人口走势对中长期房地产价格的关键影响研究

■周 源

一、引言与文献综述

近年来，我国出台了一系列强有力的房地产调控政策，控制住了各大中城市房价快速上升的势头，但从更长的周期看，我国的房价呈现波动上升态势。影响房地产价格的因素有很多，包括经济发展状况、收入水平、政府政策、利率、物价、区域位置等。但是在我国，人口因素是影响房地产价格的一个关键因素。

我国现有文献主要集中在人口老龄化、人口流动、人口结构和房价的关系。徐建炜等（2012）将人口结构的变化聚焦在抚养比的变化上，认为当时我国的少年抚养和老年抚养比的上升都带来了房价的上涨。然而，当这些计划经济时代的积蓄红利释放完毕后，老年抚养比上升将逆转至推动房价下降。胡明志等（2017）通过理论模型的分析认为人口老龄化对房价产生了抑制，并通过实证研究发现人口老龄化总体上对房价具有抑制作用，尽管在特定阶段，人口老龄化并没有显著地抑制房价，但当享受过福利分房的老年人减少后，人口老龄化会显著地对房价上涨产生抑制。

国外的相关文献研究视角更加宽泛。Belsky（2009）认为，人口因素对未来的住房需求将产生强大的影响，家庭数量变化的影响最大，在预测长期需求方面，人口具有最大的相对优势。Kobayashi（2015）研究了1945年以来日本人口变迁和住房的关系，认为当人口减少时对住房的需求也会减少，预计由于出生率低，老年人口增长快，劳动年龄人口比例下降，日本住房市场的前景将十分黯淡。Kyriakidis（2017）研究了德国人口和房价的关系，结果表明区域人口、房租、地区生产总值、城市规模（以20万以上人口的城市为标准）等都是影响房价的重要因素。

综合现有的文献，关于我国人口对中长期房价影响的研究还很少。据此，本文首先从整体分析的视角入手，讨论了我国人口因素对房地产价格重要且独特的影响，分析了人口走势对中长期房地产价格的影响，得出在我国人口负增长后，中长期各城市房地产价格将分化的结论。

二、我国人口因素对房地产价格具有重要且独特的影响

从住房供给角度看，我国的人口众多造成了自然资源的相对紧张。根据联合国教科文组织和粮农组织的数据：我国人均土地面积仅有世界平均水平的1/3，人均耕地面积仅有世界平均水平的1/4。全世界共有26个国家人口超过5000万，我国人均耕地在其中位于倒数第3。我国部分省市的人均耕地甚至低于联合国粮农组织划定的0.8亩警戒线。据此，我国坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，提出了18亿亩的“耕地红线”。近年来中美贸易摩擦加剧，粮食安全作为一个战略性问题再次受到关注。此外，新型城镇化的推进也需要占用大量的耕地，退耕还林的进一步实施，也是耕地减少的一个重要因素。可见，我国的人口问题通过土地要素将强有力地制约着住房供给。

从住房需求角度看，我国是世界人口数量第一的国家，加之目前城镇化又在大力推进，根据国家统计局数据显示，2018年我国城镇化率为59.6%，联合国经济和社会事务部预测认为到2030年我国城镇化率将达到68.7%。在我国庞大的人口基数条件下，城镇化率每提高一个百分点，城镇人口就会增加一千多万，而且当前我国城镇化的趋势是人口集中向大中城市转移，导致在城镇化的进程中不断加大住房需求。从总量上看，我国庞大的人口规模对住房的巨大需求，包括刚性需求和改善性需求，都是其他国家无法比拟的。

此外，在对房价进行国际比较时，必须充分考虑我国的国情，一定要把人口作为重要的因素纳入考量。我国人口众多给经济社会带来的最大压力就体现在房价上。进一步地，在对房价指标进行国际比较时，需要考虑到我国特有的人口因素，而不能简单地将我国的指标数值和其他国家直接比较。一些研究分析认为，我国的房价收入比其他国家高很多，由此判断出我国的房价泡沫很高。然而，如果考虑到我国巨大的人口因素对住房供给和需求两方面的影响，就不能简单的从房价收入比得出我国的房价高到了不合理的程度。此外，我国一线城市的房价租售比，与全球各主要城市对比为最低，这其中同样包含了我国巨大的人口因素的影响成分，不能简单地认为我国一线城市的房价泡沫很高。当然，在我国出现阶段性房价上涨过快时，房地产调控手段会加强，从而起到平抑、调整房价的作用，但本文侧重考察中长期房地产价格的走势，其中人口因素的影响很关键。

三、我国人口数量走势分析

（一）近年来人口数量走势

我国对人口增长数量的预计，实际数据多次出现了“低于预期”的现象：一是2007年国家人口发展战略课题组的报告预计，2010年我国总人口将达13.6亿，实际情况却比预期要少2000万人。二是2015年是放开单独二孩的第二年，按照此前预期，单独二孩的政策效应将明显出现，但是2015年出生人口“明显低于预期”，且不升反降。三是2016年至2018年连续三年的新出生人口率显示，全面二孩政策效应再次“低于有关部门预期”，我国的出生高峰已经过去。

此外，我国人口还有一个特征就是“90后数量断崖式减少”。我国1980年代出生人口数量为2.28亿，1990年代出生人口数量就显著减少到1.75亿，而2000年代出生人口数量则进一步减少到1.46亿。换而言之，这20年以来，出生人口数量减少了36%。这一数据说明，再过10年、20年，当“80后”女性退出育龄期，下一代人口将显著减少。

（二）下一步人口数量走势

1.我国人口数量将迎来负增长。在经济社会发展的同时，我国的人口生育率不断下降，逐渐低于正常的世代更替水平，负增长的时间点终将到来。第一，生育率上升难度很大。随着经济的发展，生育孩子的经济成本和人力成本居高不下，人们的生育观念已经发生重大转变，生育率处于低迷状态。虽然实施了全面二孩政策，部分地区如辽宁省甚至对生育二孩的家庭进行奖励，但是出生率依然下降，说明生育政策对于控制和提升人口的作用有着显著的不对称性。控制生育可以做到令行禁止，通过严格的法律法规禁止超生，但是一旦人们的生育意愿已下降，鼓励生育的政策效应则很难短期生效。因此，即使给出了奖励政策，但因个人意愿不强，依然很难达到增加出生人口的政策目标。各国人口发展的规律也表明，一旦生育率下降就很难恢复上去。第二，国际经验的例证。德国、法国、英国、加拿大等在内的很多发达国家普遍出现了总和生育率下降，低于世代更替水平的状况。虽然美国的人口增长在发达国家中表现稳健，但是其生育率也在下降。2017年美国的总和生育率就降到了40年以来的最低水平，美国人口之所以增长的重要因素是大量移民的迁入。此外，诸如日本、韩国、中国台湾、新加坡等与我国大陆有着类似文化传统的国家和地区，现在都面临着严峻的生育率下降、人口减少的压力，其生育率甚至排在了全球最低的位置。

以上分析表明，即使全面放开生育，可能会带来短暂的新生人口上升期，但若干年以后，我国人口仍将面临负增长。对于我国人口负增长的时间点，不同的机构有着不同的预测：联合国在2013年预测我国人口在2030年进入负增长阶段；国家卫计委预测认为，即使在全面二孩政策实施后，从2030年开始我国人口仍将开始减少；我国社科院人口与劳动经济研究所所长张车伟预测认为，我国人口将在2025年开始减少，在2019年1月的最新预测中，将人口减少的时间修正为2027年或2030年。其他学者的研究结果也表明，我国人口数量的拐点在2025～2030年间（罗雅楠等，2015；翟振武等，2017）。可见，已有研究大都认为在2030年左右，我国的人口将开始负增长，而且负增长的趋势还将长期延续下去。

2.人口负增长导致的问题。如果我国能够像美国等发达国家一样，人口在稳步增长的状态下，逐渐控制在3、4亿，不仅能明显减轻资源、生态的压力，人们的生活环境也会更舒适。然而，当我国人口从13亿多这一庞大基数上减少下来，则会带来一系列的经济社会问题：一是养老的压力。养老金的储备和支出压力会变得很大，尤其是我国当下“未富先老”，养老的压力会变得更加大；二是经济实力的下降。日本就是很好的例子，日本的人口在负增长，GDP上升严重缺乏动力，而部分发展中国家的人口却在增长，此消彼长，人口负增长造成国力下降的对比就更加明显；三是基础设施的闲置。按照原先人口规模所兴建的高铁、交通、学校等设施，待人口负增长后，部分将闲置，造成大量资源的荒废浪费；四是出现萧条景象。年轻人减少，设备闲置，经济增长缓慢甚至负增长，社会将出现萧条的景象。

3.在总人口负增长的背景下，部分大城市的人口增长趋势将分化。人口总数的减少是总量问题，在具体城市分布的结构上还会有差异。几个较大城市，因其拥有的优越资源，还能吸引高校毕业生和新就业者。尽管北京、上海等大城市现在采取人口规模控制的措施，但为吸引人才以便保持竞争优势，这类大城市间的“抢人大战”仍会持续。再者，人口也是维持大城市可持续发展的必要支撑，为了保证自身的活力和发展后劲，大城市的人口规模控制等可持续发展能力力度会逐渐减弱。综上可以分析出，部分大城市的人口仍然将保持增长。然而一些中小城市，受人口总数减少和大城市人口虹吸效应的双重影响，人口会出现明显的减少。

四、人口数量走势将造成中长期各城市房地产价格的分化

（一）基本判断

第一，单纯的劳动年龄人口减少、人口老龄化程度加大，并不会导致房价下降。已有研究认为：受人口老龄化因素影响，我国住房需求将在2013年开始负增长。事实上并没出现预期情况，因为即使人口老龄化程度加深，老年人口仍然需要相应的住房，住房的需求和供给并没有发生根本性的变化。

第二，随着人口结构持续的变化，当城市的总人口减少时，房价会出现低迷的状况。如前所述，人口减少时会降低住房需求。同时，一些老年人去世，原有的一些住房出现空置并由子孙继承一个家庭可能拥有几套住房，住房的供给增加。加之我国人口减少的趋势会长期持续下去，终将导致住房需求和供给状况相比以前出现了逆转，房地产市场形势会步入低迷状态，房价会出现平稳甚至下行的状况。

（二）基于国内城市形势的研判

本文根据我国的“七五”计划和西部大开发政策对东部、中部地区所做出的界定，筛选出了我国所有的东部和中部地区的省会城市。根据Wind数据库整理的国家统计局数据，70个大中城市新建住宅价格同比指数，最早的数据从2005年7月开始，直到最新数据2017年12月结束。本文以2005年7月前的一年作为基期，其价格指数定为100，可以测算出从2005年7月～2017年12月，我国东部和中部地区省会城市新建住宅价格增长情况。

表1 2017年12月东中部地区省会城市新建住宅价格指数

从表1可以看出，哈尔滨、沈阳、长春和太原的新建住宅价格增长幅度是最低的。哈尔滨、沈阳和长春是近年来人口出现减少的城市，其房价已经承压，增长较慢；太原则是因为近年来，煤炭、钢铁等传统产业不景气，对城市经济发展负面影响较大，同时从下文的数据也可以知道，2017年这些城市的城镇居民人均可支配收入中，太原最低。需要说明的是，表1中杭州排序比较靠后，而现实中杭州房价较高，这是因为杭州房地产市场起步早，价格基数高，2003年开始在温州炒房团炒作下，杭州房价迅速增长。随着浙江民营经济减速和民间信贷风险暴露，杭州的高房价开始回调，2012年和2014年，杭州房价在国内大城市中“领跌”。根据国家统计局数据显示，若以2010年为基期，2014年12月杭州新建住宅价格指数在70个大中城市中列倒数第2。而表1反映了2005年以来的房价变化，表明杭州房价在高基数上的增幅相对不大。

本文继续采用户籍人口数据考察这些东部和中部地区省会城市的人口增长情况发现，在2010年以后，哈尔滨、沈阳、长春出现了人口减少。其中，沈阳的人口减少幅度相对较小，其户籍人口在2015年减少之后又在2016年出现了增长。与之相对应的是，沈阳房价增长幅度略大。进一步分析各城市的居民收入水平发现，收入增长趋势呈现不同的特征。在人口增长趋势比较中，哈尔滨、沈阳、长春这3个东北城市和其他城市不一致，其人口近年来是减少的。而在收入增长趋势比较中，各城市都比较一致，都保持着相似的向上增长幅度。

综上可以判断，东北的哈尔滨、沈阳和长春房价增长较慢，人口是重要原因。而近年来哈尔滨、沈阳和长春人口减少，房价并没有下降，主要是因为目前还有其他区域的游资和投资购买力助力哈尔滨、沈阳和长春这样的省会城市购房，房价向上。而等到我国总人口减少后，则会出现多个地区人口减少，总体的房价供给和需求逆转，房价会出现整体低迷的状况。

（三）基于国外形势的研判

本文重点考察日本的人口形势与房价变化。从图1可以看出，2010年以来，日本全国住宅不动产价格指数一直低于100，这表明住宅不动产价格在持续下降。根据日本总务省统计局2018年10月的统计数据，日本的住宅数量为5759万套，但日本的家庭数量却只有4997万户，从全国层面来看，住宅数量明显供大于求，人口减少是主因。

图1 日本全国住宅不动产价格指数资料来源：Wind数据库。

另一方面，不同于日本全国人口走势东京人口却在增长。由图2可知，2009年以来，除前几年因国际金融危机的影响导致东京住宅不动产价格下降以外，2013年以来，东京的房价一直维持着上升的态势。受人口因素的影响，日本全国整体的房地产价格在下降，而东京的房地产价格仍然在上升。

图2 东京住宅不动产价格①图2的纵轴不同于图1的纵轴，图2使用的是房价的具体数值，而图1是房价指数值。资料来源：Wind数据库。

纽约、伦敦、巴黎等大城市也出现类似情况，由于人口的净流入，其房价的上升幅度都明显比本国其他人口增长少的城市要高。任泽平（2018）发现，伦敦近50年来的房价上涨达到了106倍，大幅超过英国全国的上涨幅度61倍；巴黎近50年来的房价上涨达33倍，显著超过法国全国的上涨幅度23倍；纽约近40年来的房价上涨为8.1倍，超过美国全国的上涨幅度5.6倍；日本地价在之前价格上涨的近40年中，核心城市地价上涨竟然达到了210倍，大幅超过日本全国的上涨幅度82倍。

（四）进一步的考察分析

本文主要聚焦于对中长期房地产价格的影响，一些短期的因素并不在关注的范围内。因此，本文进一步考察人口因素之外对中长期房地产价格的影响因素。一是经济增长，从中长期看，我国经济增长有韧劲，回旋余地大，较大可能保持比较稳健有力的态势。因此，经济增长的因素不会对中长期房价造成过大的冲击。二是房地产开发用地供给，受耕地红线的刚性约束，房地产开发用地供给比较紧张。我国人口到2030年左右才开始减少，但减少幅度不大，主要问题是人口老龄化的加剧。因此，耕地红线不会发生大的变化，房地产开发用地供给在中长期也不会有多少的变化空间。三是房地产调控政策。下一步房产税出台时还会陆续出台其他的房地产调控措施，但是房地产已经成为我国国民经济的重要产业。因此，出台房产税和其他房地产调控手段，短期内可能造成局部房地产价格的下行，但不会形成对房地产价格打压的态势，因而不会对中长期房价造成大的影响。

五、结论和建议

我国庞大的人口数量决定着房地产价格的基本面，人口因素和人口走势更是对中长期房地产价格具有关键影响。本文综合各方面预测和分析认为，我国在2030年左右人口将开始负增长，而大城市和中小城市的人口走势将呈现显著差异，届时将导致几个较大城市的房地产价格会保持上升，而中小城市的房地产价格将会出现平稳甚至下行的状况。据此，本文提出以下建议：

第一，采取差异化的房地产用地供给措施。一是根据城镇化人口转移的特征，增加城市建设用地的供给，同时减少农村建设用地的供给。二是对于部分大城市，应该增加房地产用地供给。对于人口流入少、房地产库存较大的中小城市，可以适度减少房地产用地供给。三是由于我国一线城市住宅用地占建设用地的比例多年来不足30%，而发达国家的该比例通常都高于40%，可以考虑提高大城市住宅用地占建设用地的比例，有效提高住宅用地供给。

第二，因城施策进行房地产调控。中长期来看，针对部分大城市来说，人口聚集度高，土地供给紧张，需要严控房地产投机和房地产投资，应该加快实施房地产税，平抑房价走势，甚至可以设计更高的房地产税率，以发挥税收的导向作用、体现因城施策的思路。而对于中小城市，可以采取比较温和的房地产调控手段。