房地产开发项目的全过程成本控制

徐雯

摘要：随着我国市场经济的快速发展，我国房地产的发展可谓是发展迅速，日新月异。随着房地产行业市场竞争压力日趋增加，使得房地产开发企业的利润空间不断萎缩，在市场增长空间逐渐降低的情况下，房地产企业开始实行管理驱动发展的道路，尤其是在成本管理上更是费了一番功夫。

关键词：房地产开发项目;全过程成本控制

我国建筑行业自改革开放发展至今已经取得了非常不错的成就。房地产企业开发项目具有投资金额大、开发周期长、成本类型多样等特点，开发项目的主要成本有土地成本、前期工程费用、开发建设及管理费用、营销费用、融资费用等。因此，房地产企業要做好开发项目成本控制，就是要对房地产开发全过程的成本进行规划。

一、房地产开发项目全过程成本控制基本概述

房地产开发项目全过程成本控制中涉及的环节主要有四个，第一个是决策环节;第二个是准备环节;第三个是施工环节;第四个是销售环节。其中，决策环节中涉及的成本框架比较少，一般对房地产开发项目合理性和经济性等内容加以全面探究，以此对项目选址以及融资等情况进行明确。准备环节中涉及的成本主要为土地使用成本，例如土地出让成本以及相应的税费等。同时对拟建项目进行综合探究，做好施工现场考察工作，对施工环节中可能出现的各项费用进行明确。此外，还要对项目所在位置通水、通电等状况和费用进行把控。施工环节中的成本作为全过程成本占比最高的环节，该项环节中涉及了房地产项目各项施工成本和其他成本，例如：建安工程、基础设施、公共配套等施工费用。在此环节中，还包括了诸多人工成本以及材料成本等，所以，做好此环节成本控制工作是非常必要的。销售环节就是对房地产项目进行营销，在此环节中涉及的成本主要以人工成本为主，还包括管理成本、财务成本等。

二、当前我国房地产开发项目的全过程成本控制工作中存在的问题阐述

（一）房地产开发项目准备阶段的招标质量难以把控

房地产开发项目准备阶段的工作包含招标工作，招标质量将决定着房地产开发项目最终的质量情况，虽然我国政府此前已经出台了关于项目招投标的具体规定以及相应的实施措施，但是仍旧有小部分的房地产开发企业存在内定项目施工单位以及串标等问题，这些问题的存在使得房地产开发项目的招标工作大多流于形式，难以百分百发挥出房地产开发项目招投标的积极作用。

（二）未使用先进的成本分析与控制手段

主要表现在：一是缺乏先进的成本控制手段。目前实务界大多数房地产企业采用的相关指标作为控制标准，成本控制方式单一，无法有效识别风险和控制成本，这种静态控制方式依赖于开发项目的核算水平，缺陷在于对于某些特殊环节或工程类别的控制效果不明显。二是未建立动态成本分析制度。很多开发企业开发项目成本数据缺乏及时性、准确性，往往是项目竣工后才进行统计分析，工程建设期间无法及时掌握设计变更、工程签证等内容，成本管控缺乏实效性。

三、我国房地产开发项目的全过程成本控制的改善建议阐述

（一）前期工程费的控制

前期工程费主要由勘察测绘费、规划设计费，建设项目咨询、招标费，报批报建费，“三通一平”费和其他前期费组成。前期工程费一般占项目总支出的2-6%左右;其中设计费为前期工程费成本控制的重点，同时设计结果决定了工程造价的75%甚至以上。故有“设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万”的说法。虽然各地实际政府相关收费差异有很大差别。但从成本控制的角度来说，重点要关注以下几点：（1）“三通一平”费和临时设施费应根据实际情况估算，应注意结合实际状况，充分考虑临时设施对项目建设的相对永久性，进而降低开发成本。（2）前期工程费用中的其它前期费，应充分关注规定费率与实际收费有差异，加强同相关部门沟通协调。同时，当某些规费由硬性指标转变为市场调控时，应根据政策的实际变化情况，既确保项目建设符合政策要求，又能保证维护企业的开发利益。（3）前期工程费一般由前期部和设计部负责控制，但要强调的是，做好成本控制，就要进行项目全过程管理，故成本从业人员应进行全过程跟踪，及时与设计人员进行讨论，提供给设计必要的指标、构造措施;对规模、内容、建造标准进行合理建议;提供控制工程投资的方法和依据优化方案。

（二）引进先进的成本控制方法与手段

传统的成本控制方法已不适应房地产成本控制的需要，房地产开发企业迫切需要引进先进的成本控制方法。在成本控制方法的选择上，实务中可采用目标成本法和作业成本法。目标成本法是以市场为导向进行成本管控的方法，房地产企业的特殊性更适用目标成本法。房地产企业可根据预计房屋售价、自身设定的利润率倒推出开发项目的目标成本。目标成本确定后，可将目标成本控制嵌入到开发项目的设计、开发、建设过程中。同时，完善成本的动态监控。从项目立项到营销的整个业务流程，建立动态成本费用管理机制。动态成本可以定义为预计总成本，动态成本由已结算合同成本、未结算合同成本、非合同成本、预计待发生成本合并构成。动态成本的管控重点是待发生成本，包括预测待发生成本和合同内变更费用，可以建立台账和动态成本分析表，及时向管理层反馈成本变动情况，确保成本在可控范围内。

（三）施工阶段的成本优化管理

在施工环节，要严防变更，强化施工现场签证，加强图纸会审，明确总分包成本和材料供应费用，多层次多角度审核施工款支付。为了增强施工现场的成本控制，要将全员责任成本管理制度和目标成本管理体系结合起来，加大责任成本考核力度，让每一个员工都建立成本意识，公司需要将整体的成本目标分解到各个部门的各个责任人，建立责任成本考核体系。比如设计部门要考核施工图成本、设计限额、设计变更，工程部考核质量成本、维修成本、材料成本，通过激励机制让员工主动控制成本。

四、结语：

总而言之，全过程成本控制在房地产开发企业中仍需完善，这将直接影响企业今后运营和发展。通过对加强开发项目各个环节成本控制工作，可以让房地产企业获取更多的经济效益，以此增强企业综合竞争实力，实现房地产开发企业的稳定长远发展。

参考文献：

[1]赵任宇.房地产项目开发的全过程成本控制分析[J].住宅与房地产，2017.

[2]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计，2017.

[3]王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015.

作者身份证号：120105198305280025