基于现代信息技术的高校房地产管理研究

李晓旭

摘要：：近 10 年来信息技术取得了突飞猛进的发展，高校房地产管理工作面临着信息技术产业 的强烈冲击，房地产管理信息化已成为必然趋势。山东国子软件股份有限公司充分运用大数据、物联网、云计算、移动互联网、 GIS 等现代信息技术，打造高校一体化房地产资源管理工作平台，以期实现 高校房地产的进一步精细化动态化管理、全生命周期管理和全时空管理，提高房地产管理水平和房地产资源服务质量。

关键词：现代信息技术;房地产;管理

高校资产是高等教育事业赖以生存和发展的物质基础， 资产管理是高校管理基础中十分重要的组成部分。不断完善和加强资产管理工作， 优化资源配置， 提高资产使用效益， 是提升学校整体管理水平， 提高学校竞争能力的重要保障。高校的房地产在高校资产总量中占有相当大的比例。高校的土地资源是学校可持续发展的源泉， 高校的房产是教学、科研的必要条件， 是教职工队伍稳定和发展的保障， 加强高校房地产资源管理显得尤其重要。笔者就高校房地产管理中存在的问题进行粗浅分析， 并提出解决办法。

一、高校房地产管理信息化的必要性

自 2006 年至今的十年是信息技术日新月异、突飞 猛进的十年。传统技术，如网络技术、软件技术 、数据库技术、互联网等持续进步，大量新技术，如物联网、移动互联网、大数据、云计算、 wifi、 4G、移动终端 APP 层 出不穷地涌现。高校房地产管理工作面临着信息技术产业的强烈冲击，房地产管理信息化已成为必然趋势。另外，在高校资产管理中，公用房的管理占有很大的比重，从立项、论证、招标、施工到验收、房间分配（出租）、日常管理、维护、维修直至最后拆除等，整个生命周期的管理非常复杂、难度非常大。在传统手工管理方式下，房屋空置、超标准用房与用房紧张并存、过度装修维修与维护不及时并存，管理工作量大、效率低、使用者不满意等情况持续存在。而且高校校园建筑面积大，建筑物分布错综复杂，校园内的公共用房种类不少，数量甚多，用户信息量大而杂，更新速度快，再加上学校建设的不断发展，规模的不断扩大，招生人数的增多，老的楼栋或房屋的翻新、装修、改造、拆除，新的楼栋等建筑楼的修建这些都大大地加速了校园内的公用设施的变化发展， 这其中变化最大的莫过于各公共用房及其相关信息。随着这些信息量变得越来越庞大，利用传统资料和传统管理方式很难再高效便捷地对高校房地产进行管理。因此， 综合运用现代信息技术手段， 在网络上实现房产管理活动，再造公用房管理业务流程，促进制度建設，落实经济责任，对高校房产实行动态化、精细化监管，推进房产的合理配置、 适度维修维护和有效利用，提高工作效率。

二、高校房地产管理信息化的职能

高校房地产管理科，是高等学校资产管理处的重要职能部门，对全校的房地产管理、办公用房计划与分配、学校家属住宅维护管理、职工采暖费核实报销明补、出租用房管理等一系列的管理工作。全校房地产管理，是负责学校房地产的全面管理工作，及时了解掌握国家和市、区房产管理的政策、法律、法规，贯彻执行国家和学校有关房地产管理的文件和政策精神，对学校的房地产依法管理。根据学校的有关政策，制定和完善有关教学、科研及行政办公用房管理的规章制度。学校房地产的产权办证、变更登记和档案资料的管理和各类报表编报;有关学校房产、土地资料上报数据的统计和汇总。办公用房计划与分配，是指根据学校规划，制定公用房管理方案，编制新建建筑房间分配方案，处理各部门申请用房的审批落实工作。审核各位用房情况，并根据学校总体规划，及时调整各单位的用房。对全校办公用房核查、定额用房的核算和监督管理，根据变动情况修改管理数据，学校公用房明细档案管理。高校房地产信息化管理，利用信息化平台对学校房地产信息进行管理，提高我校房地产管理部门工作的工作效率和服务水平。

三、目前高校房地产管理普遍存在的问题

（一）高校房地产管理现状

高校房产管理的主要工作：高校的房地产管理、办公用房计划与分配、学校家属住宅维护管理、职工采暖费核实报销明补、老职工货币化补贴、新职工住房补贴，以及办理公有住房出售等。目前，我校的房地产管理还停留在以图纸、登记表、买卖协议书等工作人员手工登记记录的管理阶段，电脑上有一些简单数据信息，工作中涉及到许多数据统计，核查时需多次翻阅，浪费了时间，给老师们管理工作带来了许多不变，时间长久以后，纸张大量堆积，空间要求更高。如需查询某个教师房产档案信息的话，像分房情况、二次分房情况、房改情况、出售合同、取暖费交纳、个人房产档案等信息，都需要去档案室、资料库里对大量的纸质档案进行翻阅核查，消耗时间、人力。

（二）高校房产管理信息化存在的问题

管理未统一归口。目前高校房地产管理体制各不相同，但多数高校都存在多头管理的现象。基建、后勤、产业和其他部门各管一块， 存在权属不清晰， 职责不明确， 互相扯皮、推诿， 土地被蚕食， 土地使用权证、房产证及建筑图纸资料不齐全等现象，造成管理混乱， 资源浪费， 甚至资产流失。

地上建筑建设欠规划。由于高校房地产管理的多头性，造成地上建筑的规划不太合理。有些高校为了保护土地不被他人侵占， 在土地的四周搭建建筑物， 以房圈地， 造成不能合理规划及有效利用土地。有些部门在学校的土地上随意搭建经营性用房， 严重影响学校的整体规划。有些部门将只拥有使用权的房屋出租， 而管理又不到位， 承租户乱搭乱建， 严重影响校园美观。

地下管线管理不到位。随着高校的发展，基建规模逐渐扩大，地下管线铺设也相应增多，存在管理缺位，铺设随意，不严格按图纸施工等现象， 造成图纸资料不完整、保管不集中， 维护困难。

房地产使用的约束机制未建立。目前许多高校房地产资源是一次性无偿分配， 资源分配给谁， 谁就有永久支配权、收益权， 学校不能实现动态管理。形成了公用房产使用苦乐不均， 利用率不高、结构不合理， 经营性收益不能统一上缴学校财务的被动局面。有效合理配置资源， 发挥资源整体整合优势， 提高资源利用效益的自我约束机制有待建立。

四、 运用最新信息技术手段， 建立动态化精细化 高校一体化房地产资源管理工作平台

高校房地产资源是各校赖以生存和发展的基础资 源，是广大师生学习、工作、生活的重要场所，房地产管 理与高校教学、科研、办公以及广大师生的生活息息相 关，是高校管理工作中的一项重要工作。而且随着我 国高等教育事业的迅猛发展，高校招生人数和办学规 模不断扩大，学校占有和使用的房地產规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大，高校房产管理 信息化变革已迫在眉睫。因此，建立房地产综合管理 平台，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进学 校各类房地产的优化配置和有效使用，实现高校房地 产管理的进一步精细化动态化将成为必然。 作为长期专注于教育领域软件研发与服务的软件 公司，山东国子软件股份有限公司发挥所长，紧密结合 高校房地产管理的实际需求及相关制度规定，开发了 高校一体化房地产资源管理工作平台。该平台采用最 新的虚拟三维空间数字技术，结合GIS、 CAD、物联网、 云计算、大数据、移动互联网等技术，构建了一个动态 化、精细化的管理系统，可实现房屋土地资源从购建、 入账，到办公用房配置管理、有偿使用管理，到日常修 缮养护，到部分资源的出租出借，直到房屋土地最终被 处置的全生命周期的管理，且单位内部财务、资产、教 务、实验室、纪检等部门可以对整个管理过程和数据进 行预警、抽查、查询和统计分析，做到实时的账账、账 实、账事相符，防止国有资产流失，实现国有资产“保障 履职、配置科学、使用有效、处置规范、监督到位”的管 理新目标，实现房地产管理的图形化和信息化。 一体化房地产资源管理工作平台是一个综合管理 平台，管理对象包括土地、建筑物及其附属设施、房间、 人防工程、绿化设施、职工住宅、停车场等;系统的功能 覆盖房屋土地管理的所有业务活动，包括购建、入账、 确权、分配、日常使用、公房配置标准、公房分配、检修 修缮、出租出借、对外投资、合同管理、收费、物业、资 产评估、处置、数字地图、分布、清查、审批、预警、统计 分析等等。在此，重点阐述土地管理、房产管理、职工 住宅管理、虚拟三维数字地图、办公用房分配与定额核算管理、预警管理和查询、统计分析等功能。

（一）房产管理

基于虚拟三维数字地图，以三维空间展示形式，可以从整栋楼房形象地管理到楼层，从楼层形象地管理到房间，从房间形象地管理到房间内的人员和资产。 与 CAD 技术相结合，重点建立房间的三维空间模型， 为房间的优化使用奠定基础。从楼栋到楼层到房间，建立详细的数据模型，逐级细化管理。管理到各类详 细信息，如房屋用途、房屋使用状态、房产证信息、供暖情况、建筑面积、使用面积;甚至可以详细到内墙面积、 外墙面积、门窗数、门窗类型等信息。

（二）职工住宅管理

对单位的房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房 等进行使用管理，包括房源、价格评估、评分排队、申请审批、分配或销售或出租、调换、合同、收费、物业、设 施、货币化补贴等方面。可从“房屋和住户”的不同角度实现全方位和可分类的精细管理。

（三）虚拟三维数字地图

虚拟三维数字地图具有多维信息处理、表达和分析的特点，能够对园区房屋、土地、环境、设施、人文进 行直观、形象表现，平台全面支持虚拟三维数字地图与二维数字地图的相互切换。

（四）办公用房分配与定额核算管理

从系统中可以清晰地分析人均办公用房面积，最 大办公面积及最小办公面积，根据不同级别的配置标 准可分析出超标配备办公用房或低于平均水平的部门和人员，并按标准收取或补贴费用。当某些部门申请 增配新的办公区域时，就可以有所依据进行审批，也可以从闲置的房屋中进行合理调剂。

（五）预警管理和查询、 统计分析

预警管理可实现对敏感信息触发条件自动报警。通过针对不同类型的预警预设不同条件，实现开机预 警、系统预警、手机短信预警等功能。系统内置了办公用房超标配置预警、房间空置预警、出租不上报预警、 合同到期预警、租金均价过低预警、收入不及时入库预警、审批流程预警、修缮费用过高预警、短期内重复修 缮预警等功能。

五、高质量的管理平台提高管理水平、 提升服务 质量

（一）规范配置标准，推进有偿使用，提高公房使用率

高校办公用房的建设和配置，应该把握两个原则，即办公用房总量达标和办公室不超标的原则。按照“92 建设指标”，高校办公用房主要指校、院、系行政办公用房，主要包括各类人员办公会、会议室、接待室、资料室库房等。所以，高校在建设和配置办公用房时，应进行总量控制，保证不能高于按照“92 建设指标”核算出来的总面积。对于行政人员的办公室，尤其是党政领导干部办公室面积，更要严格规定配置标准。由于“92 建设指标”中的指标是以学生规模为基数计算的，无法测算应该配置的行政人员办公室使用面积面积。

（二）建立统一领导、归口管理，分级负责、责任到人的管理体制

高校房地产管理是一项系统工程，每一项资产从立项论证、招标、建设、使用以至发挥效能， 方方面面的工作涉及到学校多个部门。根据现代大学管理的要求， 需要进一步理顺管理体制， 逐步形成一个资产管理的合力体系， 成立由校（院）长任组长的国有资产管理工作领导小组， 专门设置相应的国有资产管理机构，实现资产管理职能的专业化。形成在国有资产领导小组统一领导下， 以资产管理部门和使用单位为管理主体并分别承担不同管理职能， 与现代大学管理相适应的扁平化组织结构， 从而达到职责分明、管理有序、使用得当。

（三）实现管理的科学化和透明化，进一步提高高校房 地产资源服务质量

一体化房地产资源管理工作平台利用空间管理功 能，对现有空间进行规划分析，优化使用，可以更好地开 展房地产规划建设工作，充分利用校园内的土地、基础 设施资源，做好房地产资源的规划、建设、分配等工作， 从整体上把握学校的房地产资源，再根据学校师生的教 学、生活的基本情况，合理分配房地产资源，最大限度地 服务教学科研和广大师生，为房地产管理部门实现由“静态服务向动态服务，被动服务向主动服务”转变提供 了全新的途径，进一步提高高校房地产资源服务质量。

六、结语：

高校房地产管理是高等学校管理工作的重要组成部分。在如今快速发展的信息化时代，高校房地产管理工作面临着迅猛发展的信息技术产业的冲击，管理的科学与否直接关系到学校的发展能否适应信息社会的要求和高等教育自身发展及教育系统内部体制改革的需要。在此情形下， 高校房地产管理信息化成为必然的趋势， 而建立一套成熟的高校房地产管理信息系统是高校房地产管理信息化的必要条件。运用这一系统实现高校房地产管理信息化， 不仅能提高房地产资源的利用率， 体现其使用价值， 而且能更好地保存高校的房地产资料， 更能极大地提高房地产管理的效率，使高校房地产管理工作更好地适应高校房地产管理改革的发展趋势和要求，为高等学校的发展提供强有力的支持和保障。

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