浅析房产面积测绘中存在的问题

朱增洪

摘要：最近几年来，我国的房地产行业发展迅速，国内的房地产交易总量年年攀升，我国现行的房产价格是由房产面积来确定的，房产的面积直接关乎着房产业主的切身利益，因此房产业主对于房产的实际面积测绘精确度要求越发严格，房产的测绘面积是房产产权管理部门实行产权管理和维护业主利益的重要依据，是核发房屋产权的基础组成部分。所以在进行房产面积测绘过程中严把质量关，保障房产测绘面积与实际面积之间具有较小的误差，维护业主的合法利益。本文主要阐述了房产面积测绘的特点，对于房产面积测绘中的常见测绘问题进行分析，并就此提出相应的解决对策供同行指正。

关键词：房产；面积测绘；问题分析；解决对策

房产测绘中的主要矛盾就是测绘面积的误差，关于房产测绘的过程是把常规的技术测绘和房产的管理进行统一，房产面积的测绘结果对于房屋的产权所有者有着重要的利益关联。最近几年，我国关于房产测绘面积问题出台了相关的政策规范，比如：《房产测量规范》等，虽然从法律政策上支持房产面积测绘的规范性，但是实际的房产面积测绘过程中也常常出现多种测绘纠纷问题，对于这些测绘纠纷问题，业主、开发商都是各有各的理，房产面积测绘人员无法正视房产测绘过程，导致的测绘结果至少有一方持反对意见。对于房产面积测绘过程中如何精确测量房产面积，减少房产面积测绘数值的误差是每一哥测绘技术人员的职责。

一、概述

（一）房产预测面积

房产预测面积就是指房地产开发商在进行商品房建造期间，房产测绘部门根据商品房的前期的设计图纸计算而得出的房产面积，但是在房屋建筑过程中，由于改建等原因造成的房产面积误差是不计算在内的，房产预测面积也可以作为商品房挂牌营销的广告资料和销售依据。

（二）房产实测面积

房产实测面积是在房屋建筑完成以后再进行测绘计算的。通常房产建设完成以后，房地产开发公司会委托第三方具有测绘资格的专业测绘单位进行房产面积测绘，房产面积测绘人员会根据相关房产政策法规，结合房屋建筑设计图纸、房屋改建图纸以及工程联系单进行实际测量，并对房产的实际测绘面积进行确认公证，房产实测面积是进行房屋产权登记的重要依据。

二、房产面积测绘中存在的问题分析

（一）测量问题

1、 房屋图纸变更

在房产销售中，销售人员会注重房产的预测面积，而忽视房产实测面积，特别是一些预售房产中，这种现象非常普遍，房产预测面积和房产实测面积两者之间的测绘数值可能会有较大的差距，造成这一差异结果的原因是多种多样，主要误差原因是针对同一测绘项目而进行了不同的测绘过程，房屋建筑过程中，开发商可能因为多种原因临时更改了设计施工图，结果会造成房产实测面积出现差异。

2、 测绘人员技术素质

造成房产测绘另外一个原因就是房产测绘人员的技术素质达不到实际测绘要求，测绘人员执行的测绘标准单位有差异，进行房产预测面积和房产实测面积的测绘流程不规范，对于测绘的数据采集和记录有误差等等。

3、房产图纸和相关资料数据完整性

不管是房产预测面积还是房产实测面积都以房产的设计建造图纸为主要的参考对象，可以认为房产的设计建筑图纸的质量直接影响了房产面积测绘的精确度，因此在进行相关的房产面积测绘过程的时候一定要检查房产设计建筑图纸的完整性，具体的检查内容包含图纸核心筒设计是否清楚明了，各种单位数值是否准确以及房产的消防、楼梯等相关配套设施是否标记明确。

（二）特殊部位面积计算问题

1 、阳台

现代房产设计和建筑都会增加阳台设计，阳台是房产室内面积的延伸，是隔绝室内与室外的一个重要部位，通常阳台根据封闭状况氛围全封闭和半封闭两种，下面就针对两种阳台类型进行具体分析。

（1）全封闭阳台

对于我国的房产中全封闭阳台的测绘面積是否计算在房产总面积中，已经有了相关的政策规定，其中《房产测量规范》明确表示在房屋建筑主体结构以内的阳台要按照阳台外围的水平投影来计算面积的。现有的阳台主要有三种形式，一是阳台处于房产主体结构以内的凹阳台，房产预测面积和房产实测面积是相同的，都是根据全面积进行计算的；二是阳台部分处于房产主体结构以内的半凸半挑阳台，进行房产预测面积的时候，只计算处于房产结构以内的阳台面积，而房产实测面积是和凹阳台是一样都依据阳台外围的水平投影进行测量；三是阳台在游离在房产主体结构以外的凸阳台，其测绘面积是和半凸半挑阳台一样。

（2）半封闭阳台

我国的《房产测量规范》指出对于未封闭的阳台进行面积测绘的时候，要依据阳台围护结构的外围水平投影面积的一半来进行计算的，如果是露台都是不计算房产面积的，其中半封闭阳台在进行房产预测面积的时候，其测绘过程是和全封闭阳台一样的，可以看出半封闭阳台的预测面积范围一定超过阳台结构底板投影面积的一半。而咱进行房产实测面积的时候，是根据维护结构外围的水平投影面积的一半来进行计算的。所以相对全封闭阳台来说，半封闭阳台只有凸阳台不会出现预测面积和实测面积的误差，其余两种一定会出现乐从测绘面积差。

2、 突出墙面面积

在现实的生活中，特别是商业繁华地区常常会出现许多的沿街高层建筑，通常这类建筑都是底部一层或者两层是商铺，考虑到实际的建筑结构设计需求，这类建筑的结构需要设计到底层中，为了承受建筑上部的重力，在进行这类建筑结构设计的时候会另外添加独立的重力承受柱，如果只把重力承受柱计算在某一户或者某几户的业主房产中是很不公平的，而《房产测量规范》规定“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 三部分组成”，所以考虑实际，可以把这些重力承受柱的面积公摊在这栋建筑的所有业主房产面积内。

三、增强房产面积测绘精度对策

（一）严格遵循相关房产面积测绘政策

我国对于房产面积测绘已经出台了多个相关政策规定，其中就有《房产测量规范》以及《建筑工程建筑面积计算规范》等，针对一些房产特殊部门进行面积计算的时候，房产测绘人员在进行房产测绘的过程中要严格遵循相关的房产面积测绘政策，测绘过程要有理有据，规范房产面积测绘过程，降低房产面积测绘的误差。

（二）做好房产面积尺寸数据采集

房产面积测绘过程离不开测绘人员，首先需要提供测绘人员的职业素养，提升测绘技术水平，在进行房产面积测绘过程，要详细对于相关的房产设计施工图纸，核实房产设计施工图纸中的柱轴向尺寸、房产主体结构以及各个房产部件结构等等，在不考虑特殊情况下，房产的实测面积肯定要小于预算面积，所以在房产面积测绘过程中，要详细进行面积测量，并记录测量数据，做好房产面积尺寸数据采集工作。

（三）提高图纸预算和预算犯错面积精确性

对于房产预测面积与实测面积之间存在的差异问题，提高实测面积精确度的同时也要想办法提高预测面积精确度。特别是在面积预测过程中，不但要在方案图纸上测量面积，还应该增加施工图面积测量过程，做到预测面积测绘的双通道，将面积误差降低至最低值。

四、结语：

在房产测绘期间，对预测面积进行二次测算，收集完整的数据，采用适合的测绘方法，确保测绘面积的准确性和可靠性。收集检查成果资料，及时检查成果资料，保证在误差过大不满足精确度要求的情况下及时纠正，确保测绘成果准确性。最后在测绘完成后，收集整理特殊部位的处理方法，建立经验体系，为后续类似情况提供指导依据和处理经验。

参考文献：

[1] 住房和城乡建设部.《建筑工程建筑面积计算规范》.北京.中国计划出版社，2014.

[2] 国家测绘局测绘标准化研究所.《房产测量规范》.北京.中国标准出版社，2000.