房层建筑工程外墙渗漏原因分析及处理措施

长大超

摘要：房屋建筑工程外墙渗漏问题越来越成为工程质量的投诉焦点，如何防止房屋建筑工程渗漏的质量通病是如今的建筑工程实践和理论界的重大课题。本文就房屋建筑工程外墙渗漏原因及处理措施进行了分析，并结合了具体的工程实例，介绍了外墙基本结构、外墙开裂情况、外墙渗水和外窗渗水情况，分析了外墙开裂与渗水原因;提出了有效的处理措施与严谨的施工要求。

关键词：房屋建筑工程;外墙渗水;原因分析;处理措施

房屋建筑工程外墙渗漏是个比较普遍的现象，是建筑工程中主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生活，给人们造成财产损失精神负担，也给物业管理和专业维修带来麻烦。因此，为了防止房屋建筑工程外墙渗漏，不仅要对房屋建筑工程的施工质量进行严格的控制，还要针对外墙渗漏原因，及时采取有效措施进行处理。本文就房屋建筑工程外墙渗漏原因及处理措施进行了分析，以期能为防止外墙渗漏提供参考。

工程概述

据勘查，某房屋建筑工程有17层塔楼8栋，共有住宅659套，并于2006年竣工交付使用。8栋塔楼投入使用后，外墙均大面积出现纵横交错的裂纹，不仅影响建筑立面的美观，而且导致659套住宅中有316套外墙渗水，据统计，渗水点共有522个，虽然请专业防水队伍在外墙裂纹处涂刷防水胶进行了处理，但治标不治本，依然出现渗漏，导致室内墙面起皮、发霉，严重影响了业主的生活。

1 外墙基本情況

1.1 外墙基本构造

外墙基本构造见图1。

1.2 外墙开裂情况

无论是剪力墙还是填充墙外墙，有内保温层外墙，还是无保温层的底层架空层外墙，开裂情况都十分严重，裂纹如同蛛网密布在外墙面，且无规律，其中西向和北向外墙裂纹尤为严重。

凿开开裂的外墙，发现涂料层、腻子层、抹灰层均有明显裂纹。这是一种非结构性裂纹，俗称“龟裂”。其特征是很细、很浅、只发生在面层、与外墙基础墙体无贯通现象，但严重影响美观，而且导致外墙渗水。

1.3 外墙渗水情况

通过入户调查，发现渗水多发生在外墙转角处、拉杆孔、剪力墙和填充墙交接处以及部分填充墙墙体。填充墙渗水主要是外墙和屋顶女儿墙砖缝不密实，雨水渗入抹灰层后从填充墙灰缝不饱满处渗入内保温层;外墙拉杆孔渗水主要是拉杆孔和砖缝封堵不密实，雨水经外墙裂缝通过抹灰层从拉杆孔渗入室内。

经过外墙刷胶处理，有些渗水部位情况好转，但有些部位经多次处理不仅未有效防止渗水，而且还出现了新渗水点。这说明从外墙着手处理防止渗水有一定的效果，由于不易准确确定渗水点，加上外墙抹灰层不断出现新的裂纹，导致产生新的渗水点。

1.4 外窗渗水情况

窗台下部渗水点较多，占总渗水点的50%以上。渗水无明显规律，窗台与铝合金窗框之间有明显裂缝，雨水由窗台缝隙渗入室内，在沿外窗框打玻璃胶后，情况并无明显好转。

外窗渗水主要是窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙贴合不严，缝隙未填实，密封胶损坏。雨水顺砂浆层或缝隙流进窗框内，然后渗入室内。窗台窗框的外侧砖缝未填实，窗洞口顶部无滴水线，雨水从洞口顶部渗入室内。窗台下砌体缝隙中砂浆不饱满，雨水从缝隙渗入室内。

2 外墙龟裂与渗水原因分析

2.1 材料因素

（1）抹灰层砂浆。砂子含泥量较大、不均匀，使抹灰层安定性差，后期容易干缩开裂。

（2）外墙腻子。外墙腻子层产生裂缝、裂纹的原因是多方面的。主要是因水泥干缩过程中产生内部应力引起裂缝、裂纹;其次是因地基下沉、轻微地震引起裂缝、裂纹;产品中因所使用的原材料型号、规格、质量达不到要求和配比不当导致产品粘结性能差，容易产生裂缝、裂纹，甚至空鼓、脱落;墙基层有明显裂缝、裂纹或者是基层有粉化、疏松、油污等，也会导致裂纹、空鼓、脱落。通常情况下，无论横竖，只要是直线裂缝、裂纹，应该是地基下沉，墙体产生应力所至。如是出现较大面积很明显的龟裂纹，主要是基层、施工、以及产品本身抗裂性差的问题。经分析，该楼盘外墙开裂主要问题出在基层和施工上。

2.2 施工因素

（1）墙体施工速度过快，墙体砌筑后第7天就开始外墙抹灰，抹灰（底灰、面灰）施工一般3天一层，甚至更快，面灰与底灰间隔时间不够。

（2）面层抹灰用铁抹子压光，使得砂浆内的水泥浆被抹压到表面，导致外墙抹灰表面的水泥浆干缩开裂。

（3）砌筑砂浆不饱满，雨水沿裂缝通道的毛细孔在虹吸作用下被内墙面的粉刷层吸附和积聚，经砖缝渗入室内。

（4）分层抹灰厚度控制不严、按要求应二次抹灰，实际施工中抹灰只做了一遍，造成抹灰层开裂。

（5）外墙内侧未做防水层。在做室内保温层前先在外墙内侧抹20mm防水砂浆可有效防止渗漏，但实际施工中未做该防水层。

（6）混凝土剪力墙与填充墙交接处未设置钢丝网片，从而导致出现垂直贯通裂缝。

2.3 环境因素

由于砌体结构与抹灰面层的温度线膨胀系数差别较大，抹灰层在砌体结构的约束下产生附加温度应力。据有关资料显示，环境温差超过10～15℃时，抹灰层将形成不规则的龟裂缝。从该楼的现场情况来看，龟裂的严重程度与气候、日照密切相关，可以初步判断附加温度应力的影响较大。

3 整体处理方案

经检测和分析，该楼盘外墙龟裂为非结构性裂缝，不影响建筑的结构安全，但所有外墙抹灰层均存在空鼓、开裂、渗水等不同质量问题，且点多面广，如果采取局部修补的办法显然不可能从根本上解决问题，还会影响建筑物的外观，最佳办法是将所有外墙饰面层敲掉重做。需处理的外墙面积为87357.84m2，总造价约490万元。

鉴于工程造价较高，根据施工图纸及现场调查情况，8栋建筑南向外墙渗水点较少，且大都为剪力墙结构，可考虑针对渗水部位进行局部处理，以降低造价。南向外墙只针对渗水点作局部处理，经测算，总造价可降低30%，约需340万元。

3.1 外墙处理

清理基层。对原抹灰层取样进行粘结力分析，对粘结力不符合规范要求的抹灰层和空鼓部位全部铲除，对缺棱掉角处、孔洞等缺损用聚合物水泥砂浆修补。修补完后对外墙面基层进行机械打磨处理，清除墙面污迹、灰尘。机械打磨使墙面平整、粗糙度一致，纹理质感均匀。打磨完后，立即进行清理，清除灰尘;污迹可用中性洗涤剂清洗;用铲刀、刮刀等除去霉菌。

在基层墙面处理好后，用耐碱玻纤网格布聚合物抗裂砂浆重新抹灰。耐碱玻纤网格布抗裂砂浆性能应符合胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统（JG 158-2004）表9的要求。聚合物抹面砂浆采用高强无机胶凝材料和优选级配石英砂，并辅以进口有机高分子聚合物添加剂干混而成，为灰色粉末，无毒，无污染。本品具有粘结强度高、柔性好、抗渗、防水、抗裂、易施工等优点，广泛应用于建筑外墙外保温聚苯板及挤塑板等的饰面抹灰。技术指标参见胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统（JG 158-2004）表8的要求。

玻纤网格布抗裂砂浆容易平整和形成整体，主要作用是改善面层的机械强度，保证饰面层的抗力连续性、分散面层的收缩压力和温度应力、避免应力集中、抵抗温、湿度变化及意外撞击所引起的开裂。

在完成耐碱玻纤网格布抗裂砂浆抹灰后需喷涂防水涂料二遍。喷涂第1遍防水涂料基层表面含水率不得大于8%;喷涂第2遍防水涂料要求表面颜色均匀一致、美观细腻。如遇大风、雨、雾等天气不得进行喷涂施工。

3.2 外窗处理

外窗处理与外墙面同步进行。其方法是在窗框顶部墙的外檐口设置滴水槽或鼻;剔除窗框边已损坏的玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新进行填实处理;将窗框与墙体接触面缝隙中的疏松与不密实的砂浆剔除冲洗干净，用1：2.5水泥砂浆分层嵌填密实;金属外窗框与洞口的间隙用发泡剂填实;外窗口窗框下缘与墙面装饰面层交接接缝处留6mm×6mm槽口，并用橡胶密封膏嵌填密实;对窗洞四周进行打磨，去除涂料层和腻子层，外侧重新挂网粉刷聚合物抗裂砂浆后刷防水涂料，并打胶密封;窗台抹灰应保证内高外低，外窗台保证有5%的坡度;外墙窗楣、雨蓬、阳台、压顶和突出腰线等均在上面做流水坡度;靠外墙窗顶做滴水槽，且其宽度和深度均不小于10mm;对铝合金窗的所有接缝、螺钉腿均打玻璃胶封闭，消除一切可能渗水的缝隙。

3.3 外墙拉杆孔处理

外墙拉杆孔渗水主要是封堵不密实，雨水经外墙裂缝通过抹灰层从拉杆孔渗入室内。处理方法：一是在渗水点外墙面涂刷防水涂料;二是凿开拉杆孔，清除孔内原有填充材料，重新用防水砂浆封堵密实。

3.4 空调板和墙体交接处处理

在空调板和墙体交接处，耐碱玻纤布要贴过空调板面≥300mm，和外墙一同抹灰后，再涂抹一层聚合物抗裂砂浆。

4 施工要求

（1）施工必须符合《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2001）、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）、《建筑涂饰工程施工验收规程》（JGJ/T29-2003）以及《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）。

（2）建筑外墙基层必须清洁，无泥土、白霜、油污等附着物。基层经处理后应尽快进行施工，以免重新污染。

（3）各种涂料均需在一定的温度条件下才能形成连续膜，对施工环境要求较高，适宜的温度有利于涂料干燥、成膜。如果施工时环境温度过低或过高，均会降低涂料的技术指标，会造成涂料成膜不良，以至于无法做到表面均匀从而产生涂膜龟裂、粉化、遇水脱落。因此，应严格掌握施工温度及湿度，如遇气候变化等情况，则应采取相应的防护措施。涂料基层腻子应平整、坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝;涂料应喷涂均匀、粘结牢固，不得遗漏、透底、起皮和掉粉;涂料颜色应保证一致，使用前和喷涂过程中必须充分搅拌，确保其适当粘度或稠度;在喷涂过程中，不得随意掺水或加颜料，要尽量避免涂料污染门窗等;雨天和风力四级以上时不得进行喷涂施工。

5 结语

综上所述，房屋建筑工程外墙渗漏是个比较普遍的现象，是建筑工程中主要质量通病之一，它不仅会影响人们的正常生活，给人们造成财产损失和精神负担，还会给物业管理和专业维修带来麻烦。因此，必须对房屋建筑工程的外墙渗漏问题进行处理，这就要求相关工作單位要严格进行施工，并强化质量监督检查，认真执行相关规范和操作规程，还要重点加强外墙细部的防水工艺施工管理，消除外墙渗漏的隐患，从而有效防止渗漏现象的发生，提高工程的质量。

参考文献：

[1]肖锋.浅谈高层建筑外墙渗漏的原因分析及处理措施[J].城市建设理论研究.2012（07）.

[2]邓秋金.关于住宅楼工程外墙渗漏的原因分析及处理措施[J].城市建设理论研究.2012（14）

（作者单位：广东耀南建筑工程有限公司）