创意经济模式下联合办公的新玩法

赵文聪

被资本持续看好的联合办公行业，在2018年掀起了一股融资狂潮。越来越多联合办公品牌消失或者被头部的玩家收购，行业开始走规模化之路。

2017年～2018年间，联合办公行业至少发生了8次企业收并购和品牌合并，行业集中度进一步提高，头部联合办公品牌通过“收并购+新开空间”，不断提升自身市场竞争地位。有机构预测，未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。

Media Research数据显示，截至2018年6月底，中国联合办公平台超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个，对中国联合办公来说，未来仍有非常大的提升空间，但与之相伴的不乏激烈的竞争。

如今的联合办公已不仅仅满足于打造空间，对于空间内容的植入、打造空间社群，各大联合办公品牌都在不断探索。

为“创”而生

People Squared（P2）这家成立于2010年的联合办公企业，正在跨界阿里巴巴、太合音乐集团、光明牛奶集团和以太坊等生态打造垂直产业空间。如今P2的发展已进入第九年，见证了联合办公行业从不为人知到热点趋势的过程。截至目前P2共40多个空间，主要分布在上海、北京、成都、杭州、深圳、宁波六个城市。

面向不同人群，P2推出三种空间产品，并与全球优质行业巨头合作。

针对互联网、创业公司而精心打造的S系列；针对设计师、音乐人、时尚圈人群打造的M系列；以及针对商务人群打造的X系列。

2016年4月，P2和谷歌合作，在中国一起为创业者建立了两个基地，分别在上海东海广场、北京中关村，只要到对应P2空间里面，就可以与谷歌全球创业资源打通，为团队提供包括创业周末、Startup Grind、Blackbox、Google DEMO Day 等一系列创业资源。

在文创领域，P2与太合音乐集团在北京团结湖打造了中国T-House音乐产业空间，将writing room、排练室，Karma录音棚、展演空间LiveSpace、摄影棚、直播间、导播间等功能集成。从工作室、创作、录音、展演、分发和艺能养成打造产业链闭环。 2018年12月28日，T-House音乐旗舰空间落地上海徐家汇商业核心城开YOYO，在音乐空间的基础上跨界商业和新零售，力图打造年轻人、音乐人和创意人欢迎的创新潮流聚集地。

在P2创始人Bob（郑健灵）眼里，似乎没有“创”和“非创”领域之分。

Bob认为，当社会现在处于价值时间点的时候，“创”是在未来商業里立足一个很重要的方向。越来越多的人、企业都处于一个自我创新的阶段，很难区分什么是创新企业，什么不是。本身从产业区分看，可分为科创、文创，但是已经成熟的大企业也在做创新，大企业面对创新也有不同的需求，无非是大家在做“创”的方向和方法存在不同。

“我看到越来越多大企业现在也在向联合办公移动，有的企业刚成立，它是从0到1的那种创新，有的已经是1了，但是它要继续往2这过程走，它也需要创新，而P2正在做的以及专注的人群，就是未来对创新有自身需求的群体，并在空间内可以认可到联合办公价值的人群。”

P2副总裁黄土土发现，海外优秀创业者也越来越多地进入中国，更多的海外机构因为中国巨大的市场潜力而来到中国，其中也带来了更多海外华人的归国创业。“海外华人回国创业是特别好的趋势，他们了解中国文化，又有国际化视野，而且有资源、有能力、有想法，与产业有更多的协同可能性。”在P2就有不少来自世界各地的创业者做着各种各样的项目，有聚集了很多“极客”的新车间，有中国创业导师加速器先驱China Accelerator中国加速，有聚集了全球电影取景地的网红APP“片场”，还有全球顶级的录音工作室KarmaStudio。据黄土土观察，科技类和 IP产业是海外创业者“扎堆”的行业，因为欧美的科技创新发展迅速，知识产权和IP行业非常规范，“这是新一代的探索者和掘金者，他们带着这些先进的东西和理念回到中国，有很积极的作用。”

如何打破盈利单一模式？

目前P2的收入主要来源有三块：自身运营联合办公的会员收入；类似于酒店管理进行空间运营管理的承载，针对房地产开发商做运营输出；为企业品牌提供相应落地服务。

P2的租金收入包含在会员费里，但和大多数联合办公盈利模式一样，目前租金收入占比是80%左右。

很明显，整体看目前联合办公行业的收入来源相对比较单一，而行业内较为单一盈利模式的困难也会导致发展受限，但Bob面对此状，则多了一份洒脱。他觉得一些新的盈利模式在规模化之后，自然会慢慢产生，到了一定阶段之后，联合办公的收入变得多样化会是一个顺理成章的事情。

从目前联合办公发展的境况看，联合办公为企业提供服务，需要成本，现在更多的联合办公提供的还是一些大众化服务，但当联合办公生存关度过之后，慢慢地产生合成机会，会在原来基础上提供更多服务，而很多新的、细小的模式，目前很多联合办公企业也都在做。

以P2为例，目前空间内除了向企业提供个性化垂直服务外，还会有生活服务，如设立咖啡馆、健身房、食堂、Livehouse、无人售货柜、精酿酒吧等。

另外，P2在灵活配置资源和提升资源配置的效率上，充分运用互联网、大数据、人工智能等因素，努力打造高科技场景下的智慧办公。

2017年3月，P2与阿里巴巴联合推出了神鲸空间-深圳阿里中心，空间中囊括了智慧建筑软硬件一体化的各种雏形应用，包括人脸识别、一键投屏、视频会议、云打印/云扫描、室内导航寻车、在线预订空间、手机租金支付、智能邮局等众多元素。

在Bob看来，智能化不论是Better还是Smarter，是很多联合办公未来发展一个比较重要的方向。

“只不过因为现在阶段的关系，大家的专注点不同，现在很多服务是由联合办公企业和空间内的合作伙伴一起去探索，它现在可能并没有在我们自己的收入上面体现出来。”

Bob说，P2有很多垂直社区空间，很多用户其实都是冲着垂直社区里的资源来的。

例如，P2北京的音乐空间，不仅可以在空间内排练，也可以使用空间内的演出场地，而且可以通过直播去找到更多音乐的用户人群。

此外， P2会更加注重对大内容的引进。现在P2北京音乐空间，已经与明星社群运营平台一起合作。未来除了这些流量明星与音乐空间结合，还会有很多的 KOL，甚至明星与空间内“素人”产生结合，帮助这些拥有专业能力的“素人”打造音乐梦想。在这一系列操作上，P2相当于借助一些其他的外部项目，进行引流，另一部分可以因为这些内容的引进帮助这些社区更好成长，通过内容服务好在产业里面的人群。

“也许从传统空间的角度看，空间聚集了音乐产业上下游不同资源。但若从创新的角度，空间内实现的创作，对应版权，最终都是留在这个空间的。它可能并不属于租金的一部分，短期内你也无法看见这些版权，但它有一个增长的部分，这些是在创新空间里体现并且留存，并在空间未来长期的价值中可以展现出来的一个附加值。”

黄土土表示，P2不是孵化器，也不止于联合办公，而是生态的建立者。P2希望利用线下空间的优势，发展新的商业模式，比如与太合音乐集团合作的音乐空间和与光明集团共建的新零售空间。“要做基于内容创作的商业模式，通过社群定位产品和运营逻辑，没有内容核心的联合空间只能是二房东。”黄土土说道。

在土土眼里，这也是P2在空间社群化的过程中关注人和情感的独特性。“空间的独特魅力在于其中来自各个社群的人。”从2017年开始，中国的互联网流量获取增速已经低于人口增速，线上获取流量的难度越来越大，因此要通过两种主要方式——品牌和社群，去聚合线下流量，“通过情感、情绪能够获得黏性高、更精准、更有连结的线下流量”。

因此P2能够更好地获取优质流量，帮助这些创新者与产业之间产生更多连接性，为产业赋能成为了P2特色。土土认为：“联合办公是一种新的思维，一种新的组织形态。核心内核是跨界创新，产业协同和生态共建。基于社群打造空间，基于空间聚合产业，基于产业构建生态，用互联网产品思维打造P2的产业生态圈。”

联合办公的溢价是什么？

联合办公的溢价，来自于低入高租？

行业过往经验证明，如果做二房东和租赁形式，联合办公是比较低利润的一个行业。

好租报告显示，从2017年观察至今，联合办公行业已进入长产业链的商业模式，即从办公场地的资源获取，空间的设计及打造，招商入驻、运营管理，到企业基础服务以及由此产生的各种增值服务等，最终将租赁方与联合办公运营方捆绑在一起。

联合办公的行业头部玩家已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商，将商办的地产属性成为服务先导的平台属性。

而Bob对于联合办公溢价的看法，可以用“打鐵还需自身硬”这句话诠释。

他认为，联合办公的溢价来自所在社区内物、人的质量与空间提供的服务。而对于这些无法明确标准化的要素，每家联合办公会有不同的定位，这是最主要的原因。

另外，联合办公最大的价值还在于空间自身所带来的创新与互动，企业在垂直空间与上下游合作伙伴的连接，与500强企业合作的契机……而在Bob看来，恰是因为在这样的一个空间里面，那些企业增加了展示自我与接触机遇的机会。

对于企业来说，联合办公不仅为企业在一定发展周期内节约了成本，而且还为企业提供更多的便利。

“曾有企业和我讲，他们犯的最大错误就是融资之后，用来租房子，自己花钱装修，但是发现其实自己公司的状态变化很快，所以联合办公可以提供这样一种灵活性，可以在企业不同发展阶段，向企业提供不同的产品以及其满足不同的需求。”

Bob说，和很多联合办公空间内的员工交流发现，年轻人更喜欢在这样的环境里面办公，大家认为这样的空间不光有社交还有理想与生活。

根据好租数据中心，成交客户从意向传统办公最后成交到联合办公所占比例为29.14%，联合办公意向渐高，甚至吸引了在传统写字楼租赁中有小面积需求的客户。联合办公在未来，将成为传统租赁强有力的竞争对手。

人群办公习惯的改变，是驱动联合办公空间需求的最主要因素。

在这个过程中怎样更好地服务于这些创始人也很值得思考。土土认为，社群的核心是“共识、共建、共赢”。B端和C端的需求是不一样的，C端需要更多地把办公和生活结合在一起，注重的是在一个开放的场景下思考、交流、工作、生活的体验，激发他们的创造力；B端则更注重行业趋势、商业合作、组织发展和创始人的自我成长。P2就有一个创始人组织，每月举办“神经病集会”，将创始人聚在一起，去交流、碰撞、大开脑洞。“我们也会邀请资本和大企业的朋友一同交流，都非常有价值。”在这样的活动中，入驻P2的很多团队都获得了诸如真格、光速、戈壁、启明等优秀机构的投资。

P2与空间的很多入驻团队，社群伙伴都是相伴成长。也是因此，Bob告诉记者，他发现P2空间内的很多团队，即使随着团队的不断成长需要搬离空间，但还是会持续介绍更多的团队和伙伴加入P2社群。也有很多的团队再回到P2空间的情况。

联合办公的挑战

“目前联合办公最大的挑战是如何去定义‘我们’是谁，这个特别重要。”

如今很多空间都在快速复制扩张的过程当中，如果没有办法做到在行业内自我定义，盲目跟从市场，在扩张过程中非常容易迷失。

另外，从外部经济环境看，整个市场时刻在发生变化，联合办公参与者需要意识到随着资本迅速涌进，行业玩法也在改变，而且资本正在迅速向头部资源涌入，要非常谨慎行业下一步会发生什么样的变化。

当面对行业内挑战者且其有大量资金在背后支持的时候，我们要怎么去玩？

Bob表示现在联合办公行业内并不是大家单独可以去做什么，目前这个行业面临的是要做共同的选择，大家只有背靠背，在这个行业先生存下来，获得机会。这是他近两年在行业内自己感受比较大的差别和挑战。

另外，Bob告诉记者，参考酒店行业，好的酒店在自己市场里面定位都是非常明确的。他认为未来的联合办公也是一样，不同的公司，面对自身不同需求时，会根据不同联合办公品牌所提供的环境选择最适合自己的办公场地。

虽然目前很多联合办公整体的模式相对来说是趋同的一种状态。即使现在是这样，但随着时间的推进，他们想或者不想都会被动地去产生变化。但还是要有自己主攻的一个特点。而在这种趋同的状态中，P2致力于营造有温度的空间。东海广场的P2在改造时在通风管里发现了3只流浪猫，因此成立了一个流浪猫收养基金，在静安寺寸土寸金的地方专门拿了一个房间出来收养流浪猫。对于P2来讲，未来会更加专注社区内容和产品的运营，在Bob看来，这基本上是P2最主要的线路。