哪些因素阻碍了保障性住房供给

张旭文

【摘要】保障性住房制度的出现，为很多中低收入者提供了良好的住房保障。由于我国保障性住房的制度不完善、住房单一、监管不到位、政府职能不明确、配套制度不科学等问题，阻碍了保障性住房的供给工作，应有针对性地解决供给问题，还保障性住房制度一片“蓝天”。

【关键词】保障性 住房制度 供给问题 【中图分类号】C913 【文献标识码】A

习近平总书记曾多次强调改善居民住房环境的重要作用，坚持房子是用来住的，不是用来炒的。住房保障制度是为满足基本住房要求的安排，同时也是当代房地产调控的核心内容。

我国保障性住房存在法律缺失、监管不到位、职能不明确、制度不科学的问题

首先，保障性住房建设的相关法律存在缺失。从现实情况来看，保障性住房的立法还存在问题。一方面，缺少立法支撑。虽然已经有法律对社会经济权作出了明确的规定，但“住房权”不在宪法内。目前，我国还没有专门针对保障性住房的相关法律。另一方面，没有专门的《住房保障法》界定保障性住房的供给问题。上个世纪九十年代，我国就已经开始关注住房保障问题，在经济的推动下，住房供给发生了很大的变化，但更多的是依靠法规与政策文件执行，缺少内容全面、高效的《住房保障法》和相关法律支撑。

其次，住房形式单一，监管不到位。保障性住房由廉租房、经济适用房与公共租赁房构成，形式比较单一，缺少创新能力。我国保障性住房属于相互独立的状态，廉租房、经济适用房与其他政策性住房都是相互独立的，由于缺少统一部署，所以政策实施缺少针对性与有效性。其中，经济适用房是最早推出的保障性住房形式，但在推出機制与监管过程中存在较多问题。开发单位在审核购买条件时会采用两种方式：第一，严格审核并监管购房资质；第二，不监督。开发单位严格审核申请者身份后，满足条件的人员能享受福利，但开发单位需要付出更多的监督成本；如果开发单位不审核申请者身份，就能节省成本，当然企业就会面对舆论与政府惩罚等问题。在市场经济条件下，很多开发商以利益优先为原则，忽略了保障性住房的福利性质，通过售卖保障性住房以获得利益。

再次，政府职能不明确。纯粹的市场主导并不是资源分配的最佳选择，适当的政府干预能有效减少过分市场化带来的资源浪费与盲目投资，它能帮助整个社会维持公平正义。落实住房保障责任是当代政府公共服务的重要工作，但过度关注住房商业化，不仅给经济建设带来了很多不利影响，也对保障性住房发展产生了冲击。有些地方政府把土地交给开发商进行商品房建设，没有做好保障性住房的持续规划，使保障性住房在建设时存在质量不佳或者资源不足等问题。此外，国内保障性住房更多的是通过城乡建设部与住房部统一监管、规划，但运行时会牵涉到土地、金融、司法、立法、财政、社会保障等多个部门，难以统一协调。

最后，配套制度不科学。国内的保障性住房相关配套制度不科学，进而引发问题。第一，资金来源问题。除了住房公积金，还未形成统一的金融政策支撑保障性住房供给。第二，土地供应问题。目前，保障性住房在建设用地上存在以下问题：土地供应的行政色彩较浓；土地法律制度相对落后；缺少长效、持续的土地供应制度，很难长期保障土地资源。第三，房建监管缺失，具体体现在布局验收、工程质量与制度规划上。

优化保障性住房的相关法律，打造全方位、多渠道的住房保障方式

为了落实住房保障目标，必须用法律的方式规范住房保障职能机构的工作程序、责任与设置；个人、企业、国家等主体间的义务与权利；住房保障给付的调整；投资运营和住房保障管理内容。通过政策法律，从微观上确保住房标准、对象、水平与资金来源，以及奖惩制度等，以此区分专门机构、地方与中央的权责，这样既能提高政策法规的可操作性，还能避免推诿，达到权责分明、提高效率的目的。首先，以宪法作为依据，认真规划与完善保障性住房方面的法律；在适当保障的基础上，了解清楚保障对象的需求，从根本上满足当代保障性住房的现实要求；以动态调整为原则，协调社会关系。其次，可考虑从宪法的层面确保居民住宅权。事实上，很多发达国家都将住宅权纳入了宪法，虽然宪法明确规定了社会保障、人权与财产权，但缺少对城市中低收入者住房保障与住宅权的规定。因此，必须优化法律法规。

打造全方位、多渠道的住房保障方式。在清楚住房保障责任的基础上，允许地方政府结合实情自主选择，对于住房价格偏高、供求不均的地方，政府应该为居民安排廉租房，在住房价格低、供求关系均衡的地方，通过货币补贴的形式让公民自主选择。除此之外，还可以利用低价租赁、销售等方式，为低收入者提供更好的保障。一方面，使用多方位、多渠道的住房保障方式，优化住房保障制度，如：长期使用住房贷款担保、税收优惠的方式，改善居民支付能力；使用先租后售经济适用房、租赁房的形式，扩充保障性住房范围。另一方面，大力推广中小户型的低价房。保障性住房不仅要做好数量调控，还需要调整住房档次与比例，中国是人多地少的国度，面对城市建设与经济发展压力，必须在以人为本的原则下，将保障居民住房、节省资源放在第一位。

增强政府职能，做好配套制度的建设

增强政府职能，优化主管机构。首先，清楚政府职能与定位。以社会保障法等法律为基础界定保障性住房的责任主体与地位，将政府对住房权的职能保护从政策上升到法律。其次，通过立法让政府形成分工管理、协作运行的体系。中央政府拟定住房建设目标，确定保障性住房供给的发展体系。地方政府要做好供应工作，避免土地商业化对保障性住房供应带来的影响，并且严格按照国家要求规划土地任务；通过建立问责制度，把保障性住房相关内容纳入政府绩效考核中。住建部作为目前主管住房供给、建设、监管与分配的部门，它包含了住房保障的一切职能，也是推进保障性住房的核心力量。

做好配套制度的建设。一是增加资金支持。加大来自政府的财政扶持。创新扶持方式，形成专项的住房保障金，将地方政府的土地收益放到专项资金内，做好专项资金的监管，以此激发专项资金价值。同时，拓展住房公积金缴纳范围与数额，提高存款利率，做好公积金监管工作；吸收更多的社会融资，通过政策性金融，优化金融机构的业务服务范围与贷款政策。二是优化土地供应制度。在立法上，始终以公平、人权为准则，将住房权纳入《土地管理法》中，通过法律的方式展现商品房与保障性住房的区别，让土地供应者优先考虑保障性住房需求。在土地供应上，调整用地分类，将住房保障纳入建设用地范围，以此扩充公益用地范围，把公益用地放到优先位置，做好住房规划与质量建设工作。

（作者为江西财经大学经济学院博士研究生）

【参考文献】

①万永彬：《制度变迁理论视阈下河南省保障性住房制度建设研究》，《河南教育学院学报（哲学社会科学版）》，2014年第3期。

②魏益华、鲍峰：《推进我国保障性住房制度建设的对策》，《经济纵横》，2014年第4期。

③张家颖、王维、于彩霞：《关于保障性住房供给政策和路径的研究》，《山东工业技术》，2018年第22期。