产权交易机构拓展存量房市场业务的可行性探究

唐建 覃湘阳 姚阳

我国产权交易机构的出现具有一定的历史因素，亦是市场经济发展的必然结果。为更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，进一步促进要素有序流转、资产盘活，产权交易机构作为产权资本市场的一员，随着市场竞争的加强，需要进行提升、变革、创新，围绕市场方向转型，不断增强服务能力，拓宽服务范围。在产权交易机构原有业务板块基础上进行存量房交易新业务的拓展，不仅是市场化的强力要求，更是主动适应市场的发展需要。

1 存量房市场发展情况分析

《中国房地产市场2017总结与2018趋势展望》显示，由于一线城市土地资源稀缺，新房供应日趋减少。大量购房需求已转向二手房市场，存量房交易量不断扩大，未来存量房成交主导市场的趋势将不断强化。随着全国市场二手房存量的增加，存量房交易占总体成交量将不断提高。

1.1 存量房市场前景

2016年，全国存量房交易额5万亿，新房交易额约10万亿，存量房交易额占总交易额比已达1/3。其中，北京、上海、深圳和厦门的存量房交易占比从2015年开始已经超过了总成交量的50%。

2017年，全国部分重点城市房产交易概况如表1：

数据显示，北京、广州和深圳等热点城市2017年存量房交易数量远远超越新房。不仅仅在一线城市，这一趋势正在向二三线城市蔓延。随着城市化进程的加快，城市土地供应量的缩紧，房地产行业投资的多年高增速，现房存量的增加，可开发的土地不断变少，未来几年内，存量房交易量将不断增加。

1.2 存量房服务市场现状

在近十几年的快速发展过程中，众所周知，我国的存量房中介行业，鱼龙混杂，良莠不齐，主要以中小机构为主。成立房地产中介所需要的资质条件及规定要求都不高，往往是租个店面，借几张经纪人资格证书，买点办公用具，再招一些销售人员就可以开展业务了。无论是行业门槛、人员素质、机构诚信度、市场规范程度，都差强人意，给企业和整个行业带来了不良影响。因此，中国的房产中介行业，急需规范和健康发展，趋向于规范化、公开化、透明化。

2 产权交易机构发展存量房业务的可行性分析

在国家大力推动产权交易市场化的大背景下，随着我国产权交易市场的不断发展和国有企业改革的不断推进，国有产权业务的开展已无法满足瞬息多变的市场需求，拓展产权交易的服务能力，延伸平台的服务范围是产权交易行业转型升级的必经之路。基于产权交易机构的发展趋势和存量房行业的现状，以下通过SWOT分析法分析产权交易机构拓展存量房业务的可行性。

2.1 拓展存量房业务的优势分析（Strength）

利用产权交易机构既有平台交易模式，解决存量房相关主体痛点，获取更高信任度。产权交易机构对入场交易项目，按照申请登记、挂牌公示、咨询洽谈、公开竞价、结算交割、交易鉴证和变更登记的程序进行，遵循诚信、公开、公平、公正的原则，确保入场交易项目依法依程序规范有序组织，阳光操作。产权交易机构拓展存量房的业务，交易通过公开挂牌的方式，采取公开竞价、公开交易的形式，由市场供求关系自主决定成交价格，不仅提高了交易的透明度，而且成交的价格是买卖双方都满意的价格。既解决了买卖双方对中介诚信度的顾虑，也解决了双方因掌握房源信息的不对称性而对成交结果的担忧。到产权交易机构进行房产交易，没有顾虑与担忧，卖方更愿意将房源信息通过交易机构对外披露，买方也愿意通过交易机构买入需要房源。银行等金融贷款机构通过交易机构相对完整的房源信息登记与披露，减少了放款前尽职调查的工作力度，减小了贷款风险的担忧，也化解了对中介机构公信力的顾虑。同时，可以通过既有的会员机制让渡更多的利益与中介机构进行合作，中介机构通过产权交易机构具有品牌影响力的门户网站、开展项目推介、专业策划等方式从市场发现潜在买家和发现项目潜在价值，提高客户的认可度，并可通过产权交易机构获得更多的银行等贷款金融机构金融服务，提高成交量，也最大限度化解了相关主体对其自身信用的顾虑。

2.2 拓展存量房业务的劣势分析（Weakness）

存量房交易領域品牌知名度欠缺，专业的业务服务能力不足，业务发展模式有待摸索。产权交易机构拓展存量房业务虽然在平台、资源、技术等方面占有优势，但国有产权交易与存量房交易在交易流程上仍然有一定的区别，在存量房市场发展的历程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，经纪公司的地位也逐步获得了更多的百姓认可，市场上已经呈现一批具有一定品牌影响力的经纪公司。产权交易机构拓展存量房业务，首先在存量房交易领域的品牌知名度是欠缺的，其次在存量房交易的业务流程上，欠缺专业的业务能力和业务团队。

2.3 拓展存量房业务的发展机会分析（Opportunity）

2.3.1 产权交易机构的功能与存量房市场的发展趋势一致。随着我国市场经济的快速发展，存量房行业的市场竞争不断加大，存量房市场的发展也趋向于规范化、公开化、透明化。产权交易机构设置的目的是为了保证国有资产的公开、公平、公正交易，为更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，进一步促进要素有序流转、资产盘活功能。产权交易机构拓展存量房业务可以发挥既有平台优势，为国有产权及私有产权有序流转提供专业化的服务，使存量房交易流程公开透明，充分发挥价格发现和资源优化配置的功能，这是符合存量房市场的发展趋势。

2.3.2 政策发展趋势有利于产权交易机构拓展存量房业务。为了促进我国房地产行业稳定健康发展，近年来，伴随存量房交易数量的上升，从中央到地方陆续出台的楼市调控政策无不涉及存量房交易规定的调整，核心皆是不断采取措施加强对存量房交易的监管力度。在市场上，中介经纪公司鱼龙混杂，良莠不齐，主要以中小机构为主，加大了国家对存量房交易监管的难度。各地产权交易机构作为国资和财政监管系统的一员，多年来，在服务地方国企并购重组、促进各类权益要素阳光流转、企业资产盘活和企业融资、优化资源配置等方面发挥了重要作用，成为支持我们经济社会持续健康发展的重要平台。产权交易机构拓展存量房业务不仅符合国家政策法规的需求，也能促进各地政府通过产权交易机构更好地开展对当地存量房交易的监管。

2.4 拓展存量房业务的外部威胁分析（Threat）

存量房中介行业竞争激烈，大品牌经纪公司强强合作，行业出现“火拼”现象。存量房市场正在快速发展，虽然这个蛋糕很大，但抢蛋糕的机构更多。存量房中介市场，竞争特别激烈，总体来看，呈现以下几个新趋势：一是强强联合，跨区域并购重组。如链家在全国多地迅猛扩张，链家的大本营在北京，2015年3月，向上海扩张，合并了上海排名第二的德佑，通过并购德佑地产，拿到大量现成的团队和各种资源，迅速扩大市场份额；二是异军突起，互联网企业纷纷进入存量房市场。以“58同城”“Q房网”“房天下”“苏宁有房”为代表的互联网企业纷纷介入存量房市场；三是行业愈演愈烈，出现“火拼”现象。各大经纪公司高速扩张，大规模高薪招募经纪人，同时对买房人收取低佣金，争夺市场份额。

3 产权交易机构拓展存量房市场策略

通过对产权交易机构拓展存量房交易业务的综合分析，产权交易机构利用自身平台的优势和存量房市场发展的机会，拓展存量房交易业务不仅可以以各地产权交易机构的品牌影响力整合市场房产经纪机构，规范存量房交易市场行为，而且可以增强产权交易机构服务能力，拓宽服务范围，实现产权交易机构收入的可持续增长，同时也能延展现有业务，如不良债权转让、国有存量房产转让等，为国有资产的保值增值保驾护航，形成良好的战略协同效应。面对自身的劣势和存量房市场激烈的竞争现状，产权交易机构拓展存量房业务的应对策略：

3.1 以市场化为准则，普惠制为导向

在存量房交易方面，产权交易机构遵循阳光交易、有效监管的原则，满足存量房交易实际需求，增强交易平台的服务功能，有效利用国有产权挂牌的交易模式，线上发布项目信息和成交结果公告，线下与线上结合，组织竞价和签约。存量房交易可以依托国有产权交易积累的优势资源，利用成熟的交易制度、多元的交易模式、海量的客户资源，通过线上、线下协同服务，充分挖掘存量房的公允价值，实现买方与卖方的精准匹配，节约交易成本，提升处置效率，同时通过专业化和规范化的操作更容易获得卖方的信任与支持，最大限度地满足卖方需求，进而获取更充足的房源信息，为存量房交易储备业务资源。

3.2 打造专业团队，延伸服务链条，提供一体化、全流程的综合性交易服务解决方案

组建专业的存量房交易运营团队，为优化交易各方的服务体验，延伸服务的广度和深度，通过与中介经纪公司合作，进驻社区，实现产权交易项目信息的精准推送，获取更高的社会认可度，提高项目的成交率和品牌的知名度。产权交易机构同时利用已有的平台资源，为存量房交易打通金融机构的贷款通道，充分发挥产权资本市场的融资服务功能，创新产权交易行业房产融资服务模式。从存量房交易前端的市场推广、咨询方案设计，交易中端的规则制定、流程设置、交易组织，交易后端的投融资服务、资金托管、项目反馈等，切实为交易主体提供一体化、全流程的综合性交易服务解决方案。解决存量房交易中各相关主体的需求痛点，获取更多的市场份额。

3.3 成立专业的运行部门或子公司，发挥会员机制的优势，与中介经纪公司合作

成立专门的运营部门或子公司，结合产权交易机构已有的资源优势整合存量房中介资源，运用产权交易机构已有的会员制度，引入更多的存量房中介经纪公司加入会员群体，让渡更多利益给中介经纪公司，建立“合作”而非“竞争”的关系。采取市场化的竞争策略和团队激励管理机制，吸引行业的业务精英加盟，培养存量房业务的专业团队，立足地方市场打造存量房交易的流程服务体系。

3.4 建立存量房交易流程服务“网络平台”

面向行政管理部门、房地产经纪机构、房地产经纪人和公众等用户，建立存量房交易流程服务“网络平台”。首先，平台要打通当地房产行政管理部门的服务渠道，成为房地产行政管理部门特许的网上签约服务点，为买卖双方网上签订存量房买卖合同等服务，解决伪造产权证、阴阳合同、一房多卖问题，同时可以使房产行政管理部门能够通过产权交易机构的服务平台加强对房地产经纪行业的监管；其次，该平台要对接好房地产经纪机构的需要，使其可以网络平台申报完成房地产经纪机构备案、年检以及跟踪在本机构委托过的房源的交易情况；最后，该网络平台要成为专业的房产（存量房）交易网络发布信息平台，公众可以利用平台提供的全面、准确、即时的房源出售信息、求购信息、政策信息、房地产经纪机构及房地产经纪人诚信档案来选择中介服务。

另外，在存量房中介市场激烈的竞争中，产权交易所拓展存量房业务要立足于当地的存量房交易市场，需要重点加强建设存量房交易业务制度、流程及风险控制体系，摸索出适合自身业务架构的发展模式，加强存量房交易业务能力的修炼，才能提升市场竞争能力。

4 结语

纵观全国产权交易机构，有部分产权交易机构已经涉足存量房業务，建立了相对专业的服务平台，如青海省产权交易机构建立房产市场517平台，广州产权交易机构设立存量房交易服务中心。北京产权交易机构、上海联合产权交易机构、深圳联合产权交易机构、青岛产权交易机构等也有涉及存量房租售的业务。

产权交易机构拓展存量房交易业务，可以充分利用其广阔的信息发布渠道、专业规范的操作制度流程及网络竞价功能，以市场化手段促进存量房交易市场进退有序、合理流动与优化配置，助力城市化发展进程。未来，产权交易机构应基于现有的平台优势融合存量房交易业务，大力推进规范型、功能型、创新型产权交易行业和产权交易资本市场建设，打造统一、规范、高效、服务功能强的产权交易资本市场，打造各类权益要素有序流转的阳光平台，更好地服务深化供给侧结构性改革、服务国资国企改革、服务混合所有制经济发展、服务要素资源市场化配置，促进国有资产保值增值，规范存量房交易市场的乱象行为，为建设现代化经济体系，全面建成小康社会贡献力量。