土地供应及其对房地产市场价格的影响

摘要：房地产市场通常都有一个固定的波动周期，由于房地产市场的波动，会导致国民经济和人民生活受到影响。所以为了使得人民生活和国民经济的稳定，必须要保证房地产市场的稳定，而影响房地产市场稳定的重要因素就是土地资源的供应和分配。主要面向的是土地供应量以及土地供应方式和结构等多个方面对房地产市场价格的影响做出分析研究，从分析的结论可以知道，土地供应和房地产市场之间是相互影响的关系，因此，两者之间必须要找出一个平衡点。本文将对两者之间的影响关系进行研究。

关键词：土地供应：房地产：市场价格

一、引言

每个地方的经济发展都与土地和房地产有关，房地产市场的发展可以很好地带动地方经济的发展。房地产市场的运行状态与国民经济息息相关，它的好壞直接决定人们的生活水平，而土地的合理分配也决定房地产市场的运行。一般而言，房地产商品都有积极方面和消极方面，而房地产的发展，通常与地方的土地政策密切相关，通过合理的分配土地资源，可以有效提升土地利用率，促进房地产市场的发展，从而提高人民生活水平。

二、土地供应和房地产市场状况

改革开放以来，我国的住房制度发生了很大的变化，市场需求越来越大，使得房地产市场的发展非常快。同时，与房地产市场相关的行业也得到了较好的发展，这就使得我国的经济增长了很大一部分，所以房地产市场是我国的一个支柱产业。不过从最近几年的情况来看，房地产市场的发展出现了一些问题，很多投资方大量投资建设，导致房价增长，对于这些问题，国家也实施了一些策略，来控制房价的过度增长。比如2003年出台了一些土地政策来调控房地产市场，解决现实中出现的问题。但是，土地才是房地产市场发展的根源，所以每一个对策的实施都会与土地相关联，基于这个问题，通过对土地供应量以及土地供应结构和供应方式等方面的调整来对房地产市场产生影响。

三、土地供应量现状

就现在的情况而言，土地供应量基本都是政府出台一些土地供应计划来进行控制和调整的。土地资源不是无限的，如何让土地供应达到最优化，一个很好的办法就是有计划、有步骤地对土地资源进行供给。城市土地供应制度包含了城市土地供应计划，国家根据城市规划和土地利用规划，对相关城市的土地供应采取一个系统的安排措施。城市土地供应计划通常分为长期规划、中期规划和年度规划。长期规划大多数是以几年为一个单位，进行土地供应计划的制定，中期大多是以年为单位进行制定土地供应计划的，年度规划的内容就相对多一点，主要包括土地供应总量、编号、位置、用途、出让方式和占用面积等等，并且其相关信息要及时尽快地向社会公布出来。土地年度规划的根本目的是控制土地经济供应的总量，所以一定要制定科学合理的规划，且要强制性的实施，只有强制实施，才能将土地供应的总量控制在一定的范围内。

四、土地供应的结构

一般来说，土地的供应结构就是指土地供应的分配占比。土地供应结构一定要与经济、社会、生态相协调，对住房用地、工业用地和基础设施用地采取科学合理的分配方法。首先，对于房地产用地、工业用地和公共设施用地的分配要根据发展需要来展开。对于一些富有潜力的企业和行业，不要因为土地问题导致发展不起来，所以尽量防止出现由于供地过剩导致的土地资源低效、粗放利用情况的发生。其次，不同类型用地的内部供应结构也要进行一定的控制。例如办公楼和商业服务等，这些地方的用地供应比例一定要严格按照安排进行，以促进房地产业稳定发展。对于住宅用地市场，按照房地产性质的不同，国家可将土地供应分为高档商品房用地、普通商品房用地和中低价商品房用地。这几种用地的数量结构分配也要满足大部分居民的基本居住需求。

五、土地供应的方式

目前，土地供应方式大致可分为有偿供应和划拨供应两种。对我国国内的情况来说，土地使用权的有偿出让大部分都是采取拍卖、招标、挂牌、协议等几种方式。协议出让为一种不是公开平等的交易行为，这种方式下的土地价格全部由谈判的两方来决定的，不能够很好地把土地的价值给展示出来，特别容易产生以权谋私和胡乱交易等行为。不同的土地供应方式会对房地产的价格产生不同的影响，目前，争议最大的是招标、拍卖、挂牌这种土地出让方式是不是使得土地价格上涨的原因，从而使得房地产的价格大幅上涨。一般来说，招标、拍卖、挂牌土地出让方能够很好地体现出市场的作用，它让市场中的竞争一直存在，不满足市场要求的将会被淘汰，满足市场需求的被留下来，这样就使得土地资源的利用率提高了。招标、拍卖、挂牌土地出让方式能够一直让房地产企业持续的处于一个竞争状态，可有效提高土地利用率。在当今的市场经济下，房地产跟一般的商品没有什么太大区别，它的价格不仅仅取决于其成本，还跟供需关系有很大的关系，因此，房地产价格更大程度上是由供需关系决定，所以，不同的土地供应方式也会对房地产市场产生不同的影响。招标、拍卖、挂牌土地出让方式使得国家对土地的控制作用更大，确保了土地的利用效率，从而使得房地产市场的健康发展得到了保障。

六、土地资源配置对房地产市场平衡的影响

土地的储备规模是土地资源配置的主要部分，因此，其规模是否合理是非常重要的。要知道其储备规模，就要对市场的需求量进行统计。土地需求主要是房地产的需求较大，所以，房地产的需求量是非常关键的。在实际的经济活动中，要想保证活动一直处在经营的状态，那么久必须有充足的库存。通常情况下，为了使得房地产市场运行处于一个平衡的状态，同时防止土地供应不足引起的房地产市场波动问题，这就要求土地储备必须有相应的安全储备量。在这样的条件下，利用计量经济学，通过安全库存量理念对土地安全储备量加以确定。明确了土地的储备规模以后，根据住房建造的要求，考虑其范围合不合理，通过这种方式来确定土地需求的范围。另外，如果房地产价格上涨，而且企业的存货很多，那么这样就可以更好的抵抗风险，在房价下降的时候也能够很好的应对。因此可以知道，政府最关心的问题是怎样把房地产企业自身的存量商品释放出来。与此同时，为了防止风险事件的出现，还要加强调控房地产市场价格的力度，保证其存储量足够多。要非常严格的控制储备的程度，最大限度地使用信息存储的方式，只有使用这种方式，才可以在更好地满足需求的条件下，最大可能的降低成本。因此，土地资源配置是非常重要的一个环节，它影响着房地产市场的平衡。七、合理的土地资源配置可有效促进房地产市场的均衡发展

土地资源相较于其他资源来说是比较珍贵的资源，它也是房地产市场的主要供给因素，因此，土地资源的配置要是有了一些变化，肯定会让土地的价格也有了一定的变化，然后又会影响房地产市场。除此之外，土地资源还有一个特点就是它非常稀少，在一定的区域范围内，土地供应总量基本上不会由太大变化的，所以，一定要高效合理的利用有限的土地資源，只有这样，对土地资源的统一规划和调配才能更好地执行下去。一般来说，市场的调节作用大多都是盲目的，如果仅仅只用市场调控来对房地产的波动幅度进行控制，那么就不能很好地进行有效控制。房地产市场的波动范围有一个最高点和最低点，例如土地资源和资金都属于上限因素。下限因素要求与人们住房生活需求相符。对土地资源进行科学合理的分配，可以很好地控制房地产市场由于波动而带来的影响，从而推动房地产市场的均衡高效发展。国家也提出并实施了很多不同的策略来对房地产市场进行宏观调控，目的是想利用土地储备的合理化以及土地市场的规范化，从而对房价来进行控制，保证房价不发生较大的波动，以此来实现房地产市场的均衡发展，这样才能够使得民心稳定，同时也可以使社会更加稳定和谐，实现国民经济的可持续发展。如果对土地资源进行科学合理的分配，就可以对房地产市场进行科学调控，要想对其进行科学合理的调控，就得做好以下两点。①对土地储备机构的定位要清晰明确，而且机构责任也要有一个清晰的了解，不仅要对地方政府经济效益非常重视，而且对社会效益同样要重视。②进一步对土地储备规模、供应时机、供应结构等一些因素进行分析，充分考虑合理分配土地资源对房地产市场均衡发展的影响程度。通过这种方式来确定土地储备的规模，确定土地供应的最好时间节点。做好了这些工作，才能对我国房地产市场的运行提供应有的帮助。

八、小结

合理的土地供给结构能够与城市的总体规划相协调，确保城市的健康发展，也能够控制高档商品房的数量，提高普通商品房的供应。但是，由于地方政府非常依赖土地出让收入，以及开发主体盲目的对房地产市场看涨，导致新的土地出让方式间接抬高了土地价格，从而使得房价上涨。

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作者简介：

陈丽珍，顺昌县土地整理中心，福建南平。