京津冀物业服务协同发展对策

何伟

摘要：伴随中国改革开放40年的巨变，中国经济发展水平逐渐提高，人们对于美好生活的要求也越来越高，为住宅业态提供物业服务的美好生活整合服务商在微观层面助推着和谐生活和民族复兴。目前中国物业服务水平地方性差异显著，京津冀物业服务水平良莠不齐，京津冀物业服务协同发展必须摆脱无序发展局面，走共建、共享的良性发展道路，实现充分市场化、社会化、系统化，凸显战略性、流动性、开放性区域发展优势，京津冀物业服务方能抓住机遇做大做强。

关键词：京津冀物业;服务;对策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）05-0069-74 收稿日期：2019-04-10

随着中国经济发展水平逐渐提高，人们对于生活状态的要求也越来越高。十九大报告指出中国特色社会主义进入新时代，中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。幸福是人们追求的永恒主题，提高人们的生活质量、追求幸福生活成为现代人不变的生活目标，作为美好生活整合服务商的住宅业态物业服务在微观层面助推着和谐生活和民族复兴。在物业服务企业不断发展壮大过程中，物业服务行业相关法律、法规逐渐完善，有效推动了行业进步，但是地方性差异显著，京津冀物业服务水平良莠不齐，要达到协同发展必须摆脱无序发展局面，走共建、共享的良性发展道路，实现充分市场化、社会化、系统化，凸显战略性、流动性、开放性区域发展优势，京津冀物业服务方能抓住机遇做大做强。

1京津冀物业服务协同发展的研究基础

2014年12月，中央经济工作会议提出重点实施“一带一路”、京津冀一体化和长江经济带三大国家战略，开启区域协同发展新格局。2015年4月30日中共中央政治局召开会议，审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，其中指出推动京津冀协同发展是重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，同时明确了北京市、天津市、河北省协同发展的功能定位。2017年10月19日，中共中央总书记习近平在十九大报告中强调“实施区域协调发展战略”，并提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”2018年11月《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》中明确提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。京津冀协同发展是涉及整合要素资源、消除行政壁垒、统筹社会事业等多个层面的系统工程，既包含产业、项目，也包含行政管理、公共服务。

物业服务行业面对新时代从物质文化领域向精神文明、社会文明、生态文明领域全面拓展的美好生活需要，以推动雄安新区和北京城市副中心建设、建立中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展为契机，紧扣京津冀协同发展脉搏，以提升人民生活舒适度为目标，寻求均衡高质量创新发展。

自2014年提出重点实施“京津冀一体化”至今，京津冀三地人口数量都发生了变化，北京常住人口数量在2018年已经过三年递减回落到2014年水平。2018年12月《北京人口蓝皮书：北京人口发展研究报告（2018）》发布，其中最引人关注的是“北京市常住人口在减少，北京市外来人口也在减少”（见图1）。

自2015年至2018年底天津常住人口数量平稳波动、略有增加，积极承接北京非首都功能疏解有效，“海河英才”行动计划引进人才13.3万人，实施22项促进大学生创业就业政策，妥善安置化解过剩产能企业职工，全市新增就业49万人，就业质量进一步提升。

党的十八大以来，习近平总书记7次视察河北，作为首都政治“护城河”，河北省政府在《河北省人口发展规划（2018-2035年）》中明确提出，到2035年河北省人口总量增加到7910万人，形成人口均衡发展态势，人口素质要提高、人口与经济社会和资源环境的关系要协调。自2014年至今河北省人口数量稳定增长，为京津冀协同发展、雄安新区规划建设、冬奥会筹办尽享人才红利。

京津冀物业服务是距离业主生活的“最后一百米”，如此优势有效促进了物业在注重基础服务的同时大力发展多种经营、建立立体交叉虚拟服务平台，在人才流动的同时伴随物资、信息、技术流动，提高物业服务的标准化、精细化、智能化水平，构建人们的美好生活，促进京津冀物业服务协同发展。

2京津冀物业服务协同发展的现状分析

京津冀协同发展能有效调整优化城市布局和空间结构、构建现代化交通网络系统、扩大环境容量生态空间，引航人民美好生活，京津冀物业服务协同发展是人民美好生活的“捍卫者”和“保护神”。

2.1京津冀物业服务共建的供给侧现状分析

物业服务作为建筑全生命周期管理，即BLM（全称Building Lifecycle Management）中重要一环，要学会站在市场云端，换个角度做好整合、优化、升级的准备。

截至2018年一季度末北京全市住宅物业管理项目3825个，住宅物业管理面积4.5亿平方米，共有物业服务企业3134家，从业人员40万人;截至2017年末天津全市住宅物业管理项目2569个，住宅物业管理面积3.2亿平方米，共有物业服务企业1883家，从业人员17万人;截至2017年末河北省全市住宅物业管理面積8.9亿平方米，共有物业服务企业6058家，从业人员33万人（见图2、图3）。

京津冀三地住宅物业管理面积和物业服务企业数量以河北省为最高，但是从业人员占比却是北京居首，这充分说明供给侧差异。三地人员“双城生活”“人口潮汐”现象要求京津冀物业服务要共建发展，依据同样的政策、融入同样的理念、应用同样的技术、提供同样的服务，共建京津冀一体的物业服务。

2.2京津冀物业服务共享的需求侧现状分析

从房地产开发住宅投资额近五年数据显示，北京2016年达到最高点后迅速回落到2011年水平，但在2018年末北京全年房地产开发投资比上年增长3.4%，其中住宅投资增长17.4%、办公楼投资下降29.7%、商业营业用房投资下降12.6%（见图4）。住宅和办公楼投资额增减变化反应出疏解非首都功能和租购并举提升生活品质的效果，住宅业态物业服务市场需求正在增加，需有效链接京津冀各个角落，提升粘性激发幸福体验。

天津和河北省从数据的趋势显示，津冀正在通过住宅的持续投资增长为北京人口流动提供条件。随着住宅项目数量的增加，物业服务的市场需求也在逐渐增加，同时物业服务需求标准也随之提升，人口流动方向是从经济发达、环境优越的北京向津冀流动，因此对于津冀的物业服务水平提出了更高要求。

据统计数据显示，京津冀住宅商品房平均销售价格在过去的五年间呈现不同涨幅，北京涨幅最大、河北价格变动相对稳定（见图5）。由于京津冀协同发展，现代化交通网络系统逐渐建成，在租购并举的形势下“双城生活”的租户逐渐增加，租户与房主对于物业服务的需求存在差异，来自不同城市的租户对于物业服务的满意程度也不尽相同，这需要京津冀物业服务企业以租户需求为导向共享资源、共享标准，实现一体化服务。

3京津冀物业服务协同发展困境分析

3.1京津冀物业服务市场化体系堪忧

2014年12月《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》指出非保障性住房物业服务价格放开。京、津、冀作为三个独立行政区，有各具优势的资源环境，有适应自身发展的物业服务制度政策，如《北京市物业管理招标投标办法》《北京市物业服务收费管理办法》《北京市居住小区物业管理服务基本要求》《天津市物业管理条例》《天津市社区物业管理办法》《天津市物业管理招标投标管理办法》《天津市住宅小区物业管理服务费价格标准调整规则的指导意见》《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》《石家庄市物业管理招投标管理办法》《河北省物业服务收费管理实施办法》，虽主题相似但内容标准截然不同，三地物业服务企业遵循各自原则、坚守各自底线，市场差异较大。但是在京津冀协同发展的背景下，物业服务整体格局发生了变化，京津冀明确了以“一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，推动有序疏解北京非首都功能，构建以重要城市为支点，以战略性功能区平台为载体，以交通干线、生态廊道为纽带的网络型空间格局。在京津冀范围内，三地原本的资源需要整合、行政壁垒需要打破、社会事务需要统筹、交通需要现代网路化，物业服务要按照一定的联系组合成整体，形成有秩序的市场化体系。

3.2京津冀物业服务标准社会化受阻

2018年10月19日河北省物业管理行业协会组织专家审议《住宅物业服务等级划分》标准，北京2010年实施了《北京市物业服务等级标准》、天津2009年执行了《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，京津冀业主和租户在各自物业服务标准体系下被动享受各自不同的物业服务。以北京为例，截至2018年一季度北京全市物业管理项目6681个，但是业主委员会备案数909个，仅为13.6%，住宅项目成立率不足25%。面对京津冀协同发展新格局，环境和社会行为方式都需要业主和租户适应社会并积极作用于社会，这种社会化是持续终身的。在京津冀协同发展环境下，业主和租户与社会物业行业的交互作用较低，业主和租户对于物业行业标准的认知缺失，业主和业主委员会不同程度缺位，使得京津冀物业服务标准社会化受阻。

3.3京津冀物业服务立体系统化思维不足

由于体制、政策、人力、资源、地理、交通等多方面因素影响，京津冀经济发展并不平衡，京津冀三地政府虽已经采取了协调联动机制，但物业服务立体系统化思维不足，一定程度上限制了落实跨界合作、优势互补、互利共赢的京津冀物业服务协同发展核心治理理念。

1988年，北京市与河北省环京地区6地市已经组建了环京经济协作区，以推进行业联合为突破口，带动企业间的联合与协作，卓有成效地推进了区域经济合作，地缘相接、人缘相亲、地域一体、文化一脉，区域合作由来已久。京津冀中的北京市、天津市及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、邯郸、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邢台、衡水11个地级市，是“首都经济圈”，是中国的政治、文化中心和近代中国经济中心，以北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区。京津冀近五年居民人均可支配收入虽增幅均接近40%，但是绝对数量差异较大，天津不足北京的三分之二，河北省不足北京的五分之二（见图6）。三地人民生活品质标准差异显现了对物业服务的不同需求，京津冀协同需全方位立体系统性发展。

京津冀三地物业服务系统中的政府主管部门、行业协会、龙头企业都应秉承物业服务协同发展立体系统化思维，放下身段放弃地方主张、地方保护、地方迁就，共同促进首都优质资源共享、京津双城强化联动、河北承接延伸产业链，只有京津冀物业服务行业整体创新升级，才能提升地方竞争力，才能示范全国。

4京津冀物业服务协同发展的对策

4.1以雄安新区为支点，凸显战略定位构建市场化体系，发展绿色物业，搭建京津冀物业技术交流平台

2018年4月中共中央、国务院批复《河北雄安新区规划纲要》，2019年1月《河北雄安新区总体规划》对外公布，雄安按照绿色、智能、创新要求建设绿色智慧新城，成为新支点。遍布新区的物业服务行业面对绿色低碳的生活方式、先进环保节能材料和技术工艺、综合地下管廊建设、数字城市等必须进行理念更新、技术革新，实施绿色物业服务。京津冀物业服务协同发展要以雄安新区为支点，将雄安绿色智能物业服务辐射京津冀，搭建京津冀物业技术交流平台，结合各城市实际情况选择性借鉴，带动河北省物业服务技术水平整体提升，凸显战略定位构建市场化体系。

4.2以京津为流动性传导双中心，推动服务标准社会化，整合京津冀“智慧物业+资本”服务集成商

2018年11月《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》中明确指出“以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。”截至2018年4月内地物业服务行业有1家A股上市企业、7家港股上市企业、58家新三板挂牌企业，资本正与智能化技术相结合双轮趋动流入这一行业。面对传统物业服务的诸多痛点，物业服务企业借助京津双中心采取业务整合、功能整合、技术整合、模式整合等方式，增加京津冀市场拓展流动性、增加京津冀区域内资源和人才流动性、增加物业在产业链上下游的流动能力、增加与业主和租户的引导互动性。通过上市或其他方式汇集资本链接世界，整合边缘化企业，创造合作共赢机会，形成现代服务集成商，推动服务标准社会化。

4.3提高站位建立顶层设计系统化思维，坚持立体开放，有效应用大数据

基于京津冀协同发展时代背景，物业服务系统“顶层设计”思维能统筹考虑各层级要素，统揽全局高效快捷地实现目标，有效集中資源，在最高层次上寻求问题的解决之道。基于规范和促进京津冀物业服务市场的需要，京津冀三地政府可以出台与京津冀物业服务协同发展规划相关的文件;三地企业可以提高站位，自高端向低端构建长效激励机制，提供“顶层设计”实践可行性的立体开放空间。京津冀三地城市之间可以推出互补的发展计划，就三者之间存在的产业差异性和城镇化水平差异性有效应用大数据分析，顺应现代人类文明发展趋势采取多产业联动、追求品牌提升竞争力、组建政府采购优质供应商库、探索“党建+”格局等方式，从而达成有约束力的共识。