浅谈土地增值税的税收筹划

秦静静 廖治宇

【摘 要】随着我国城市建设进程的不断加快，城市中的房地产开发工程越来越多，推动了我国房地产企业的迅速发展。并且，随着我国针对增值税提出了进一步改革，使得房地产行业的税负也随之改变。其中，土地增值税作为房地产行业中税负比较重的一项税种，自然也就成为政府在对房地产行业进行宏观调控时主要关注的对象。文章主要对土地增值税的特点进行研究，通过对土地增值税的征收对象及税收优惠政策进行分析，提出税收筹划建议。

【关键词】土地增值税;税制改革;合理纳税

【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）08-0262-02

近年来，我国针对房地产行业颁布并实施了一系列较为严格的宏观调控政策，并针对该行业涉及的业务流程，对税务、金融等业务层面提出了相关的调控措施。为了保证调控政策能够有序、合理地实施，使房地产企业能够在该政策的支持下得到进一步发展，开展科学、合理的纳税筹划是关键，而针对土地增值税的税收筹划成为重中之重。

目前，对于土地增值税的研究，主要是运用政府决策及与房地产企业有关的会计处理方法进行房地产行业的税收筹划，通过科学合理地筹划达到降低房地产行业经营成本、减轻税负及提高经济效益的目的。

1 土地增值税概述

1.1 土地增值税的含义

土地增值税是指单位或个人通过转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的手段获取的收入扣除其中可以扣除的与该交易有关的之前支付的价款后的增值额为应纳税额，按照一定的税率进行计算缴纳的税负。其中，获取的收入主要包括取得的货币性收入、实物收入（如房产交换时产生的差价或者其他收入）。需要扣除的相关法定扣除交易项目金额有房地产开发成本、费用等。需要注意的是，通过继承及赠与的方式进行转让的行为是不需要缴纳土地增值税的。四级超率累进税率是核算土地增值税的依据。

1.2 土地增值税的扣除项目

有一部分符合扣除条件的增值额是可以在税前扣除的。这一部分扣除金额主要包括企业购买土地使用权的支出，房地产企业在购买土地之后，为了建造房屋所发生的一系列的开发成本，以及在最终企业转让或出售房地产时，所必须支付的相关税金等部分作为扣除项目。缴纳土地增值税的关键在于确定其收入及相关项目的扣除金额，并且依据二者的差额作为增值额，计算土地增值税的应纳税额。

1.3 土地增值稅的部分相关优惠政策

1.3.1 免征土地增值税的情形

（1）对于一些自行建造普通标准的住宅，建成后将其出售的纳税人，最终的增值额未超过准予扣除项目的20%的情况，以及由于国家相关建设的需要，需要收回该土地或者房地产的情况。

（2）当房地产企业的房产作为固定资产进行相关的投资活动;房地产企业之间通过合作建房，房屋建成之后二者分房使用;房地产或者土地所有人将其所拥有房地产通过中国境内非营利组织或者国家政府部门进行无偿捐赠;房地产的使用者发生改变，但是产权并没有发生转移的，例如企业将房地产作为仓库自用或将房地产用于出租等;作为廉租住房、经济适用住房的旧房，并且最终取得的增值额并没有超过允许扣除的金额的20%。

（3）房地产进行清算时，对于未缴纳的税款，在补交时暂时有困难的，允许该企业延期缴纳。

1.3.2 允许土地增值税进行税项扣除的情形

（1）企业在购买土地使用权过程中支付的金额，允许房地产企业在后期转让有关土地上的房屋时，进行合理的税项扣除。

（2）房地产企业在开发过程中发生的一系列与房产开发业务紧密相关的费用成本。需要注意的是，房地产开发的期间费用中的财务费用是指企业在借款过程中的利息支出，这部分利息支出的核算利率主要以商业银行当期的同类贷款利率为准，在此基础上计算相关的借款利息，并以该金额为界限，对实际发生的借款利息据实扣除。

（3）房地产企业在转让房产过程中，允许扣除的在转让前，由转让方请正规的评估机构对该旧房及建筑物进行重新评估，最终的评估价格以新的重置成本价格乘以建筑物的成新度得出。同时，房地产企业在转让房产时，缴纳的有关营业税金及附加税也要扣除。

（4）财政部规定的其他扣除项目。

2 土地增值税的税收筹划

房地产企业需要缴纳的所有税额中，土地增值税在其中占有相当大的比重，为了能够实现企业利润最大化的目标，通过分析土地增值税税率高、税负重的特点，提出以下几点税收筹划建议。

2.1 销售价格定价的筹划

根据上述关于土地增值税的免税规定可知，对于一些自行建造普通标准的住宅来说，该住宅在建成后出售，如果最终核算的增值额并未超过规定的准予扣除的20%，纳税人是不用缴纳土地增值税的。反之，当超过20%时，房地产企业的增值额就不能扣除，必须针对所有的增值额计算应纳税额并缴纳。这是因为当最终计算出来的增值额高于扣除项目金额的20%时，所交税额的边际税率就会迅速增长，这样也就造成了房地产企业最终获取的收入小于土地增值税的增加量。

2.2 利息支出方面的税收筹划

由于房地产行业特殊的行业性质，其在项目开发过程中需要大量资金维持，所以房地产开发企业必然涉及贷款的问题。在这种情况下，就涉及关于借款中产生的借款利息的筹划。通常，有关利息支出的相关问题，企业主要根据金融机构能不能提供相关的证明，分为两种列支方式。

（1）金融机构可以提供证明。在这种情况下，财务费用中的利息支出是允许据实扣除的，同时加上房地产开发过程中产生的成本总和，即按照规定的扣除标准5%，对房地产取得和其他成本费用的总和进行计算的结果，这一结果就是最终该房地产企业允许扣除的房地产开发总费用。

（2）金融机构不能提供证明。在这种情况下，利息支出部分不能扣除，所以最终允许扣除的部分只包括按照规定的扣除标准10%，对房地产取得和其他成本费用的总和进行计算的结果，不包含利息支出的部分。

根据上述两种情况，在不考虑其他影响因素的情况下可以发现：当房地产企业发生的借款金额较大时，会出现借款所产生的实际利息金额>房地产取得和其他成本费用的总和的5%。在这种情形下，增加土地增值税可扣除项目的总额是一种有效的方法，即通过提供相关金融机构的证明来达到目的，这样既达到了节省税款支出的目的，又使企业的利润得以增加。相反，当房地产企业发生的借款金额相对较小时，那么企业借款所产生的实际利息金额小于二者之和的5%，这时房地产企业采用第二种情况更有利于对土地增值税的筹划。这是因为当借款金额较小时，运用第二种方式可以使能够扣除的项目金额总额达到最大，同样起到了有利于纳税人通过节省税款降低税负达到利润最大的目的。综上所述，房地产企业向金融机构借款时，应该充分考虑上述的两种关于借款利息支出的金额，将之与可扣除的总项目金额相比较，然后根据企业实际情况选择合适的方式，达到降低税负的目的。

3 结论

由于我国目前房地产行业涉及的税种较多，而本文讨论的土地增值税仅是其中的一种，相关的税收筹划的应用对企业整体来说只起到一部分的作用，不过这也意味着这种方法在日常的实际操作中还有更大的发挥空间。企业纳税人应具备超前的目光，充分考虑企业的整体利益，企业的财务人员必须熟悉相关的税收法律知识，使企业获得到更大的财富。

参 考 文 献

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[责任编辑：高海明]