信达地产筹资的风险与防范

□丁雅雯

一、引言

房地产业是我国的主导产业，它的税收在国民生产总值里达到了10%，对我国的经济增长具有重要影响，成为新国民经济的发展重心。房地产具有高投资、高收益、高风险的特点，房地产投资具有很大的筹资风险,再加上频繁变化的房地产政策,房地产行业的筹资风险变得十分巨大。

信达地产是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月29日，北大青鸟被信达投资有限公司重组后，从原来的信息技术型企业发展为综合性房地产开发企业，更名为信达地产股份有限公司。随着各类政策对房地产行业的调控，我国房地产企业面临着成本增加、利润率下降、筹资困难等情况，尽管信达地产通过借助上市公司平台，近年来利润稳步增长，不断拓展筹资渠道，在行业竞争和资源整合的当下，信达地产依然存在一些筹资问题，对其进行研究具有一定的价值和意义。

二、信达地产筹资现状及主要筹资问题

(一)信达地产筹资现状。根据信达地产2018年出具的第三季度报告表明，信达地产筹资渠道主要体现为三种，分别是债券筹资、银行贷款和股权筹资。

1.债券筹资。如表1所示。

2.银行贷款。信达地产的资信情况在当地金融机构表现良好，与本土的几家商业银行保持着密切的合作伙伴关系，企业的融资能力较强，公司授信额度纳入控股股东中国信达资产管理股份有限公司中，公司可以在上述集团授信总额度内开展筹资，以支持业务的发展。截至2018年9月31日，公司已获400多亿元借款。

表1 信达地产2018年公司债券基本情况

3.股权融资。信达地产的融资方式之一就是股权融资，从公司上市以来，信达地产采用派发股票、资本公积转增资本等方式来增发股票。截至目前，公司最大的股东仍然是中国信达资产管理股份有限公司，持有27.93%的股份份额，信达地产整体的股本结构中，前十大股东累计占总股本比80.59%，其余部分为其他股东所有。

通过对信达地产的融资渠道和融资主要活动进行分析，得出以下结论：信达房地产的主要融资渠道相对稳定，正在努力开发和使用新的融资渠道。总的来说，信达房地产的融资预期是建立一个多元化、低成本的融资渠道。根据信达地产财报显示，信达地产想要凭借雄厚的经营实力，在稳固传统银行合作渠道的同时，积极拓展长期低成本融资渠道，如中期票据和公司债券。信达地产注重资产质量，优化负债结构比例，通过公司债券、中期票据等成本较低的融资方式，有效降低公司整体融资成本。根据信达地产的季报来看，公司的筹资情况尚好，但是这不只是信达地产在变好，由于2014年以来金融环境变得宽松，房地产行业整体的融资状况都有所好转，这样信达地产也就没有特别的优势了。

(二)信达地产主要筹资问题。

1.资产负债率较高，财务风险较高。信达地产的资产负债率从2012年的50%多增长到2018年的80%多，远远超出行业合理范围。高资产负债率一直是我国房地产行业的通病，这体现了企业负债过多，存在着较高的由财务杠杆引起的财务风险，当企业的销售资金不能及时回笼时，就会使企业的资金链条断裂，从而企业的资金陷入两难的境地。

2.筹资渠道单一。信达地产主要筹资方式主要有债券筹资、银行贷款和股权筹资三种。其中，银行贷款的金额最高，从长短期考虑，银行贷款都能很好地满足企业资金需求。加上银行贷款有着低成本、低风险的优势，更是受到许多资金需求量大的房地产企业的青睐。当然，为了减少对银行的依赖，信达地产近几年也在尝试通过债券筹资来获取现金流。但是，筹资渠道还是相对固化单一，并没有实现其多元化筹资布局。

3.内源筹资较少。根据部门的类型，企业融资可分为多个类别：内部和外部(内部融资和外部融资)。信达房地产最依赖的股权融资、债券融资和银行贷款是外部融资。内部融资也可以称为内生融资，其主要资金来源是公司预收款和股东权益。企业具有低成本和内部融资灵活性的优势，但实施内生融资并不容易。一般来讲，企业能否进行内源筹资会受到盈利能力及自身资金积累的影响，只有具备较强盈利能力和较多现金流的企业才能够实现自身资金向筹资资金的转变，进而成为企业投资的资金构成。对于房地产市场相对成熟的欧美国家来讲，房地产企业的内源筹资已经非常成熟，在筹资总额占比上也很大。我国绝大多数房地产企业都偏向于外部筹资，内源筹资占比很小甚至没有。从信达地产的财报数据和相关筹资数据可以看出其内源筹资比例很小，相比于庞大的债务来讲可以说是微乎其微。内源筹资不仅有利于企业筹资，对于企业整体的经营和管理也有深远意义。所以，仅仅依靠外部筹资是不行的，增加内源筹资的占比势在必行。

三、信达地产筹资问题产生的原因

(一)筹资结构不合理。根据对信达地产的筹资状况的分析，不难看出信达地产的筹资结构存在缺陷。信达地产主要依赖于银行贷款、股权融资和债券融资，内部筹资的比例很小，由此说明内部筹资没有被充分利用。

(二)缺乏对筹资方式的创新。信达地产现有的筹资模式整体相对单一，这对于公司的资金安全和可持续发展是不利的。信达地产现有的筹资渠道不仅没有多元化，同时也没有多层次和互补性。筹资结构合理是说那些具有多层次和互补性的筹资，他们筹资成本低，可以使长短期资金实现及时供应和相互替代，信达地产筹资只有实现出多元化和多层次，才能为企业提供大量优质的资金，并降低成本和风险。虽然目前企业的中期资金的问题开始使用债券筹资来解决，但是长短期资金，仍存在巨大的风险。

(三)内源筹资意识薄弱。信达地产除了三大主要筹资渠道之外，虽也有所尝试其他筹资渠道，但效果不明显，主要是因为企业的自我筹资能力较为薄弱，具体可分为两个方面：第一，企业整体的经营状况、盈利能力不太理想，自我筹资无法顺利进行或者有很大阻力；第二，信达地产尚未形成具体的内源筹资策略。

四、信达地产筹资风险的防范措施

(一)优化筹资结构。目前，信达地产存货较多，可以将开发的房地产销售出去，使资金流动起来，实现资金的循环。如果信达地产出现滞销情况，借来的资金就无法偿还，为了开发新的项目，企业又不得不进行筹资，负债规模将持续扩大。为了调整企业资本结构，信达地产应制定合理的销售策略，将房地产存货销售出去，加速资金的周转，增加自有资金。信达地产可以通过降价、委托机构代理促销等方式实现房地产存货的销售。理性的增加土地资源，信达地产在买地时要加强控制现金流，确保资产负债结构合理；加快资金周转率，提高长期贷款比例，合理配置长短期贷款比例，增加偿还时间，降低流动性风险。

(二)拓展多元化筹资渠道。在多变的市场环境下，企业要想取得优势，在筹资上必须注重创新并改变现有的筹资状况，降低银行贷款比例的同时也要提升非信贷和直接筹资的比例，这对筹资渠道单一的信达地产来说是至关重要的。企业可采用一些创新的筹资方式，如房地产信托、合作与开发、资产证券化等。

(三)改善经营管理水平，提高自身实力。一个企业不能只依赖外部筹资生存发展，增强自身实力也很重要。针对目前房地产行业存在的去库存能力差、盈利能力不强等问题，信达地产应该深度探索分析原因并采取相应措施。信达地产在购入新地块前，应充分做好相应的市场调研和开发可行性研究工作，选择优质有发展潜力的地块，避免资产的浪费。同时，还应该提升相关人员的专业素质和营销意识，盘活销售环节，让资金流通起来。另外，企业可以根据不同的市场需求来开发项目，提升自身经营效果。

(四)建立筹资风险防范体系。从某种程度上说，房地产投资具有一定风险。在房地产投资过程中，需要采用各种有效的筹资渠道，客观地说，房地产筹资存在一定的风险。信达地产需要构建有效的筹资风险预警体系，以应对各种筹资风险，尽最大可能降低和规避筹资风险。根据对信达地产的筹资分析，具体可以从五个方面进行风险识别分析。第一，国家宏观调控政策的调整给暴力房地产业带来了融资风险;第二，现有的筹资模式过于依赖陈旧，给信达地产带来财务风险和压力；第三，企业经营存在一定的问题，自筹资金比重小，带来经营风险;第四，不合理的筹资结构带来的成本风险；第五，不健全的风险预警系统可能给企业带来各种运营和财务风险。针对以上风险必须提前预警并加以控制防范。