发挥保障性住房的稳定器作用

郭伟明

摘要：在市场经济背景下，房地产市场不能自然地解决所有人的住房问题。大城市由于新增人口、低收入家庭等带来的住房需求十分迫切而旺盛，当市场不能满足其居住需求时，会给家庭和社会带来较大的负面影响，因此，必须针对其特定的居住、生活需求，完善住房供应体系，通过创新供地、培育租赁市场、发展住房金融、发挥社会主体积极性等方式，发挥好保障性住房的住房稳定器作用。

关键词：供求结构性矛盾;保障性住房;稳定器

中图分类号：F293.33

文献标识码：C

文章编号：1001-9138 -（2019） 04-0020-22

收稿日期：2019-03-18

随着市场经济体制在房地产市场的确立，居民住房情况得到极大改善，无论是人均住房面积还是住房品质都得到了大幅提高：然而，随着城市化进程的继续进行，一二线城市人口继续积聚，部分人口的住房情况仍不容乐观。在此背景下，住房问题成为城市社会的重要议题，如何进一步提高城市新增人口的住房幸福感成为重要的经济命题和社会命题。借鉴先进城市和地区的经验，保障性住房多主体、多渠道供应体系的建设起着十分重要的作用，应得到有效加强和不断提高。

1 住房资源错配带来的供求结构性矛盾

在一线城市资源的聚集效应下，人口不断增长引发的住房新增需求十分庞大，而且随着土地资源的紧张，住宅供应量的增长往往跟不上住房需求的增长。在长期的住房需求，且新增住房需求大多为刚需的情况下，引起住宅供应价格长期在高位运行，并带来了旺盛的投资投机性需求：基于市场经济背景下的住房建设供应体系，不管是土地市场还是一二手房的销售市场，均呈现出价高者得、溢价率高等特点，开发建设单位为谋求更高的收益，新建商品房大量提供大户型住宅，房屋显现出精品化、奢侈化的特点，为“富人”建房的趋势非常明显。随着商品房价格的上涨和总价的提高，不仅使低收人家庭望尘莫叹，中等收人的夹心层家庭经济上也难以承受。大量中低收入家庭受制于市场现状，产生的失望情绪，不仅对房地产市场长期可持续发展带来不良影响，而且对社会稳定和和谐带来负面作用。

除当地户籍的低收入家庭外，以刚毕业大学生、产业园区职工、蓝领工人等为代表的人群对于住房的需求较为迫切=从此类人群的社会人口特征来看，大多为40岁以下的中青年人员，核心家庭、单身家庭为主，全职工作比例较高，家庭收入与当地平均收入水平相当或略高，但购买市场商品房经济实力不足。这郎分人群是保障城市产业发展和日常运行的中坚力量，长远来看，他们未来有很大的成长性，但由于当前经济积累不足，不能在市场上买房。如果当前住房需求得不到满足，不仅影响个人的居住问题，还影响到个人婚育、子女就学等家庭因素，进一步对社会稳定和发展产生连锁反应。

2 住房需求分析

新加坡、我国香港地区是解决住房问题较好的两个范例，均是由政府掌握保障性住房的土地和住房供应，为社会上大多数人解决了住房问题。新加坡通过政府供地建设组屋，为当地居民提供了大多数的出售型保障房，使居民有恒产也有恒心。我国香港地区700多万人口中，居住在公屋中的人口占200多万，约有30%的人口居住在公屋中，另有15%的人口居住在资助出售房屋中，绝大部分居民都实现了安居，保障类住房发挥了稳定器的作用，增强了社会凝聚力。

城市新增住房需求由于群体的不同，居住需求与预期也存在一定差异，其中单身的新毕业大学生和蓝领工人等较为看重房屋租金、交通通达度、生活便利度等配套因素，而组建核心家庭的同区骨干职工等由于有了一定工作年限，他们更为看重房屋的功能，要求有独立卧室、卫生间和厨房，其中已育有子女的，对于周边公共服务配套更为看重。总体来看，新落户人群和外来务工人员的住房需求呈现较强的阶梯性特点，从最基本的有地方住，逐渐向更完善的居室功能和服务配套看齐，在住房政策上，从初期的租房向希望能够购买经济适用房等产权型保障房，乃至商品房发展二

3 多渠道、多主体解决住房问题的思路

基于城市新增人口住房需求和土地资源等条件，住房供应思路必须遵循多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，最大限度地满足差异化、阶段性需求，最大程度地发挥城市住房资源的潜力。

一是扩大居住用地和创新建设用地供应方式。为解决新增人口的住房需求，必须加大住宅用地供应，特别是加大保障性住房的用地供应，在用地计划中明确供应规模。《北京城市总体规划（ 2016-2035年）》等文件中，明确了新供应住房的保障性住房比例，提出“未来5年新供应各类住房150万套以上”，并且创新集体建设用地政策，在集体建设用地上要建设租赁房50万套，从而扩大了保障性住房的有效供给，稳定了居民预期。

二是加大租赁市场培育。随着城市建设用地的减少，完全依靠新建不能满足城市新增居民的需求，而充分利用存量住房还可充分发挥成熟配套的优势，更好地满足保障家庭在社区配套、子女上学等公共服务方面的其他需求。基于大城市巨量存量房的现实，引入市场房源作为保障用房，政府发放租赁补贴，不会引发市场租金水平的跳涨，反而有利于社会各类住房资源的充分利用，出租房屋者也能获得较好的收益，是一个多方共赢的策略。同时鼓励开发建设单位和租赁企业持有长租公寓，完善多层次的住房租赁体系，使不同群体按需承租，各得其所。对于符合条件的中低收入困难家庭，政府通过发放补贴实现保障目标。为维护租赁市场的稳定、规范，政府部门应加强监管，严厉打击违法违规行为，还应充分发挥中介组织、行业协会的作用，加强行业自律，不断提高从业人员的服务水平。

三是不断完善住房金融保障政策措施。对于产权型保障房的住房公积金提取、商业信贷等优惠政策发挥了重要作用，应进一步开拓思路，加大住房公积金用于个人租房力度，支持社会资金进入长租公寓建设和持有，鼓励商業银行放宽贷款条件，积极争取发行房地产信托投资基金，通过多种措施降低开发建设单位建设保障性住房、租赁住房的成本，鼓励社会机构和个人更多地选择保障性住房的持有、运营和承租活动。

四是充分发挥用人单位等社会主体的保障责任。住房保障措施是城市有序运行的必要手段，也是企事业单位对职工必须提供的经济成本。充分发挥城市运营方、用人单位在住房保障中的作用，有利于促进职住平衡，使房源更好地与职工工作地相匹配;有利于用人单位统筹职工保障措施，稳定骨干职工队伍;有利于城市协调发展，促进城市合理规划布局;有利于住房建设与使用相衔接，在规划、设计阶段即考虑用房者的实际需要，做到供需匹配、按需建设。因此，用人单位等主体应将职工住房支出纳入企业经营管理成本，加大对职工住房情况的关注程度和投入，对于符合条件的园区配套用房、专项配租保障房、集中小区等房源，用房单位应规范管理，提高集中服务水平，确保内部公平与社会公平的统一。