重庆A房地产公司J楼盘项目税收筹划

李沂洋

【摘 要】在房地产项目开发过程中，由于涉及的税目较多且开发周期较长，因此可以筹划的空间很大，合理利用节税技巧对各个环节进行筹划以达到节税的目的。设计清算阶段的筹划，在计算土地增值税时，选择不同的纳税对象、不同的纳税时间所带来的节税效果是不同的。所以，企业会计应重视对税务的筹划，加深对税法的了解，通过筹划使企业实现利润最大化。文章以重庆A房地产公司的J楼盘项目为例，对其清算阶段的土地增值税及企业所得税进行税收筹划。

【关键词】土地增值税;企业所得税;清算阶段税收筹划

【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）08-0239-02

1 案例背景

1.1 A房地产公司简介

重庆A房地产公司于2001年4月13日成立，经营范围包括房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁等。

1.2 J楼盘项目

（1）楼盘信息。楼盘地址在重庆市南岸南滨路金辉段（铜滨公园旁）;物业类型为普通住宅;塔楼建筑样式。

（2）装修状况。毛坯;楼层高度为32层;车位数量为715个;物业费为3.8元/m2;建筑总面积为199 418 m2;产权使用年限为50年;地价为12 000元/m2。

1.3 用地规划方案

街边的商铺：临街的位置规划为商住房，其中商铺的建设面积约32 591 m2;高层电梯住宅：总建设面积约175 827 m2。

2 案例分析

2.1 土地增值税清算单位的选择

房地产公司同时开发多种项目时，核算单位不同，所缴纳的税额也不同，可分开核算，也能合并核算，这两种方式所缴纳的税额是有差异的，这就为税收筹划提供了空间。采用合并核算通常会为企业带来更大的税收利益，但有时也存在分开核算收益更高的情况。如果有某项工程的施工时间长、规模大，则要按区域或部分确定清算单位。

（1）税收筹划的依据：该税目清算单位基本都是房地产项目，若具体项目属于分期，那么清算单位也按分期算，项目中的住宅有普通式也有非普通住宅，因此要分开计算税额，概括而言，清算单位的划分实质是为了适应清算工作，要依据具体开发状况做出不同的划分。

（2）税收筹划的思路：本文例举的项目中既有普通住宅也有商业地产，按照税法规定，其土地增值税可以以产品开发类型为清算单位，将住宅和商业地产分为两个单项工程，也可以以开发单位即整个开发项目为清算单位对土地增值税进行清算。由于分开清算与合并清算的土地增值率可能会有所不同，其使用的土地增值税税率相应也不同，所以土地增值税就不同。

（3）税收筹划方案如下。

方案一：土地增值税以房地产开发单位进行清算，即将住宅、商品房和车库合并进行清算。

项目名称及金额：总收入为220 000万元;前期工程费为1 400万元（可扣除）;财务费用为500万元;房地产开发成本为25 000万元（可扣除）;管理及销售费用为6 000万元;建筑安装工程费为2 500万元（可扣除）;配套设施费为990万元（可扣除）;设计费为700万元（可扣除）;城建税及教育费附加为11 000×（3%+7%）=1 100万元（可扣除）;营业税为220 000×5%=110万元（可扣除）;（房地产开发成本+土地取得成本）×（20%+10%）为19 500万元（可扣除）;土地成本为40 000万元（可扣除）。

土地增值税为123 400×50%-96 600×15%=47 210万元;税后净利润为（220 000-11 000-1 100-40 000- 25 000-6 000-500-47 210）×（1-25%）=66 892.5万元。

方案二：土地增值税以房地产开发产品为清算单位，即对商业用地和住宅分别进行清算（商铺面积占总建筑面积的11.99%，住宅面积占总面积的88.01%）。

住宅类销售总价为171 880万元。其中：住宅销售平均價格为11 000元/m2;住宅销售总价为162 115万元。车位销售平均价格为150 000元/车位;销售总价为9 855万元。商用类销售总价为45 182万元;总体销售额为217 062万元。

商业用地部分：总收入为44 900万元;前期工程费为179万元;财务费用为57万元;房地产开发成本为4 199万元;管理及销售费用为700万元;建筑安装工程费为3 800万元;配套设施费为130万元;设计费为90万元;城建税及教育费附加为2 300×（3%+7%）=230万元（可扣除）;营业税为44 900×5%=2 245万元（可扣除）;（房地产开发成本+土地取得成本）×（20%+1+10%）为10 528.7万元（可扣除）;土地成本为40 000万元（可扣除）。

扣除项目金额为230+2 245+10 528.7=13 003.7万元;土地增值地为44 900-13 003.7=31 896.3万元;增值额与扣除项目金额的比例为31 896.3/13 003.7=245%（所以适用税60%，速算扣除系数为35%）;土地增值税为31 896.3×60%-13 003.7×35%=14 586.5万元;商铺部分利润为（44 900-3 900-4 199-700-57-2 245-230-14 586.5）×（1-25%）=14 236.9万元。

住宅开发部分：总体收入为175 100万元;营业税金为175 100×5%=8 755万元;教育费附加及城建税为8 700×（7%+3%）=870万元;土地取得成本为36 100万元;房地产开发成本为20 801万元;（房地产开发成本+土地取得成本）（20%+10%）=17 070.3万元;销售及管理费用为5 300万元;财务费用为443万元。

扣除项目金额合计为20 801+8 755+36 100+870+17 070.0+443+5 300=89 339.3万元;土地增值额为175 100-89 339.3=85 760.7万元;土地增值額占扣除项目额的比例96%（所以适用税40%，速算扣除系数为5%）;土地增值税为（175 100-89 339.3）×40%-89 339.3×5%=29 837.28万元;住宅部分利润为（175 100-8 755-870-36 100-20 801-443-5 300-29 837.28）×（1-25%）=52 515.29万元;共计14 236.9+52 515.29=66 782.19万元。

（4）税收筹划的结论：从上文两个案例中发现，两种计算方式税后获得的净利润差异较大，方案一获利明显高于方案二，所以方案一从经济效益的角度考虑是最佳的选择，可增加110.31万元的税后净利润。

2.2 企业所得税清算时间的选择

（1）税收筹划的依据。企业所得税清算就是房地产企业在开发产品完工后，选定某一具体时间点确定计算计税收入和成本，其中在确定成本时，某项支出已经发生，本应有却没有合法的凭据，在这种情况下是无法将它划入成本的，只有拿到凭据之后再另行计入。一旦相关产品完工，那么公司只能在当年汇算清缴所得税之前确定成本核算最终的时间。出包的工程，如果还没有办理最后结算且没有总额发票凭证，在相关证据充足的基础之上，针对发票金额不足的部分能够预提，但是上限是合同总额的一成。对于公共配套设施而言，如果还没有开工或者还没有竣工，预提建造费用的时候能够依据最初预算造价进行。此处的公共配套设施是有条件的，必须是合同、售楼广告或者是相关模型中已经承诺的或者是依法必须建的，能够预提报批报建、物业完善费用。后者具体是指企业要负担的各项基金，例如物业管理方面、公建维修方面及其他专项基金。

（2）税收筹划的思路及方案。J项目于每季度进行企业所得税预缴，于每年年末进行汇算，竣工后进行清缴。

根据上述税法规定可以明确以下两点：房地产企业开发产品完工后，应在完工年度企业所得税汇算清缴前确定企业所得税的清算时间;除特殊规定外，预提成本不能在企业所得税前扣除。

基于以上两点，重庆A房地产公司选择的企业所得税清算时间应该在开发产品的开发成本全部实际发生并取得发票后（除税法规定的特殊情况以外），产品完工的下一年度企业所得税汇算清缴前的期间内进行选择。

重庆A房地产公司在具体选择清算时间时，还应从以下两个方面进行必要的筹划，以保证企业所得税正常清算，避免纳税损失。{1}完工时间的确定。从上述税务分析可以看出，从开发产品完工到下一年度企业所得税汇算清缴期间时间的长短取决于开发产品完工时间。也就是说，开发产品在当年度越早完工，企业所得税清算的准备工作时间越长;完工时间越接近年底，企业所得税清算的准备工作时间越短。而企业所得税清算准备工作时间越长，准备工作越充分，计税成本也就越完整，从而可以避免因计税成本不完整给企业带来多缴纳企业所得税的情况。因此，J项目选择非年末完工，在当年度内完工时间越早，对企业所得税的清算工作越有利。{2}预提成本的扣除。从以上税务分析可以看出，如果属于开发产品完工年度内的成本支出，如果拿到合法有效的凭据是在下年度清算所得税之前，就能在完工年度进行税前扣除。因此，在完工年度，企业的预提必须尽可能充分、完整，不能出现缺项或预估成本不足的问题，不然，即便下年度拿到了合法有效的凭据，该部分也无法在完工年进行扣除。综上所述，该项目必须在完工年度末，尽可能预提充分完整的成本，以保证企业所得税清算工作顺利进行。

（3）税收筹划的结论。关于企业所得税清算时间的选择，无论是确定非年末为完工时间还是完整预提成本，其本质都是为了在清算之前充分取得成本凭据。

3 结论

房地产行业沉重的税务负担会导致房价长期呈居高不下的态势，对行业的发展及人民的幸福指数都有极其不好的影响，企业可以通过合理的税收筹划，减轻企业的税务负担，从而增强企业的竞争力，最终对行业的健康发展产生积极影响。本文以重庆A房地产公司的J楼盘项目为例，从土地增值税清算阶段的单位及企业所得税清算时间上进行税收筹划，选择合理的税收方案，以此减轻税务负担，增加企业利润。

参 考 文 献

[1]黄俣.房地产企业土地增值税税收筹划研究[D].长春：吉林财经大学，2016.

[2]马思琳.我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划[D].昆明：云南财经大学，2016.

[3]李敏敏.房地产企业土地增值税税务筹划[J].财会通讯，2015（29）.

[责任编辑：高海明]