个执念，而家的前提是有居所，随着蹭蹭上涨的拿地成本和炒房团的高度介入，部分地方房产价格疯狂上涨，甚至出现开盘一小时即售罄现象，部分房地产商嗅出了商机，捂盘惜售，借机抬高售价，在房价热炒的背后，老百姓的刚需却无法得以满足。房地产业关乎民生，但又需与市场相适应，为了达到均衡，国家出台了一系列的调整政策，在预售证审批环节即明确了限价，甚至提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一观点，在这观点下，房地产开发企业要想合法地取得较好的经济效益，必须严格把好投资预算关，加强建设过程开发成本管控。本文主要针对房地产行业的成本管控展开探讨，以期为房地产开发企业的投资建设提供借鉴。

我国商品房价的上涨引起了社会各界人士的关注。据统计，截至2018年11末，我国的商品房空置面积达到了1.67亿平方米，大城市的房屋空置率达到了12%，小城市的房屋空置率达到了14%，开发商投入的资金无法及时回笼，形成了数量较大的不良资产，这一现象的产生，除了受国家宏观调控影响外，开发商建设过程未能合理管控成本也是主要原因之一。本文通过对房地产开发企业项目的成本控制展开探讨，望有助于房地产开发企业的可持续稳定发展。

一、房地产开发企业项目经济效益管理的研究目的和意义

以往，房地产开发项目可谓高风险伴随着高回报，如能稍微在建设过程加强成本管控，房地产开发企业的投资收益则更为可观。但随着时代的发展和国家宏观调控，房地产行业的发展趋于稳定，在这种环境下，房地产开发企业必须开源节流，控制好投资成本，这才更有利于房地产开发企业的持续良性发展。

二、当前房地产开发企业项目中成本控制的现状及问题

（一）当前房地产开发企业项目中成本控制的现状

我国房地产行业起步较晚，但是发展速度却很惊人，这不仅成就了一批房企，也在一定程度上解决了部分百姓的住房需求，但随着楼市泡沫的出现，政府部门加强了宏观调控手段，房地产行业发展的发展将面临新的挑战。房产开发商要想合法地获取更大的投资收益，必须加强成本管控，成本管控水平的高低决定了投资收益的大小，但是开发商往往只注重施工阶段的成本控制，忽略了隐形的成本支出，已有的成本控制相关办法和政策在实际运用中效果不够明显。

（二）当前房地产开发企业项目中成本控制存在的问题

1.决策阶段的成本控制没有受到重视

房地产企业项目决策阶段是较为重要的一环，虽然相较于其它阶段这一阶段的费用支出较小，但是对于整个房地产项目却起着积极的促进作用，这一阶段中的计划书和投资预算十分关键，直接影响着整个房地产企业项目的顺利实施。目前房地产市场仍属卖方市场，很多开发商对成本控制的重要性缺乏正确的认识，为了顺利拿到项目，也为了能够成功筹资，更多的是注重策划的包装，这样的方式使得策划过于理想化，欠缺操作性，容易给房地产开发项目带来较大的隐形损失。

2.设计阶段的成本控制没有受到重视

很多开发商在施工阶段会重视费用的支出和成本控制，但是却忽略了设计阶段的成本管控。一般的房地产企业会专门聘请专业的设计人员参与工程设计，并配专人对施工进行监管，给房地产企业带来一个错觉就是只要加强施工监管就能有效降低成本，为了达到监管的目的，开发商费尽心思地去思考如何让监管更到位，但是施工结束后核算才发现，成本支出并没有减少太多。开发商往往会忽略设计方面的成本管控，单纯地对设计费用进行抑制，未能针对设计提出合理的优化意见，当前很多的设计人员对房地产的认识不够准确到位，只注重了常规的建筑技术，但施工新型建材的选材以及施工新工艺的选取等未能加以考虑，忽视了经济的支出，使得两者不能兼顾，未能达到成本与艺术的均衡，从而造成了成本的浪费。好的设计不仅能够有助于工程的顺利实施，对房地产开发项目的经济效益也有着积极的促进作用。

3.对计划和管理不够重视

房地产开发企业虽然在不断发展，但有些开发商缺乏全盘认识，认为长期的目标管理过于遥远，忽略了计划的建立和過程管控的相辅相成，不进行长期目标的规划，导致在项目推进过程出现投资经营不具有连续性，使得项目实施过程的成本失控，期间造成的浪费触目惊心。

4.招标投标对成本没有起到控制作用

建筑招标投标是我国在进行建筑管理时的一项重大突破，不仅可以有效管控建筑造价，还能有助于管控建筑质量，在建筑行业中具有一定的必要性和现实性。我国房地产开发项目之所以不能完全普及招投标的方式有多方面原因，一方面是未能实施统一报价模式，其次是很多房地产公司不愿意公开招标项目。所以招标投标在房地产行业中还没有起到根本的控制作用。

三、房地产开发企业项目成本控制的对策

（一）建立健全相应的房地产成本控制机制

首先是要建立相应的制度，在项目中采取责任制的管理方式，将总预算逐级分解，将成本控制的责任细化到相应的责任人，明确工作人员的责任分工，避免出现问题时出现推卸责任的现象。其次是在成本上建立相应的优化制度，在工程上分层级管理，理清整个工程的责任关系，将预算控制在施工开始前。第三是制定相应的资金调控制度落实至项目经理，合理控制项目预算和实际成本之间的差距。第四是加强成本管控监督，设定明确的目标成本监督小组，对项目预算的编制、执行和调整进行检查并评估。第五是将动态调整制度实事求是的落实到位，房地产项目本身具有不确定性，在操作的过程中可能会受到外界因素的干扰，就有必要完善相应制度，减小外界不可控因素的影响。最后是制定相应的绩效考评制度，对成本管控工作和投资收益进行全方面的检查和评估，有效推进房地产项目投资建设。

（二）对项目中的业务链条进行整合

首先是在源流上进行把控，源流主要分为两个方向，一个是业务源流，一个是结构源流，这两者对项目的成本支出有着决定性的作用。其次是要建设信息化管理系统，通过信息技术手段整合信息。软件系统不仅有助于适应新的管理模式，还能促进企业管理的改革，对项目的成本控制起着关键性作用。最后是在制度上要加强权责利管理，由于房地产开发项目面对的市场复杂、涉及面广且时间跨度长，如管理松懈将会带来较大的损失，所以明确管理者职权很有必要。

（三）适当降低可控性费用支出

首次是要合理控制项目开发成本费用，长期以来成本控制的重点往往是放在建安费用的管控上，忽略了设计成本也是关键所在，房地产项目的开发建设不仅要引入良性的竞争机制，在源头上进行把控，还需要加强约束机制的建设，促进成本控制目标的实现。其次是要把控好施工中各个环节的组织，在项目中招投标和合同组价是组织工作中的重点。最后是依法依规做好财税管理，财税管理的质量与投资收益息息相关，加强资金和税务筹划，严格把控支出范围，将财务支出控制在最低水平，将有助于房地产开发项目往良性方向推进。

四、结语

在开放的房地产市场竞争中，在国家宏观调控下，房地产开发企业要行稳致远，加强投资开发成本管控已是必然。房地产开发企业要做好前瞻性管理，合理编制投资预算，并加强预算、施工、设计、招投标等方面的管控，保质安全地推进项目建设，合理降低投资开发成本，只有这样，才能更好的贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，也才能更好的拿到预期投资收益。（作者单位：广西路桥工程集团有限公司审计部）