有关房地产工程造价成本控制管理的思考

张如昉

摘要：房地产工程造价成本的控制和管理，对降低工程造价成本，提高经济效益起到了重要的作用，同时也是房地产开发设计者所考虑的重要因素。本文从房地产工程决策、设计和施工三个阶段分别对工程造价成本的控制和管理进行了论述，并提出了合理的建议。

关键词：房地产;工程造价;成本控制;成本管理

随着我国房地产行业的快速发展，内部竞争越来越激烈，如何加强工程造价成本控制和管理，提升自身的竞争力，是房地产商面临的重要课题之一。这就要求房地产单位要整合优化各方面资源，从而合理有效的控制和管理房地产工程造价成本。

一、决策阶段工程造价成本的控制与管理

决策阶段是房地产商计算工程造价成本最为重要的阶段，因此，好的策划设计书和准确的成本价格预算是房地产工程能够顺利进行的保证，开展一个房地产项目之前要做好房地产基础资料的搜集和市场研究。房地产工程比较复杂，涉及很多门类和专业，容易受很多的因素干扰，需要搜集很多基础材料和做好市场研究。在工程施工开始前，决策人员要组织人员对施工地点的地质情况、大型设备以及建筑施工材料价格采购等方面进行全方位的了解，要对周边的环境和经济发展水平做一个可靠的分析和研究;从而为预算造价成本人员提供可靠的数据和丰富的资料，为设计单位设计出优良的施工方案打下良好基础。

市场研究主要是对即将建设的项目进行可能性和可行性分析，相关部门要对此进行论证，对市场占有率和房地产需求做一个合理的评估;要认真分析研究国家对房地产行业出台的各项规定措施，预测未来发展的趋势，为房地产企业发展提供很好的前提条件，为整个工程项目的建设提供可靠的依据。

另外，工程项目建设的决策应多方面征求意见，要采取集体决策的手段，处理好当前和长远利益的关系，严格遵守各项制度条例，避免房地产投资的盲目性，从而实现经济效益的最大化，促进房地产行业的良性发展。

二、设计阶段工程造价成本的控制与管理

设计阶段是整个房地产项目进行造价成本控制的关键，在这一时期需要建筑师和设计师采取尽可能多的方法和措施，争取设计出最优化最完美的方案。这就要求企业和设计人员做到以下几个方面：第一，要严格设计方案的评审，包括基础结构、平面设计、施工图规划以及计算过程等方面，钢筋含量、混凝土含量、施工图预算和变更费用等要达到标准。第二，在具体施工组织设计上，要设计优化，避免出现错误，否则就会有很大的麻烦，后果不堪设想。第三，在设计变更上要根据实际情况，要多从施工设计上考虑，设计的变更会带来工程造价成本的增减，增加预算造价成本人员编制工程造价成本书的难度，并会影响施工工期和质量;因此，设计变更要充分考虑技术、法律、经济和质量等多方面因素，尽量不增加成本，把握好这个度，既不能太高也不能太低，这需要造价人员有很高的技术要求。第四，根据签订合同进行限额设计，如果设计概算超出审定的工程造价或者发生其他一些错误，就可以采取以下办法：在设计过程中发现的错误，就要在不改变原来设计构思、标准和进度下进行无偿修改;在施工阶段发现错误，就要根据合同采取相应的办法修改，并对设计单位因此造成的损失进行赔偿。设计方案不仅要有很好的可行性，还要更加合理更加经济，这樣才能很好地控制和管理工程造价的成本。

三、施工阶段工程造价成本的控制与管理

施工阶段是房地产资金投入量比较大的阶段，对这一阶段造价成本的具体控制和管理就显得尤为重要。

加强合同管理

合同在控制与管理工程造价成本中的重要性不言而喻，从计算到结算，从付款到索赔，合同是一个很重要的依据和保证。这就要求房地产企业要有明确的法律意识和责任意识，尽可能的分析和总结出各施工项目的特点，签订的合同条款要全面严密，不能出现一丝纰漏，不能产生歧义，引起不必要的纠纷和麻烦。要根据合同建立相应的监督机制，明确资金的流向，明确具体施工细则和责任分工，从成本管理上建立资金控制系统，按合同对工程进度款进行审核，防止腐败现象发生，避免资金失控，减少工程投资风险和资金赔偿纠纷，保证工程如期顺利的进行。

（二）对工程变更的控制和管理

工程变更是为了更好地实现工程项目如期完工，而在施工过程中进行分析、评价和改进，保证施工更安全合理。工程变更管理人员不得随意对项目进行变更，在多方考虑的情况下，要与工程造价人员密切配合，做好详细的技术鉴定和成本分析，充分发挥各自的优势，利用各方面资源，对工程变更造成的有利和不利影响做出明确评价，在综合各方面意见后确定是否进行变更。工程项目变更不能违反合同的各项条款规定，必须在合同要求范围以内。变更后的价格要根据原来规定执行，如果没有原来价格，就要按合同要求进行合理估价，在经过各方认真分析研究后，工程项目才能按变更计划进行。

（三）对施工材料价格的控制和管理

施工材料投资在房地产施工中占有很大比重，控制好原材料价格可以很好的降低工程造价的成本，提高工程的经济效益。而影响施工原材料价格因素很多，比如运送距离、天气状况、质量品牌、原料产地、存放时间等，都会使材料价格的差距很大，这种价格的波动会对工程造价的成本产生很大的影响。这就要求造价人员要有敏锐的观察力和洞察力，对市场行情了若指掌，选择价格合适质量有保证的材料;要掌握市场最新动态和信息，针对不同材料的基本情况进行分类和分析，搜集生产商和销售商的有关信息，选择最优的价格和材料;要有一些固定的供货商和货物来源地，保证在施工期间材料能够源源不断地供应。只有选择质量可靠，价格合理的材料，才能有效控制和管理工程造价的成本，提高工程的经济效益和利润，保证工程施工的质量。

（四）竣工审核阶段工程造价的控制和管理

最后的竣工阶段也不能忽视对工程造价的管理，如果收尾工作做不好，还是会对整个工程造成不良影响，要保证工程高质量的完成，就要认真对待竣工工作，不得随便敷衍了事。主管部门要组织施工单位和设计单位等进行工程质量验收，造价人员要根据合同对整个工程的投资进行决算，对财务进行盘查清点，根据施工设计图和变更的工程项目进行总结，理清各方要承担的责任和义务，调整工程预算和投资。还要重视竣工资料管理工作，按实际情况报告工程量和工程造价，不得隐瞒虚报;要合理分配竣工中所需费用，认真如实地计算成本，同时要避免坏账死账现象，保证工程款按时收回;要加强工程收尾工作监督力度，按时完成竣工，不得拖拖拉拉，避免人力物力财力的浪费;要积极发挥验收审核监督作用，加强竣工时期各项资金管理，不断总结经验，为以后的施工提供借鉴和帮助。

四、结语

综上所述，房地产工程成本造价涉及到项目进行的各个阶段，要根据合同合理的进行估价计算和研究，提高经济效益。在投资过程中，如果出现纠纷，要根据合同采取适当的法律和经济手段，维护合法权益。在房地产工程建设中，企业追求的是不断降低成本，实现利润最大化，这是增强企业竞争力的重要方法和手段。因此，房地产企业要千方百计控制和管理好工程造价的成本，才能立于不败之地，不断发掘潜力，促进企业又好又快地发展。

参考文献：

[1] 陈思婷，研究房地产工程造价成本控制策略，科技资讯，2012（24）

[2] 南林，对房地产工程造价成本控制管理的思考，经营管理者，2010（22）

[3] 郑国晖，基于工程质量的房地产工程造价控制对策探析，门窗，2013（7）

（作者单位：佛山市兆信工程项目管理有限公司）