对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨

摘要：房地产估价是在分析房地产价值影响因素的基础上，在科学的房地产估价方法的基础上，对房地产价格进行评估和判断的过程。本文分析了房地产评估中存在的问题，从税收筹划入手，首要分析了房地产开发各阶段的主要税收筹划，然后深入分析了申请过程中遇到的主要问题，最后提出了提高税收筹划效率的一些针对性策略，使税收筹划能够为房地产企业提供更有效地服务。怎样在合法的前提下扩大企业利润，避免不必要的危机，是房地产企业共同关心的问题。

关键词：房地产评估;市场状况;税收筹划

一、引言

对于目前的企业来说，在管理体制上，税收筹划的发展是合理的，对公司的财务管理有很大的好处。从更大的角度来看，这也将对公司的整体业务战略产生积极的影响。因此，企业应重视税收筹划与财务管理的关系，使企业能够降低税收成本，有效地进行财务管理，最终使企业实现财务目标。实现经济效益最大化的基础更加坚实和可能。税收筹划，指在不违反税收法规的前提下，根据企业的具体情况，制定详细的资金使用计划，对企业现有资金进行投资、管理和使用，使企业能够科学合理地纳税，使公司的利润最大化。目前，许多房地产开发公司都会成立或聘请专业的税务筹划团队，为自己制定最合适的纳税计划，已成为房地产企业立足市场的重要筹码之一。

二、新市场环境下房地产评估行业中存在的问题

（一）多部门管理的问题

房地产评估是一项专业性、经验性、资金投入少、经济效益高的工作。因此，政府部门对房地产估价政策有较大的影响。一般来说，政府部门对房地产评估行业的政策影响部门主要包括国家建设部、土地管理部门和国有资产管理部门。相应地，房地产估价师也被划分为三个工作方向，即房地产估价师、土地估价师和资产估价师。整个房地产评估行业的整体性质没有一个统一的评价指标，这使得实际工作更加混乱，降低了房地产工作的整体效率。

（二）产权问题不明确

我国房地产评估机构没有真正的脱钩。原主管部门对房地产估价业务仍有决策权。在房地产估价公司中，有限责任公司大多是有限责任公司，这使得有限责任公司的投资者在房地产估价公司的工作过程中不承担无限连带责任。这就导致了我国房地产估价公司的评估过程，有限责任公司的投资者只是有限责任公司。资产评估企业依靠出资来分割公司的利润，这使得房地产估价公司由于缺乏资本贡献而难以履行其职责，从而导致房地产估价公司的效率低下。房地产交易与权属登记是房地产信息管理的重点内容，只有对该方面进行完善，才能保证房地产信息管理的效果。但是，在完善地产交易与权属登记之前，需要对其相关内容进行一定的明确，随着房地产行业的发展，我国为了有效实行监管工作，根据行业的发展制定了相关的政策，要求房屋产权要进行产权登记，也叫做权属登记，主要是指对房屋、土地的拥有者的权利进行法律认证，这样可以获得相应的法律保护，避免产生不必要的麻烦。

（三）房地产评估师队伍素质参差不齐

在房地产估价师的评价中，一般只对理论知识进行评价，对实践技能的要求也不高。这使得一些擅长考试的大学毕业生更容易获得房地产估价师证书。然而，在房地产评估工作中，他们远未达到评价分数低、员工经验丰富的工作效果。这使得在目前的市场形势下成为可能。有一批房地产估价师在专业成就和学历方面存在严重的不平等。同时，少数房地产估价师出于自己的个人利益，在实际的评估工作中，应客户的要求，违背职业道德，做出虚假的房地产估价，严重影响他人的利益，是极不可取的。土地资源调查与评价是土地管理中的重心工作，是实现土地资源合理规划、分类以及合理利用的重要依据，针对现在及未来发展，对能够为人类所利用的土地资源展开调查及评价，为后期的土地资源规划和利用提供相应的依据。由于土地资源现阶段存在严重的供需矛盾，使得现阶段社会发展下人们对土地资源的开发利用尤为关注，为了实现土地资源的有效利用，解决土地资源存在的质量、数量问题需要利用土地资源评价，针对土地资源类型、数量及分析展开探讨。

三、税收筹划应用于房地产开发过程中体现出的主要问题

（一）房地产企业税收筹划意识薄弱

虽然税收已成为房地产企业中最常见的问题，但许多房地产企业在发展过程中缺乏税收筹划意识，使税收秩序在整个发展过程中混乱不堪。许多不良风险是由于缺乏健全的税收规划而造成的。

（二）税收筹划的效果不明显

许多房地产企业将面临税收筹划效果不明显的问题。在许多情况下，税收筹划策略已经应用于各个方面的发展过程中.但仍然存在着各种各样的风险问题。究其原因.主要是在房地产开发过程中涉及的税目很多，需要考虑的利益也是非常复杂的。每个细节都会对需要特别关注的规划结构产生影响。

（三）税务规划和管理的风险很大

税收筹划是以会计、法律和统计为基础的。因此，整个规划过程需要对市场环境、国家政策和房地产开发市场状况有敏锐的洞察力和准确的判断。任何判断上的偏差都会增加税收筹划的风险。

（四）未能形成较为完善的税收筹划方案

税收筹划计划是达到预期效果的关键性因素，因此它具有很高的专业性。不过，很多税务筹划小组并不重视计划的制订。工作分散，不能根据企业的现状和实际情況制定计划。因此，房地产开发企业尚未完工。好的税收筹划程序，税收筹划对企业的影响并不理想。

（五）对税法了解不够

在我国税收制度实施之前，对税法缺乏认识是比较单一的。企业财务人员可以根据自己掌握的知识处理日常业务。然而，随着税收改革的推进，税收会计政策变得越来越烦琐。金融人员需要不断丰富自己的知识以此来提高自身业务水平。

（六）房产税弊端

第一，房产税怎么征收，是按交易价格收还是以房产本身的价值收。第二，房产税征收还有一个时间杠杠的门槛。第三，房产税是为了扼制投资性炒房，扼制有钱人的多套购房，增加购房成本。第四，房产税属于物业税种，征收的范围较广，在一定程度上是与增加居民收入并提高在国民收入中的比重的分配制度改革导向是相悖的。

四、税收筹划的意义

（一）企业实现有效管理的必然要求

企业有效管理的实现，要求一个成功的企业不仅要注重利润，还需要一个理性的经营者全面考虑企业的价值。税收筹划不仅可以帮助企业获得一定的利润，还可以使其在合法范围内，避开风险。企业要求职工和经营者熟悉税法的规定，这有利于企业的经营活动。

（二）有利于降低企业的经营风险

税收筹划有利于降低企业经营风险，有助于企业合乎情理地减轻税收负担，避免因无知或其他情况而违法，更避免处罚甚至更严重的后果。

五、房地企业税收筹划的建议

（一）提高税务意识，加强培训

为了提高税收意识，要加强对新税制的培训更加严格和透明，尤其是房地产业，对资金的需求量大。第一，企业管理要提高税收意识，掌握相关方法，制定相应的管理和内部掌控制度。第二，企业要努力提高员工的纳税意识，做好培训工作。

（二）提前进行税务规划

税务筹划企业应在熟悉税收制度的前提下，在开展企业经营活动（包括企业管理活动）之前，做好税收筹划工作。各部门应加强沟通，促进整体规划。第一，工程部门和采购部门应商议供应商的选择，尽可能选择一般纳税人.并可扣除增值税发票。第二.管理部门和财政部门应协调其他不允许开具增值税专用发票的经济企业，如拆迁补偿金，房地产企业可以计划拆迁补偿，因为按照规定，如果向政府支付补偿金，就可以计入地价，扣除征地价格。

（三）改变商业模式

实施企业转型，增加了企业的负面影响，占用资金对房地产业有很大的影响。资金缺口很容易出现，这就要求企业改变自身的资金缺口。

（四）进行合理的税务筹划

随着企业转型程度的提高，增值税会计处理变得更加烦琐和严格。烦琐的税收制度不仅可以防止偷税，还可以为企业提供合理避税的机会。以下是一些合理的避税方法。（1）税收方式的选择。房地产企业在改革前取得土地证书，签订合同但未规定开具增值税专用发票的，合同金额较小的，可以按5%的税率选择简单的纳税方式。（2）房地产企业可以增加精装房的比重，增加土地增值税的扣除，从而降低土地增值税。（3）企业提供的材料可以通过选择供给材料来减少税负，从而减少更多的投入税。但供应物料的选择，视具体情况而定，例如是否有利于销售、价格是否合理、物料是否妥善储存和保存，以及所产生的成本能否达成较高的回报等。（4）付款时间计划。根据增值税的规定，在确认收入后才能扣除输入税的扣除时间。房地产企业可以延迟付款。这样，企业获得了有力的流动性，有利于企业的资金周转。在确认收入的同时扣除投入税，减少增值税和附加税，积极与税务部门沟通。（5）房地产企业应积极联系税务机关，积极参与培训，使员工特别是财务人员熟悉税制，了解最新政策和特殊政策，最大限度地增加企业收入。

六、结语

房地产估价是一门艺术，也有着鲜明的科学性。房地产评估是我国房地产业的重要组成部分，在我国的社会经济发展中起着重要作用。因此，房地产评估企业应全面分析市场形势，认真分析当前房地产估价工作中存在的问题，并提出改进措施，为我国房地产估价业的健康发展奠定坚实的基础。在市场经济环境下，影响房地产企业税收筹划实施的因素很多。因此，企业有必要不断调整税收战略，提高房地产开发各个阶段的税收筹划效率，提高税收筹划的效果，根据实际情况科学地调整税收筹划，确保企业有一个稳定的税收管理体系，使房地产企業的资金链在发展过程中更加稳定。

参考文献：

[1]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资，2013（23）.

[2]吴晓燕.初探房地产评估中的风险与控制措施[J].四川建材，2013（4）.

[3]郝祝平.我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2013（20）.

作者简介：

武新利，东营市伟嘉房地产评估有限公司，山东东营。