不动产登记与房屋交易管理

石少蔚

摘 要：自进入二十一世纪以来，我国的社会经济逐渐获得了突飞猛进的发展，由此极大的改变了不动产登记和房屋交易管理等工作，原有的房屋登记、交易一体化管理模式到此结束。这项工作在新环境下必须有相关法律法规的保障，关于不动产登记的相关事项多在不动产结构下开展，当下多进行统一登记、房屋交易、产权管理等各项工作。

关键词：不动产登记;房屋交易;管理

当下，社会经济的发展为人们创造了更丰厚的物质条件，且法律意识明显增强，由此极大的增加了不动产的登记数量，注意事项也随之增多。不动产具有多种多样的种类，关于不动产的登记管理行政管理部门所投入的关注力较多，为权利人提供便利的同时也有助于服务质量的提高，且能够充分确保登记资料的安全、可靠[1]。

1 房屋登记与交易管理结构的设置模式

当下，主要设置了三种模式。其一，完全融合登记与交易管理，二者合并设置或合署办公;其二，在一个部门融合登记与部分交易管理职能，分开设置部分职能;其三，完全分开设置登记、交易管理[2]。

2 与登记关联性较强的相关交易事项

2.1 商品房楼盘表与商品房网签合同备案

商品房楼盘表在建立和通过审核后，与登记相关的事项介绍如下：

第一，在建工程设定抵押权时根据未售商品房的标准。在登记在建工程的抵押权时，关于登记房屋楼盘表的建立工作一定要根据相关销售楼盘表和房屋的属性，过程中做好落地关联工作，将与房屋代码密切相关的商品房楼盘表建立起来，便于更好的传达信息。一方面，登记时与商品房楼盘表相关的销售信息可直接获取，已经销售的房屋可以成功避开;另一方面，登记以后需及时向相关商品房楼盘表传递已经抵押的信息，以此可有效控制被抵押的商品房[3]。

第二，预告登记。商品房在预购以后关于相关预告登记已经提前设定好，为此需要建立落地，对已登记的备案信息进行调取，然后在预告登记或抵押商品房时可根据备案信息、合同，过程中向相关商品房楼盘表及时传达预告登记信息，以此可注销或变更已经预告的房屋。

第三，预查封。即在尚未初始登记时就查封商品房，这项工作需建立落地且与商品房有关的楼盘表，便于更加合理的管理房屋，获得准确信息。

2.2 转让存量房与市场准入

关于存量房的取得，因取得方式不同、房屋性质也存在明显差异，若房屋的取得与政策性因素有关，则在转让房屋时会紧密的联系政策，且还会限制一些房屋。当下，许多房屋的取得多与政府的住房优惠政策有关，在登记时需明确记载房屋性质，转让时必须经过一定程序才能进行上市交易，在交易审批时需对相关资料进行调阅。在买卖网上挂牌销售存量房时，交易管理部门必须严格审核相关交易资料与登记信息，审核的目的在于最大限度的确保房源的真实、有效，如此才能安全的开展交易。

2.3 建设个人住房信息系统

个人住房信息通常能够有效集成交易、登记信息，如商品房的销售备案与所有权登记信息、存量房的网签信息，因此个人住房信息与房屋登记息息相关，在查询个人住房信息时需认真记录房屋交易、登记信息，记录过程中确保信息准确性，确定以后及时向个人住房信息系统传递，且需按照性质来结合住房政策和个人住房信息资源[4]。

2.4 房屋租赁管理

在房屋租赁管理方面可有效体现登记、交易管理的紧密联系，为此需对房屋所有权登记信息进行充分了解，在买卖申请转移登记时按照《合同法》的相关规定，承租人具有优先购买的权利。交易与登记在实现一体化时，受理登记需采用多种方式来严格审查房屋的租赁情况，如上门查看、申请人自行申报等，存在租赁关系的需及时向承租人告知权利，在征得书面同意后才能开展转移登记。在分设登记、交易职能时，交易管理部门在办理相关要件时需严格按照法律法规的规定，但是极易造成管理脱节。

2.5 房屋抵押

房屋抵押时需对这一行为属性进行明确，要认识到这本身就是交易行为的一种，多安排在抵押权登记后，最终有助于实现司法效果。设定房屋所有权为抵押权时，被抵押房屋在权属上必须明确、清晰，不存在任何的交易限制，在交易过程中需严格审核房屋权利的限制情况，从而能够顺利的开展整个环节。关于限制情况有很多种，如资产冻结、隐性共有权、查封与顺位抵押等，登记时需理清交易限制，确保能够安全的交易，致力于抵押风险的有效减少[5]。

结束语

随着我国社会经济的高速发展，各种经济纠纷层出不穷，保护登记者经济利益的重要手段在于现代社会不动产登记。在登记不动产时，关于登记和交易管理间的关系需避免割裂，在登记、交易管理中做好相关登记管理工作，侧重于信息整合，然后按照各地情况尽可能的简化各项工作，促进工作效率的提高，从而能够更好的服务群众。为此，在不动产登记与交易管理时需强化建设信息系统，确保信息库的完整性，及时更新相關信息，同时认真管理信息档案，确保信息安全，为顺利开展现代不动产登记工作打下坚实的基础。

参考文献

[1]方雨虹.探究房屋交易管理与不动产登记有序衔接的难题[J].财经界（学术版），2019（16）：254.

[2]汪洋.基于房地产交易管理与不动产登记浅谈[J].中外企业家，2019（19）：104-105.

[3]肖水斌.房屋交易管理和不动产登记便民模式探索[J].住宅产业，2019（Z1）：76-80.

[4]赵曦.不动产登记与房屋交易管理信息共享的建议——以沧州市为例[J].中国房地产，2018（16）：76-78.

[5]崔艳丽，杨策.不动产登记与房屋交易产权管理剥离的分析[J].住宅与房地产，2017（21）：10.