资产证券化背景下居住型物业企业的020社区建设

周海倩　王忠平　孟慧文

摘要：随着住区规划和住区建设的落实，商品房成为绝大多数城市居民的居住选择，相应的居住区物业管理问题应运而生：一方面是居住区商业资源没有得到有效监管和利用，居民居住质量有待提高;另一方面，则是物业公司“收费难”导致资金不足而无法提高管理能力、提供更多服务的问题。本文认为，在新常态的时代背景下，利用资产证券化，结合社区020，物业企业在解决资金、管理问题的同时，有望获得新的发展机遇。

“互联网+社区”一度使得社区020风靡，各类社区APP层出不穷，利用搭建的线上服务平台将小区周边资源整合，以便居民在社区范围内解决日常生活需要，在一段时期内成为热门的商业话题。但风口过后，当初势头强劲的众多垂直社区020平台纷纷败下阵来，其中很大的原因在于线下资源的难以整合。为了获得更多的客户，垂直社区020平台在开发时一般最小也是基于单个城市，但面对城市中的大小住宅区，单平台的能力有限，线下渠道铺设时难免存在不全面和不规范的问题，顾客体验无法保证，在具体的社区无法真正扎住根。同时，很多小区的管理并不是井然有序.周边商铺种类繁多、鱼龙混杂，想要对其进行有效整合难度也相当大。而对住户来说，当没有补贴等活动吸引时，一个无法为其提供全面便捷有保障服务的社区APP将很容易被弃用。如何做好社区020，什么是成功的社区020模式，目前仍处于探索发展阶段。

1 现状与问题

综上所述，社区020发展至今的困境，很大程度上在于沒有平台能全面、规范地为小区居民提供其所居住地区周边的商品和服务，资源供给缺乏力度。而与之相对应的却是小区周围确实存在许多商家，却不一定能谋得附近居民的关注和青睐，资源不能有效利用。物业公司恰好是解决二者矛盾的最佳选择。首先，物业公司作为居住区的管理者，既联系业主、又联系着周边商铺，是社区020形成的良好纽带。其次，物业公司有理由和能力对周边店铺进行管理，在一定程度上保证了商品的多样性及服务质量的可靠性。最后，伴随信息化潮流，物业自身也在不断朝着智慧化转型，许多物业已经开始利用手机APP进行信息通知和业务办理。考虑到物业服务在业主这里是刚性需求，由小区物业主导的APP覆盖率和使用率都将得到保证，能够有效保证客户黏性。

而对物业公司来讲，亲自操刀所在社区的020建设对自身也多有益处。虽然目前社区020市场前景尚不明朗，竞争仍旧激烈，但在新常态时期及“互联网+”不断深化的背景下，其发展潜力仍不容小觑。物业公司如果能够妥善运用自身优势、有效把握业主资源，020建设将帮助其拓展业务范围，形成新的盈利点。而从自身可持续经营发展的角度，对周边商铺的整合与管理也是物业公司在推行物业管理时所必须重视的因素。在物业管理水平的测量指标中，居民体验占很大比重，井然有序、安全可靠的社区周边商业环境为居民带来切实方便，有效提高了居民的居住体验，也在一定程度上塑造了物业公司的口碑。退一步讲，即使不为口碑塑造，出于规避风险的考虑，对周边店铺的管理也是必不可少。周边店铺安全隐患不容小觑，不出事则已，一旦出事物业公司很可能受到牵连，特别是如果商家没有能力承担责任，业主必定会向社区物业追责，给物业带来不必要的麻烦和损失。

2 物业公司资产证券化

未来发展有提升空间，既有问题也亟待解决，但目前摆在眼前的问题是：物业公司的资金能否支持其构建互联网平台、开展社区020，能否满足其管理、整合社区周边资源的需要。

传统模式下，物业公司主要通过向业主提供物业服务收取物业管理费来盈利，盈利模式简单、渠道单一。长期以来，物业收费存在定价难、收取难等问题。虽然居住型物业已经在国内开展了30多年，但作为物业消费者，特别是普通小区的物业消费者，习惯了低价消费，最好是免费（很多地产公司也以“物业低消费”来换取房屋高销售）。在日益增长的各项成本与经年不变的低物业费这对矛盾中，物业公司“微利保本”甚至亏损，成为行业常态。

面对低盈利的状态，除了行业内少数大型企业（其中多数依赖于房地产企业或有渊源），多数物业公司自身很难—下投入大量资金，在这样的情况下，物业企业要想进一步发展，很大程度上需要依赖融资。而物业管理市场分散、行业内小企业众多，作为轻资产模式的劳动密集型企业，可供抵押的资产较少，加之近年传统融资困难加剧，这些内外部因素都使得物业公司很难顺利通过传统常规渠道融资，即便获得融资，其规模、期限难以保证，融资用途也会受到诸多限制，并不能有效满足物业企业开展020建设及产业拓宽的需要。而物业服务费作为长期稳定的现金流，可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，资产证券化无疑是物业公司当前可以选择的有效融资途径。

资产证券化通过结构性重组，将流动性较弱但确定未来可以创造稳定现金流的资产打包成证券，销售给投资者。目前我国资产证券化市场开发尚处于起步阶段，品种较为单一，将物业费纳入资产证券化也是一种新的尝试。2014年年底证监会将资产证券化由审批制改为备案制，审批权的下放使得越来越多的证券公司开始尝试开展这方面的业务。2015年7月，世茂房地产便推出了全国首个针对物业费的资产证券化项目，由此可见物业费的资产证券化具有操作可行性，后续发展空间大。物业公司通过资产证券化获得融资，将使企业迅速获得大量资本，用于信息化平台及社区020具体项目的落实建设。

3 新发展模式探究

利用资产证券化解决了资金问题，最重要的就是如何利用资金，以社区020为基础进行物业盈利模式的重塑。

3.1 合作自营相结合

在物业服务企业建设社区020开展社区经营的过程中，应当采取合作（甚至入股、注资）与自营相结合的模式;在经营难度较大、行业竞争强、进入壁垒较高、自建渠道困难的领域（例如商超便利店、药店、餐饮等），宜采取合作形式进行招标和目标公司合作（甚至入股、注资）。在准入门槛与前期投入成本低、经营难度不大的领域，例如房屋租赁、家政、洗衣、上门服务、快递代收等领域则宜采取自营模式。

对于商超和餐饮等领域，以商超为例，前有家乐福，沃尔玛等大型连锁品牌，后有天猫超市、京东商城等线上电商，内部竞争激烈。在这些领域，从“零”开始自建品牌难度较大，不但需要资金，后续经营管理也需要投入大量的人力资源，处理不善也很容易造成物业企业重心偏移，甚至本末倒置。当然，自营在承担风险的同时也意味着更高的利润，在这些建议合作的领域，我们也鼓励物业公司根据实际情况，进行自营模式的试点，或者在其主导的社区020经营持续一段时间后再进行改革尝试。

对建议自营的项目，房屋租赁是热门选择。越来越多的人群选择离开家乡外出就业，而大城市房价居高不下，由此导致社会上有很大一部分的群体是在租房居住，这也是目前房屋租赁市场火爆的原因。房屋租赁市场上，现阶段中介占据的份额较多，但传统中介租赁过程中问题众多：一些中介机构存在发布虚假房源、隐瞒房屋问题信息、强制代办收费等问题;而近年新型的自如、蛋壳等020租赁平台也并非尽善尽美，房屋空气质量问题、租户财物安全问题也层出不穷。而国家出面对房地产中介行业进行的整治使行业内部面临洗牌，对物业公司来说却意味着机遇。物业公司可以自创品牌，在社区内自行经营房屋租赁项目。作为住宅区管理者，物业公司掌握大量业主资源，可以與业主达成协议将房屋交由物业负责的中介进行管理出租。物业对小区情况、住宅房屋情况较之其他中介更为了解，信息更加灵活、对房屋的管理也更为便捷，出现问题时能及时与业主和租房者进行沟通;较之市面上的房地产中介，物业对业主和租房者来说也更有保障，因此更容易获得资源和信任，有望迅速站稳脚跟。除了房屋中介以外，其他推荐自营的项目在小区物业的品牌效应下也能建立相应的消费者信赖，加之依托于物业信息化平台进行信息发布的信息扩散广泛性和持续性，能够有效建立竞争优势，形成以物业信息化为主导的社区020新布局。

3.2 优质服务为核心

值得注意的是，物业在拓宽产业、铺设社区020项目开展社区经营时，不能背离自己服务企业的本质，基础服务是核心，也是各项业务开展的基础。物业公司以服务立足，无论是其本业即社区物业的管理，还是后续将拓展实施的020社区经营，都是建立在为住户提供优质便捷的服务的基础上，这也符合社区020倡导的“让居民在社区就可以解决所有生活需要”的理念。也可以说没有服务这个“1”，后面再多的“0”也无用。

3.3 人力资源模式创新

对物业来说，服务是基础，却不是唯一，特别是对于社区020经营过程。物业从事社区020经营的目的是盈利，而不是单纯的为业主服务，这也反映了物业社区经营的一个矛盾之处：服务与经营的冲突。

物业要做好服务，必不可少的是人;要迅速的推广社区经营，获取较高利润，必须由专人去实现，这也需要占用大量人力资源。兼职推广始终难以适应大规模的推广任务，而且会降低服务品质;然而专职人员也会带来人力成本的巨大攀升。在试水社区020过程中，如何解决人的问题，也是所有物业服务企业节流的重要发力点。这里也就体现了前文中提到的，资产证券化和自营合作相结合模式的优势。

利用资产证券化融资而来的资金可以应对社区020建设过程中增加的人力成本，而有选择的自营可以使人力成本的提高控制在一定程度以内，避免过大的风险。首先，鼓励员工兼职，特别是扎根于社区的小型服务经营领域。比如可以自营的快递代收业务，目前普遍的做法是与各大物流公司合作，以快递柜的形式承包小区快递代收业务。这个业务领域可以产生潮汐效应，也就是说快递的送达、存入快递柜的时间一般是固定的，意味着除了在快递大量送达需要签收入柜的某段时间需要大量人手之外，其他时间并不需要太多人员。这部分特定时间需要的人员可以由物业公司原有人员兼职。再比如维修岗，存有空闲时间的可能性，可以进行兼职并给予工资的上调，有效利用内部资源、消除冗余。除了内部员工兼职以外，像物业自营的社区洗衣店等商铺，经物业公司统一规划后续经营较易，可以采用给予店内员工股份的形式鼓励其经营，在基础工资之外，如果店铺盈利好，经营的员工也将获得一定比例的分红奖励，从而调动员工积极性、保证服务品质。利用物业公司内部已有员工兼职和聘请普通员工管理具体店铺对人力的成本要求都不高，公司只需要再额外聘请少数管理者对自营店铺进行统一规划，处理自营店铺和合作店铺后续问题即可，解决了服务与经营间的问题。

4 结语

以上是对物业公司资产证券化和可实施的社区020项目的构想。其中，物业的优势在于与业主的近距离接触，物业与业主的互相信任是物业社区经营持续开展最重要的因素，而这也是物业公司与其他服务提供商相比最大的优势。在资本的加持下，充分挖掘居民需要，物业公司在社区020建设中能发掘的盈利点还有很多。

新常态下，产业结构面临调整，第三产业比重增加，物业管理行业被认为是房地产行业式微之后经济的又一个增长点，是公认的朝阳产业。在信息化遍及生活，“互联网+”不断发展的时期，物业管理公司主动出击，以物业费资产证券化形式获得资金，开展社区020经营，探索新的盈利模式，既是当前发展的需要，又是挑战和机遇。