项目前期报建工作的实践与探讨

陈 磊

上海中核科创园发展有限公司 上海 201702

前言

项目前期报建工作指建设单位获取国有土地后，开始办理项目备案、工程报建、设计方案征询、总体方案审核、《建设规划许可证》办理、最终取得《建筑工程施工许可证》的工作。建设工程前期报建工作是涉及多个政府部门和多个环节的系统工程，其关键节点的滞后将直接影响整个项目的进度计划。鉴于其程序繁琐，地位重要，建设单位应足够重视，保证报建工作高效有序进行。

1. 工程概况

上海科创园项目位于上海市青浦区徐泾板块，项目总占地面积13.7万平米，规划总建筑面积约55万平米，总投资约86亿，建设周期4年。项目共6个地块，商住用地为2个地块，商办用地为4个地块。

项目分三期开发建设，一期开发建设35-02商住地块和31-03商办地块，其建筑面积分别为11.72万平米和11.59万平米。35-02地块主要为住宅和酒店。31-03地块为总部大楼、文化展示馆和酒店。

本文主要介绍上海科创园一期项目前期报建工作的情况。

2. 前期报建工作的特点

2.1 周期长

对于一个完整的大型建设项目而言，上海地区整个前期手续的办理时长从获取土地到取得施工许可证，一般为9-12个月，占一期项目总工期的1/3～1/4。以笔者工作的上海科创园项目一期为例，从2017年9月拿地到2018年6月取得施工证，耗时9个月。经归纳前期报建工作主要经历四个阶段：

第一阶段：方案内部评审通过阶段。从获取土地，根据土地出让条件的规划参数委托设计单位进行方案设计。设计方案再从规划局初步沟通到集团公司上会通过，总共需要3个月左右时间。

第二阶段：取得方案批复阶段。设计方案总平图须在政府规划局的网站和新建工地现场进行公示，同时征询区级绿化、卫生、交警、交运等十四家审批部门方案征询回复意见，设计单位根据取得的意见对方案文本进行修订后报规划局，取得方案批复，该过程需要1-2个月左右时间。

第三阶段：取得总体批复阶段。总体阶段文本的编制完成后，报建委，并征询市消防、交警、交运、气象、抗震等十四个审批部门，并取得建设工程设计文件审查管理中心对总体设计批复意见，该项工作需要2-3个月左右时间。

第四阶段：取得《建设规划许可证》及《建筑工程施工许可证》阶段。审图公司完成施工图设计审查后，取得施工图审图合格证，再申报民防部分审图工作。完成后申报规划许可证，规划局再次对方案进行审核，主要审核的内容是平立剖和面积计容指标、退界、总建筑面积及单层面积等指标。核发规划许可证后即可申领施工许可证，该阶段耗时2个月左右时间。

2.2 程序性

建设项目的前期报建工作须严格按照报批报建的流程进行。前面一个环节通过，拿到相关批文，才能进行下一步的报建环节。在明确报建过程中的关键路线的基础上，进行优化报建流程。对部分工作可以提前或同步进行，如项目方案的公示、征询可以和土地证的办理同步进行。在方案公示及征询的时间段，可以同步进行总体阶段的设计深化。在总体阶段的征询过程中，可以同步进行施工图设计深化。（对上海地区报建的流程进行了梳理，具体见附图）。

2.3 协调性

前期报建人员的业务能力首先以高效沟通为主，沟通能力在报建工作中具有举足轻重的作用。从获取土地到竣工验收要经过几十个政府部门科室之间的沟通协调，每个部门科室约三四人，根据行政管理流程，经办人负责具体事务，审核图纸，核对数据，梳理问题。主要具体事项则是中层科长或主任负责开展。前期报建工作中如何加强和审批部门中层领导的沟通，是报建工作成果的核心点。

3. 项目前期报建工作的内容

3.1 项目备案

建设单位取得地块后，第一步要进行项目备案。提前和发改委沟通，明确到市或区发改委办理备案手续。目前上海地区在网上即可操作，进入上海一网通办，企业密钥登陆后，进入项目备案登记界面。将企业基本情况、项目名称、土地出让合同、施工地点、施工规模、建设内容、项目总投资额等信息输入系统，发改委在系统后台审核后即可完成项目备案。

3.2 工程项目报建

项目备案完成后，进行项目报建。项目备案核准机关为市发改委，则对应到市建委报建。区发改委备案项目则对应到区建委报建。进入上海市住房和城乡建设管理委员会网站进行报建。项目报建是进一步加强建设市场的管理，规范建设工程报建流程，确保建设工程质量和施工安全。

建设工程项目报建完成后，可实施招标投标、合同备案等下一步工作。

3.3 方案设计前征询及方案合规性审查

建设单位确定方案设计单位后，须在编制设计方案前与设计单位一起征询规划局建管科的意见，建管科经办人将该地块规划指标及具体办事流程告知建设单位。

设计单位按《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）相关要求，完成设计方案文本的编制后，建设单位及设计单位应对设计方案进行合规性自查，明确设计方案是否符合土地出让合同及规划管理的相关规定，对不满足条件的内容书面说明具体原因。

对存在不满足规划意见的内容，规划局视具体情况，同步开展设计方案专家评审，根据专家评审意见由设计单位对方案文本进一步调整。

规划部门对调整后的建设工程设计方案用地面积及范围、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等规划指标，以及建筑间距、退界、高度等控制指标是否符合控制性规划、地块规划条件和相关法规的要求，对建设单位提供指导，使修改后的建筑设计方案达到并联审批报送条件。

3.4 总图公示

规划局在批准工程设计方案前，应按照有关规定将建设工程设计方案总平面布置图及主要经济技术指标表在规划局官站及新建项目工地围墙，在规定的时间内向公众公开展示、听取公众意见。在期限内如未收到反对投诉意见，则完成总图公示。

3.5 建设工程设计方案并联审批

为提高设计成果质量，加强批前服务协调，建设单位在编制方案时，向市或区相关管理部门进行咨询。建设单位按照规划部门要求，将设计方案文本及相关材料根据规划征询单要求分别报送区商委、区卫生、区绿化市容、区环保、区民防、区建管委、区房管局、区水务、等相关职能部门，进行方案阶段的并联审批程序。

职能部门在正式受理后，将各自专业审查意见书面反馈规划土地管理部门。规划土地管理部门在汇总相关管理部门的征询意见后，组织建设管理相关部门进行综合协调，根据协调情况，做出是否同意建筑设计方案的决定。

3.6 总体设计文件并联审批

为确保设计文件编制质量，加强前期服务，根据设计方案审批中提出要在本阶段落实的意见，建设单位可以在施工图设计文件编制前，向市审查中心或区县相应的审查部门提出设计文件审查申请，并根据《上海市建设工程总体设计文件编制深度规定》要求编制文本。

由建委开具总体征询申请单，报市交警、气象局、消防局等十四家单位进行方案总体深度的审核。由建设工程设计文件审查中心对征询意见形成汇总。

3.7 《建设工程规划许可证》的申领

建设项目完成施工图审查并取得审图合格证后，即可申报《建设工程规划许可证》。建设单位需要提交总图、建筑单体的平立剖图纸、建筑面积汇总表、单体面积分层表等材料请规划局进行审核，审核通过后颁发《建设工程规划许可证》和《建筑工程项目表》，并对审核确认的总平面图和平立剖图纸加盖规划局规划管理专用章，作为以后房产面积预测、实测及规划竣工验收的依据。

3.8 《建筑工程施工许可证》的申领

取得《建设工程规划许可证》，并完成施工、监理单位的招投标及合同信息报送手续，缴纳城市基础设施配套费，同时将施工场地具备条件的承诺书、上海市建筑工程质量安全措施落实保证书、建设资金已落实无拖欠工程款承诺书、参建各方的终身责任承诺书、法人代表授权书等材料递交区建设和管理委员会，材料审核通过后即核发《建筑工程施工许可证》。

《建筑工程施工许可证》时工程前期报建工作的标志性成果，表明已完成项目前期报建工作，工程可以合法开工建设。

4.建设项目相关专业专项审查

在建筑设计方案及总体方案上报时，根据项目的复杂程度，审批部门需要建设单位提供专项方案作为对设计方案深化研究论证的依据。这些专项方案一般由建设单位委托有资质的第三方单位编制，编制完后报相关部门审批，是作为征询的前置条件。

下面将概述上海科创园项目方案及总体征询时，需要委托的专项方案和主要作用进行概述，具体如下：

4.1 日照分析专项报告

日照分析主要时对周边相邻和拟建建筑之间相互日照的影响进行分析，然后利用分析比较的方式有效的控制两者之间的日照影响。

4.2 环境影响报告表

环境影响报告表主要评价与本项目有关的污染源及主要环境问题。如污染物的排放是否符合标准，公建配套设施的布局是否合理，餐饮的油烟净化、排放是否符合要求。施工中废水、废气、噪声对周边的影响以及运营期内废水、废气、噪声、固废、电磁辐射对周边环境的影响。

同时提出预防对不良环境影响的对策措施，采取严格的环保治理和管理手段，对环境的影响得到最大减缓。

4.3 集中空调通风设计系统卫生学评价

通过对项目集中空调通风系统相关设施、设备的分析，预防和控制集中空调通风系统可能出现的健康危害因素，提出相应的整改措施、对策和建议，以保障涉及人群的身体健康。

4.4 节水评估

节水评估是针对设计过程中各用水单元的用水量进行评估分析，可完善主体设计中关于节水的相关内容，优化主体设计使其更符合上海市节水的法律法规及最新规定。

4.5 交通影响评价

评估项目开发所导致的交通需求对周边的交通系统运营的影响，对区域内交通系统的交通量预测、交通影响程度评价及交通改善措施评价。

根据相关规范、标准及交通工程理论，从机动车内外交通组织、基地出入口设置、公共交通、静态交通、慢行交通及交通安全和宁静化措施方面对项目基地开发进行分析评价，提出相关优化措施和改善建议。

4.6 防汛专项审查

调查地下公共工程周边防汛工程设施及环境状态，分析、预测和评估在建设过程中以及建成后对防汛安全可能造成的影响和潜在风险。

4.7 节能评估

根据项目实际情况，对本项目的各用能环节、用能品种及用能状况进行专业、客观的计算、分析和评价；分析各种节能降耗措施的效果；用能总量及用能品种是否合理进行评价；提出合理化建议，为节能行政主管部门的审核提供依据，为项目建成使用过程中控制能源消耗提供参考。

5 项目前期报建工作中可能存在问题探讨

通过对科创园项目一期报建情况分析以及结合实际工作，总结出主要存在以下几点的问题：

5.1 设计方案审查和总体设计文件征询阶段所需要的时间较长：

在建设项目审批的过程中，设计方案和总体设计文件各需要14-15家相关单位或部门的征询意见，不能保证同时将文件在一天或两天很短的时间内送达各征询单位。对于大型综合体项目，往往会碰到各类问题，如电力公司对开关站位置、面积设置要求，房管局对公建配套用房的位置及交警对道路开口的设置等问题往往审查的结果不能保证一次性通过，所以时间可能会延长。

5.2 同配套单位对设计方案的沟通需要进一步增加：

在项目前期报建过程中，除了政府主管部门的层层审查，还有很多配套单位。如水、电、气、有线、通信等配套垄断部门。虽然上述部分单位规划局不要求征询，但在工作中，一定要事先核上述单位加强沟通，项目是否具备施工及配套条件，并按相关要求及时调整并修改设计方案，尽快早日定稿，避免返工。

5.3 第三方专项方案编制单位招投标时间长：

目前上海地区对专项方案的编制单位往往没有硬性资质条件要求，但建设单位为求稳妥，一般会委托有丰富经验的第三方单位编制，以提高审批效率。对于国企按正规流程，招投标从立项、发布招标公告、开标、评标、公示到签订合同，一般需要2个月时间，再由第三方单位编制和评审，又要1个月的时间。要求项目前期报建人员对招采工作要提前计划和对投标意向单位的提前考察，避免因方案无法提供造成审批的延误。

6.提高项目前期报建工作效率措施的探讨

在工程建设项目报建工作中，政府制定的审批审查程序基本是固定，这就要求我们采取措施，以便提高报建工作效率。

6.1 建立完善建设项目的报建制度和流程

熟悉相关职能部门的规章制度和办理流程，获取最新的办证表格清单，理清报建各环节、各阶段、各条线之间的逻辑关系和相关性。健全相关制度，提高报建度的针对性和可行性。

6.2 提高报建人员的专业知识

项目前期报建人员在实际工作中，除需要具备规划、设计及工程建设相应的专业知识外，还要重视主要职能部门审核的重点。

如规划局主要控制总平面图布局、外立面、容积率、贴线率、限高、限低、建筑退界等指标。消防总队主要控制防排烟（机械排烟、自然排烟、正压送风系统）、疏散通道、消防通道、消防设施、防火分区的设置要求；园林局主要控制绿化总平布局、绿地率、绿化配置等设置；

6.3 加强与设计部门之间的协作

设计单位提交的设计成果直接关系到前期报建的进度，在报建过程中常发生因方案的过程调整，导致报建进度延后。对于此类问题，可从如下几点做出优化：1、报建和设计协同梳理工作节点，做好预判。报建和设计工作同属于项目前期节点，在项目伊始，应协同设计针对已经确定的一二级主项节点，进行细分和落位，共同梳理风险点和工作安排。2、在设计方案方向确定之后，请设计对可能存在的疑问和不确定点梳理，针对此类问题提前进行审批和职能部门的沟通和交流。把问题尽量解决在方案阶段。3、在报建过程中，对审批人提出的问题及时反馈设计，并请设计共同参与沟通，避免信息传递带来的误解和遗漏。

6.4 提升报建人员的沟通能力

在项目的规划设计方案基本成型后，要向政府的规划和相关部门进行征询。一定要事先和对方单位加强沟通，了解报批的状态以促进各部门的审批进度，对部门提出的意见按相关要求及时调整。如征询前将先将初稿送审批部门经办人初审，对发现的问题在正式送审文本中直接修改完毕，这样可大幅提高报批时间。有效缩短前期手续的报批时间。

结束语：对于前期报建工作的顺利进行，主观上要足够的重视，提前制定报建计划，保证报建工作切实有效开展。目前上海的前期报建有大的变革，二期项目报建将转化为联审平台网上操作，后期竣工也将改革为通过联审平台办理竣工验收，全程采用网上无纸化办理，对报建工作提出了新的更高要求。