“租售并举”下的租房市场 国有资本应做好“稳定器”

郑凯平

近两年来，一二线城市住房租金价格快速上涨，引发社会公众广泛关注。

实际上，几乎每年都有住房租金快速上涨的消息传出。最近两年尤其热，是因为除了以往租售比仍处于较低水平租金仍有上涨空间、大学生进入毕业季需求增加、城中村改造和违建拆除推动部分人群进入正规租赁市场等“常规”因素以外，出现了一个新动向，就是资本进入住房租赁市场，住房租赁企业依靠资本的力量参与市场竞争，以高价抢占房源，导致租金价格非理性快速抬升。“资本凶猛”、“资本嗜血”、“资本是推高房租的罪魁祸首”……一时间，“资本”二字被推上风口浪尖。

资本逐利，无可厚非。过去十几年，中国房地产市场高速发展，对于中国经济发展起到不可替代的促进作用，但也造成产业过度依赖和结构失衡，积累起巨大金融风险，同时引发较大民生问题。党的十九大报告提出“租售并举”的住房制度改革，原因正在于此。“租售并举”，特别是“租”在前，“售”在后，包括“租售同权”，都预示着重大的制度转向。一方面，眼见中央进一步明确“坚决遏制房价上涨”，房产税似乎也箭在弦上，楼市调控进一步收紧，住房买卖市场难复往日投资热土;另一方面，一二线城市房价高企，人口继续流入，住房需求有增无减。这样的大背景下，无处安放的资本，势必继续紧贴房地产，只是从住房买卖市场，转向住房租赁市场。

去年以来，自如、蛋壳、相寓等长租公寓平台相继宣布完成新一轮融资，显示出资本力量与传统中介行业的整合进入新阶段。在北京、上海、深圳这样的一线城市，存量出租房源远不能满足市场需求，通过高价签订长期承租合同的方式拿房，不仅能够快速形成规模，更关键是可以锁定资源，让“长租公寓平台”建立所谓的资源“护城河”。正是在这样的背景下，才演绎出“资本推高房租”的新现象。

长租公寓模式，从理念上讲，是对传统租房市场的重要创新，是住房租赁领域的消费升级，算得上是一次供给侧结构性改革。但说到底，住房问题关系国计民生，有着显著的“民生”标簽，任何模式都必须以提升租房市场整体服务水平为目的，要不断增加租房市场透明度、提升公众住房体验，同时保持房租价格处于合理水平，绝不能成为房租上涨的推手，破坏住房领域的生态平衡。

资本蜂拥进入住房租赁市场固然能促进这个市场的快速发展，但潜在危险也是显而易见的。此轮房租上涨过程中的“意见领袖”之一、我爱我家公司原副总裁胡景晖的话一针见血。他指出，目前租金暴涨，是平台资本在操控，表面看，对房东有好处，但实际上是一场资本游戏，完全依靠资金链在支撑。长租公寓平台以高价拿到房源，要不断给房东支付高额租金，并转身向租客收钱，一旦资金链断裂，比P2P爆雷更厉害，因为房东收不到钱，只能赶走租客，这些人将面临流离失所。

胡景晖在接受《中国经济周刊》专访时表示：期待国家队赶快来吧，并开出“药方”：让国有企业接盘。他表示，“房地产经纪和长租公寓这样关乎国计民生的行业，长年以来被玩坏了，现在光靠约谈和承诺解决不了问题，必须国企接盘”、“中介市场上份额最大的前三或前五的房产中介，必须由国资控股”。

此话居然出自一位长期担任知名房产中介企业高管之口，市场一片哗然。“国家队，赶紧来灭火”的直白呐喊，确是有趣谈资，不过抛开看热闹的心态，在“租购并举”的住房制度改革背景下，探究如何发挥国有企业在住房租赁市场中“稳定器”作用，讨论国有和非国有资本如何互动，共同促进住房租赁市场健康发展，此时的确很有必要。

改革开放这40年，我们以建设中国特色社会主义市场经济为指引，取得瞩目成就，但某些领域过度市场化的弊端也在显现。特别是在涉及国计民生的领域，过度市场化已经给社会稳定和经济发展造成负面影响。比如医疗领域过度市场化带来的看病难、看病贵问题，比如教育领域过度市场化带来的教育乱象和教育质量下降问题，再比如我们今天评论的主题——住房领域，房产中介企业和长租公寓平台利用信息不对称或资本力量推高房价和房租导致的买不起、租不起的问题等等，都需要引起我们足够的警惕和反思。

国有企业在住房租赁市场中“稳定器”作用可以从以下几个方面来看：第一，国有资本的进入，有利于进一步优化租房市场结构，提供低、中、高不同档次的租房产品，缓解城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工等群体的住房困难;第二，国有资本的进入，可以在房租过快上涨的特殊时期，起到“调节器”的作用，平抑市场短期租金价格，规范和引导市场行为;第三，国有资本的进入，有望进一步的完善基础数据，通过公平、公开、公正的交易市场保障房屋出租信息的透明，有利于维护租客的权益，避免住房租赁机构依仗资本的力量开展恶性竞争，扭曲租金价格，损害租客利益，破坏社会稳定和谐的正常秩序。

与此同时，国有资本进入住房租赁市场，除了发挥“稳定器”作用外，或将还会带来其他一些“彩蛋”。例如，利用国有资本入场的机会，进一步盘活国有存量资源。现有的存量商品租赁住房供给弹性已经很小、价格也已处于高位，为此，以增加市场供应量应成为下一步的努力方向，国有性质的工业厂房、宿舍以及集体建设土地等都是可以开发利用的对象。

一些地方政府已经依托国有资本试水住房租赁市场。武汉市提出要发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业;成都市也将发展住房租赁市场摆在重要位置，2017年7月就提出当年底前要组建和改建3-4家国有住房租赁公司;上海市的表态非常明确，要“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成该市住房租赁市场的稳定器、压舱石”。北京市按照“1+N”模式建立住房租赁监管平台和服务平台，建设银行等机构均获得服务平台资质。

可以预见的是，“租售并举”的住房制度改革大背景下，住房租赁市场必将持续火热，资本的介入只会增强不会减弱。促进这个市场的健康发展，既有赖于监管政策和配套措施的不断完善，也需要国有资本切实负起“稳定器”的作用。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，住房租赁事关千家万户，事关国计民生，事关社会稳定，希望这个市场在政府的统一指导下，各类资本、各方力量的广泛参与下，实现有秩序的发展。

（本文为北京产权交易所推出的财经时事评论系列之十）