浅谈关于棚户区改造项目贷款期限的几点思考

姚昆

摘要：棚户区改造项目是党中央国务院部署的重要民生工程，也是各大金融机构重点支持的优质资源，对于棚改项目贷款尤其是政府购买服务模式的贷款期限，目前相关各方均有不同意见，本文通过分析棚户区改造项目贷款的定义、模式、国家有关政策，结合实际情况，提出棚改项目贷款期限的一些思考，为金融机构为支持棚改项目提供一些借鉴。

关键词：棚户区改造;模式;贷款期限

一、棚户区的定义

棚户区主要是指在国有土地上集中连片建设的、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋、建筑安全隐患多的区域，具体包括：城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。大规模推进棚户区改造，是完善住房保障制度的重要举措，是重要的民生工程。

二、棚户区改造项目的模式

近年来，棚户区改造项目运作模式主要分为两类，商业化棚改和政府购买服务模式的棚改项目。

（一）商业化棚改项目

商业棚改项目一般包括棚户区的拆迁、安置房建设、商业开发等，其中拆迁、安置房建设属于严格的棚户区改造范畴，通过将土地集约利用后腾空的土地用于商业开发，以商业开发收入来弥补项目收益，从而整个项目形成一个闭环，即解决了拆迁居民的安置问题，义有较好的商业收益，从而能够以项目从市场获得融资。银行支持此类项目的还款来源主要包括：定向安置房屋或商业开发的销售收入、其他房屋的销售收入、借款主体的其他经营收入等。

（二）政府購买服务模式棚改项目

2015年开始，国务院、财政部纷纷出台相关政策，推动政府购买棚改服务，各地政府也结合本区域棚改项目数量、投资额、财力情况，制定政府购买棚改服务办法，公开择优选择棚改实施主体，通过融资平台公司等企业举借政府债务成为融资禁区。银行支持此类项目的还款来源主要为政府购买服务协议项下的分年度政府购买服务资金，且该资金能够逐年纳入财政预算。

三、棚户区改造项目贷款期限

（一）商业化棚改项目

银行支持商业化棚改项目，贷款专项必须用于棚户区改造项目的拆迁、补偿、安置、开发建设等，不得用于缴交土地出让金等其他用途，根据项目实施的难度及工期不同，贷款期限应差别化设置，如贷款如果不涉及房屋拆迁的，期限应不超过3年：涉及房屋拆迁的，期限应不超过5年，其中仅涉及房屋拆迁的，期限应不超过2年。

（二）政府购买服务模式的棚改项目

对于政府购买服务模式的棚改项目贷款期限，无论是住建部门、财政部门或金融监管部门都没有明确要求，有的认为需严格限定在年度预算和中期财政规划期限内，有的认为可以突破中期财政规划的3年期限。通过梳理近些年国务院及相关部委有关政策以及本人的实际工作经验，笔者认为政府购买服务模式的棚改项目贷款不仅可以突破中期财政规划的3年期限，最长还可以做到25年。主要基于以下理由。

1.棚户区改造项目具有特殊性

根据财预[ 2017] 87号，对于一般的政府购买服务，需要遵循“先有预算、后购买服务”以及期限在3年中期财政规划内，但棚户区改造项目属于政府购买服务的特殊领域，仅仅从该文件看，没有明确提出棚户区改造项目需要遵循“先有预算、后购买服务”以及期限在3年中期规划内。

2.省级棚改计划的项目属于党中央国务院的统一部署

党中央国务院布置的2015～ 2017年、2018～ 2020年棚改攻坚计划都明确地分配到各省、自治区、直辖市，不能进入省级棚改计划的项目，其项目属性可能有问题，不能够享受棚户区改造项目的特殊性，能够纳入省级棚改计划的项目，就能享受棚户区改造项目的特殊性。

3.棚改项目贷款最长可以到25年

为推动金融机构加强对保障性安居工程的金融服务，促进房地产市场健康平稳发展，中国人民银行、银监会于2014年9月下发了银发（ 2014） 287号，明确提出“对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年”，这为棚户区改造项目贷款最长可以到25年提供了有力的政策依据。

4.政府购买棚改服务资金是逐年列入财政预算

从国发[ 2015] 37号、财综[2016] 11号等文件看，市、县人民政府确定了棚户区改造项目的运作主体后，再与运作主体签订购买服务协议，然后将购买服务资金逐年列入财政预算，地方政府需要根据购买服务协议约定的购买服务总金额、期限才能明确逐年纳入预算的金额及期限。如某棚改项目政府购买服务协议中总的购买金额为5亿元，购买服务协议约定的购买期限为10年，则政府连续10年每年列入预算的支出金额为5000万元。

四、结论

对于商业化的棚改项目贷款，要根据项目内容及实际情况，期限设计在2～5年不等：对于政府购买服务模式的棚改项目，可以突破中期财政规划的3年期限，最长还可以做到25年。在实践中，可根据作为政府购买棚改服务的政府层级、财力和信用状况灵活设置期限，如省会城市和经济发达地区，适当拉长期限，欠发达地区，适当缩短期限。

参考文献：

[1]关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知财金[2018] 23号[M].财政部，2018年3月28日.

[2]关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知（财预[2017] 87号）[M].财政部，2017年6月2日.

[3]《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[ 2015]37号）[M].国务院，2015年6月25日.