大股东减持、高管离职 龙湖集团已入“战略陷阱”？

胡嘉琦

2019年2月13日，龙湖集团控股有限公司（以下简称龙湖集团，0960.HK）发布公告，披露了2019年1月销售情况：实现合同销售149.4亿元，合同销售面积95.8万平方米。

《商学院》记者对比了龙湖集团2018年同期的销售数据，结果显示，今年1月销售额同比下降6.74%，销售面积同比下降约17.06%。

2019年开年，龙湖集团更大的动作则在于管理层出售股份、减持套现。2019年1月初，龙湖集团CEO及执行董事邵明晓减持200萬股龙湖集团股份；1月17日，龙湖集团再遭大股东龙湖集团董事长吴亚军的前夫减持。1月17日早间，龙湖集团公告披露，公司主要股东佳辰发展国际有限公司（简称“佳辰发展”）拟出售公司1.5亿股股份，拟出售价格为22.70港元/股，总计约为34.05亿港元。

此外，龙湖集团长租公寓前景不明，多名高管陆续离职，都为龙湖集团2019年能否健康发展带来了诸多不确定因素。

市值“蒸发”133.72亿港元

大股东持续减持股份的原因是什么？

资深房地产评论人、投行、香港保荐人黄立冲认为，龙湖集团大股东对于股份的出售给市场提供了一个负面的消息，说明龙湖集团内部人士并不看好龙湖集团的未来，因此，这对于龙湖股价的未来是不利的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《商学院》记者分析称，减持套现受多种因素的影响。第一，或是对此类企业相对来说持悲观态度。第二，此类企业的部分管理业务要退出，所以持股方面会有调整。第三，套现或也和资金压力有关，所以会有此类套现的做法。

对此，龙湖集团品牌回复《商学院》记者称，“此次是蔡总（蔡奎）家族信托配股，而非龙湖集团上市平台，这是蔡总及其家族基金资产配置的安排，不影响龙湖集团内部管理结构。”

但是资本市场似乎并不买账，据wind显示，1月17日，龙湖集团股价快速下行，一度暴跌超9.1%。

在销售业绩方面，龙湖集团2018全年销售额2006.4亿元，与上年同期相比增长28.5%，“踩线”完成了此前定下的2000亿元的目标。但鉴于同业更快的发展速度，龙湖集团在全国房地产行业规模排名中，较2017年的第八位退后两位至第十位，被华润置地和新城控股赶超。另外，在克尔瑞销售排行榜中，龙湖集团2018年的销售额位列第十，较2017年下降了两个名次。

长租公寓“战略陷阱”

房地产行业增长乏力，诸多房地产企业转型升级，龙湖集团也不例外。

龙湖集团首席执行官邵明晓在2019年1月5日举行的媒体交流会上提出，龙湖集团要走四大主航道发展策略，分别在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个方面着手。邵明晓表示，希望用不长的时间，把龙湖集团的服务收入从100亿元做到超过1000亿元，希望2019年成为龙湖服务收入过100亿元的“元年”。

严跃进表示，对于多元化业务来说，说明其在持续走轻资产的模式，或者说输出管理和品牌。不过类似逻辑在很多开发商中也是存在的，很多开发商也是在积极做投资，尤其是长租公寓项目，但是市场表现是比较一般的。

龙湖集团副总裁李楠曾公开表示：“到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。”而对于长租公寓业务，邵明晓曾表示，2018年长租公寓“冠寓”将新开业5万间左右。但是，据公开资料显示，“冠寓”2018年的开店规模似乎并不及预期。

长租公寓对于地产商而言或是战略陷阱，地产商做长租公寓会发现经营性现金流将会越来越差，也会出现亏损现象。

龙湖集团2018年中报显示，截至2018年上半年，“冠寓”已在16个城市开业，累计超过2万间，较2017年底的1.5万间仅多出约5000间。龙湖集团官网显示，“冠寓”目前已进入31个城市，开业间数仍为“2w+”。冠寓2018上半年营收仅为1.38亿元，占龙湖集团总营业额的0.5%。同时，冠寓开业三个月以上的物业入住率为90.1%，开业三个月以内的入住率则只有38.7%。

“对于此类入住率的现象来说，也说明租赁市场一个非常尴尬的地方，即当前此类地产企业还是有压力的。长租公寓确实是市场的发展红利，但是实际上很多长租公寓也会面临很多压力，类似出租情况很难因为产品品牌运作或其他因素而上升，因为租赁市场相对更为自由，很多消费需求不见得会来租赁此类房源。”严跃进认为。

黄立冲认为，长租公寓对于地产商而言或是战略陷阱，地产商做长租公寓会发现经营性现金流将会越来越差，也会出现亏损现象。地产的成本结构、经营管理能力、运营特点是绝对不适合做长租公寓的。比如说万科基本上已经停止长租公寓的扩张，万科走过的弯路就可以给龙湖做一个参考。另外，龙湖有商业地产业务，商业地产业务也是消耗现金流很大的业态。

有业内观点认为，长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。黄立冲认为，如果一个长租公寓需要95%入驻率才能盈利，这种商业模式是不应该存在的或是生存不了的。因此，黄立冲对《商学院》记者说，“我对龙湖冠寓以及商业地产业务持负面态度。”

多名高管离职

据此前媒体报道，2018年包括副总裁胡浩在内，龙湖集团共有8位高管先后离职。多名高管频繁离职的原因是什么？是否会引起龙湖集团内部的不稳定？是否意味着公司将调整战略方向？

对此，龙湖集团回复《商学院》记者称，2018年龙湖集团提出“空间即服务”战略，积极进行数字化转型。在推行新战略的过程中，出现一些人事的调整是十分正常的，这是双方双向选择的结果。高管的离职在任何公司都是正常现象，为行业产出人才同样也是龙湖的使命。

对此，严跃进认为，高管频频调整也说明了一点，即当前地产企业还是需要看到，同类企业的竞争压力很大，部分给予更好的薪酬和工作岗位，这都会引起各类高管的变动和调整。

黄立冲认为，很多高管离职是因为难以适应公司调整的新战略，但是并不意味着高管离职就等于是公司的问题，但是同时也说明了龙湖调整战略方向至少在早期是不受高管认可的。

龙湖集团进行的战略调整能否适应市场的需求。对此，《商学院》记者将持续关注。