自食苦果的一房二卖

黄祥 李丽

由于房市的红火，房价上涨速度之快、上涨幅度之大常常超过一般人的心理预期，因此也导致了一些利益至上者一房二卖。两个买主谁将拥有最终的购买权？没有买到房子的买家损失怎么办？

房价飞涨房主一房二卖

2015年11月，在苏州永年房地产经纪有限公司（以下简称永年中介）的居间下，晏悟与李吉签订了《房地产买卖中介合同》，约定晏悟将大观人家02室别墅出卖给李吉，价格375万元。

该别墅尚有银行贷款未还清，需要找垫资公司垫资偿还后才能办理接下来的手续。由于垫资事宜一直未能落实，直到2016年2月，才办妥他项权注销手续。而在这不长不短的3个月内，房地产市场可谓一日一价，让晏悟卖早了、卖低了的懊悔之心越来越盛。李吉多次催促晏悟办理房屋买卖网签、资金托管、过户等手续，但晏悟找各种借口拖延办理。3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。李吉得知后坚决不同意。

见李吉无意加价，晏悟心中愤愤不平，心想：我这套别墅已经上涨了100多万，我只不过让你加50万，你都不肯答应，我真要在你一棵树上吊死吗？我眼睁睁地让自己损失100万吗？当然不能！我又不是傻瓜。这样想着，晏悟动了重新找买家的心思，把这套别墅按照新行情在其他中介做了出售登记。房价越上涨，抢房的人越多，很快，就有新买主肖达上门看房，并表现出强烈的购买愿望。

晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能签订新的合同。3月27日，晏悟分别致函李吉和永年中介，称因李吉未按约支付房款，并已过合同约定的逾期时间，李吉严重违约，故晏悟解除合同。因地址错误，该函未实际送达李吉而退回晏悟。

与此同时，李吉也感到了紧迫性，加紧采取法律手段维护自己的购房权。3月28日，李吉委托律师致函晏悟：因晏悟已明确表示不再按原约定价格出售房屋，如想购买房屋需加付50万元，晏悟该行为构成违约，要求晏悟在7日内与李吉办理涉案房屋的网签、资金托管和过户手续。该律师函于3月29日送达晏悟。

李吉不敢耽误，马不停蹄地于3月29日至苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘法院）起诉晏悟，要求其立即配合办理房屋的过户手续。

李吉的担心果然不是多余的。2016年4月7日，在苏州家贝房地产经纪有限公司（以下简称家贝中介）的居间下，晏悟又与肖达签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定晏悟将大观人家02室别墅出售给肖达，价格485万元。

至此，晏悟实现了多卖110万元的目的，也实际做出了一房二卖的行为。当然，晏悟自始至终没有向肖达告知房屋曾与李吉签订买卖合同且双方存在纠纷。当晏悟与家贝中介前去办理相应房产手续时，发现房屋已因李吉在法院申请了财产保全被查封，家贝中介立即将该查封事宜告知肖达。纸包不住火了，晏悟携其律师，于2016年4月28日与肖达进行了沟通。晏悟及律师在沟通中多次表示系李吉违约，并表示已向李吉发送了解除合同的告知函。肖达很看好这个房子，也只能无奈地选择相信。当日，他们签订了一份《补充协议》，约定：待此房屋解除查封，诉讼案件结束后三十日内再履行签订网签合同、协助过户等事宜。

第一位买主获得房屋所有权

李吉诉晏悟的案件，虎丘法院分三次公开开庭进行了审理。李吉指出：晏悟单方毁约的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。诉讼过程中，李吉将304万元购房款汇入法院标的款专户。

2017年3月31日，虎丘法院对该案做出了民事判决，认为：原、被告双方经过前期磋商，于2015年11月签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了特定的标的物、价格、付款时间、交付手续、违约责任等，具备了买卖合同的主要内容，原故、被告间房屋买卖合同已经成立、合法有效。房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示，对双方均具有拘束力，被告单方提价构成违约。原告现已为履行房屋买卖合同做好了准备，原、被告双方房屋买卖合同的合同目的已能实现，合同可继续履行，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋产权变更登记的本诉请求予以支持。据此，虎丘法院判决晏悟继续履行房屋买卖合同，将大观人家02室房屋不动产变更登记至李吉名下。

晏悟上诉至苏州市中级人民法院，8月25日该院作出了终审判决：合同履行过程中，晏悟提出了增加房款50萬元的情形，增加了履行合同的障碍，同时在双方未处理完毕合同是否继续履行、以及是否协商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月与案外人签订涉案房屋买卖合同，应视为其构成违约。原审法院判决双方继续履行涉案房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。其后李吉向虎丘法院申请予以强制执行，该案于2017年10月23日全部强制执行完毕。

第二位买主获得差价赔偿

肖达纠结中等了一年多，等来的结果却是晏悟的一再败诉，苏州市中级人民法院于2017年8月25日作出房屋明确归属李吉的终审判决后，肖达不得不对买这套别墅死了心。但房价一直在涨，这一年多这套别墅竟然又涨了百万元左右。他于2017年9月7日诉至虎丘法院，请求判令晏悟返还购房定金20万元，并向肖达赔偿现价与当初合同价的房屋差价损失。虎丘法院于11月13日组织双方进行听证，肖达提出了司法鉴定申请，申请对房屋价值进行评估，并认为2017年8月25日房屋价值减去合同订立时的房屋价格即为其损失。

经虎丘法院委托，苏州市中安房地产评估有限公司于2017年12月29日出具了房地产估价报告，认定房屋市场单位价值为20200元/平方米，市场总价值为579.38万元。

虎丘法院于2018年3月6日、2018年4月17日公开开庭进行了审理。在庭审中，肖达表示已于2017年10月另行在光福购房，房屋总价480万元左右。

虎丘法院认为，肖达与晏悟签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，双方均应按约履行。本案所涉的大观人家02室房屋，晏悟明知自己已与李吉签订了买卖合同，且已收到李吉要求配合过户的律师函，依然于2016年4月7日与肖达签订了再次出售房屋的合同，且晏悟在签订该合同时向肖达隐瞒了房屋曾与李吉签订了买卖合同且双方存在纠纷的事实。晏悟一房二卖的行为系导致本案纠纷产生的直接原因，其违约行为导致双方之间的《房屋买卖（居间）合同》的合同目的无法实现，对此肖达作为守约方有权要求晏悟承担相应的赔偿责任。根据评估报告，案涉房屋2017年8月25日的估价为579.38万元，与原、被告合同约定的房价相比上涨了94.38万元，肖达实际损失为94.38万元。

2018年4月26日，虎丘法院做出了晏悟向肖达退还购房定金和赔偿房屋差价损失的判决。

晏悟不服虎丘法院判决，于2018年6月11日向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州中级人民法院依法组成合议庭审理了本案，认为，晏悟与李吉就涉案房屋另有房屋买卖合同关系并实际履行，系导致本案合同无法实际履行的主要原因，对此晏悟应当承担违约责任。当事人订立合同的目的在于获得预期的履行利益。一审法院依据另案生效判决确定本案合同于2017年8月25日无法实际履行并以此日期作为涉案房产价值评估时间节点并无不当。一审法院据此认定合同违约损失数额为房屋差价94.38万元，并未超出肖达预期可得利益范畴，本院予以维持。值得一提的是，两位买家胜诉之后，两家中介公司也将晏悟诉至法院。法院认为，既然前后两份合同都是合法有效的，各方均应按照合同约定履行各自的义务，包括应付的中介费。故法院于2019年2月判决晏悟支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。为了多赚百万元，晏悟一房二卖，最终还是以300余万元成交，反过来付了赔偿金百万元，晏悟为自己的失信行为付出了沉重的代价，后悔莫及。人在江湖不能丢了诚信，每个人都必须有强烈的契约意识。契约就是当事人之间的法律，一旦签订了合同就必须按约履行，哪怕你随后发现亏了也得履行，这是你正常的市场风险，你就要承担。你不想承担，就是践踏了诚信，法律当然不会答应。

（文中当事人均系化名）

编辑：夏春晖  386753207@qq.com

案后思

一房二卖，并不意味着第二份买卖合同必然无效。法律并没有明确禁止一物二卖，并不因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。一房二卖的房主将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。