二手房市场现状及存在问题分析

张平平 芮斌

摘要：通过设计调查问卷，采用抽样调查的方式，对芜湖市二手房市场现状进行调查，从购房者的角度，对二手房销售的影响因素、优劣势、相关税费、房屋质量等方面展开研究，得到芜湖市二手房市场现状存在交易环节多、手续复杂、经纪机构规模小、经营不规范等问题，基于芜湖市二手房买卖政策背景，提出完善产权制度、提倡交易信息对称传播等措施。

关键词：芜湖市;二手房;现状

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）06-0028-33 收稿日期：2019-04-18

随着房地产市场的快速发展，2016年中国楼市经历了井喷式的“量价齐升”。为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，各地通过“限价”“限售”“限购”“限贷”等严厉政策，加强对房地产市场的宏观调控。2017年，房企集中度不断提高，规模化、区域深耕特点显现，竞争压力日趋白热化，其中一、二线城市经历了从“买不到”到“买不了”的转变，土地供应紧缺;而三、四线城市“高库存”与“热销”的差异化并存，城市拍卖市场火热。在日趋竞争的房地产市场中，一手房交易量急剧增加，房价居高不下，泡沫现象明显。与此同时，购买力相对薄弱的群体，更多地关注到二手房市场。本文选择芜湖市作为调查区域，设计调查问卷，抽样调查芜湖市居民，了解芜湖市目前二手房市场现状，结合二手房市场存在的问题提出改进对策，充分利用二手房市场巨大潜力，为消费者提供更多优质房源。

1芜湖市房地产市场发展现状

2017年，芜湖市房地产市场价格上涨幅度较大，一直跻身于全国上涨城市排名前30名单中，上涨幅度最大的月份全国排名前五。

1.1一手房供给情况

据芜房网数据统计显示，2017年上半年芜湖市区共计开盘56次，合计推出住宅9834套，相较于2016年上半年（1-6月共计开盘40家）同比上涨40%。分区域来看，鸠江区预售住宅数量排名第一位3540套;其次是弋江区共计3012套;镜湖区1739套;三山区1599套。

近一年以来芜湖市房价持续攀升，2017年12月芜湖市市区成交均价9180元/平方米，排名前三的依次是镜湖区11179元，平方米，弋江区10734元/平方米，鸠江区9313元/平方米，如图1所示。

据星空地产研究院统计，2017年芜湖市五区中，弋江区成交15917套，位居首位;镜湖区排在二，成交14470套;鸠江区排第三，成交13048套;三山区与开发区分别位列第四五位，分别成交5565套、4110套。前三名区域商品房年度销售均超过一万套，成交面积与成交套数成正比。

1.2二手房市场概况

芜湖市二手房市场处于稳步发展阶段，近几年跟随一手房市场价格上涨明显，发展空间较大。但是由于二手房市场先天发展条件不足等原因，占整个房地产市场销售套数比例仍然偏低，与一手房市场差距明显。

依据芜房网最新数据统计出，目前芜湖市四区在售二手房源的大致情况，如表l所示。

2调研对象与方法

2.1调查区域概况

芜湖市地处长三角经济带西南部，是安徽省政治、经济副中心城市（三线城市），毗邻南京、合肥，全市常驻人口约380万，2016年全年GDP为2699.44亿元，房地产投资408.1亿元。高铁、轻轨、长江二桥、商合杭大桥等项目途经区域，随着新华联鸠兹古镇、海洋公园等项目的建设，整个城市的品质不断提升。

2.2调研方法

本次调查采用实地调查法、问卷调查法、上网查阅资料。

在本次调查中，为了透彻了解芜湖市二手房市场现状，对该四个区域进行了实地调查。同时，通过设计编制调查问卷，前往芜湖市四区（镜湖区、鸠江区、三山区、弋江区）发放问卷210份，最后统计录入数据进行结果分析。利用互联网了解和掌握二手房市场信息，特别是在前期搜集资料时，通过365淘房网、搜房网、58同城等网络平台，初步了解芜湖市二手房相应情况。

3调研结果与发现问题

通过调查发现，近几年芜湖市居民对二手房市场的关注程度越来越高，其中30-40岁的被调查者，对二手房的信息和政策了解程度很高，而年轻人则对新开楼盘比较感兴趣。随着二胎政策的放开，改善型需求群体，为了能够给孩子好的优质资源，在同等条件下，会优先考虑小区配套齐全、周边教育医疗设施完善的二手房。同时，经过统计发现，除了考虑下一代，月收入在4000元以下的居民，对于二手房的需求更为强烈。

3.1调研结果

3.1.1购买二手房意向调查分析

根据调查发现，其中6I%的被调查者在近两年没有购房意向，只有39%的被调查者在近两年内有购房意向，购房潜在客户比例低，同时，对于有购房意向的群体，近九成的人会优先选择一手房，只有11%的人会考虑买二手房，二手房需求面较窄，与一手房相比，仍有很大提升空间。

3.1.2二手房信息获取情况

芜湖市二手房信息获取渠道较窄，75%的居民仅通过朋友介绍、中介公司宣传和浏览房地产网页的形式，了解到相关二手房信息，另外有25%的居民通过电视、期刊和报纸等方式获取的信息，容易出现不及时、滞后，信息的完整性和准确性不够。

3.1.3购买二手房主要目的分析

居民在选购二手房时，经调查发现87%的居民主要是为了满足居住需求和下一代的教育，符合中国大多数人的购房观念，此外，也有8%的居民是为了改善居住环境，方便工作、生活和学习等原因，极少部分是为了投资。

3.1.4影响二手房销售因素分析

经过调查发现，影响二手房銷售的主要因素包括：开发商的品牌信誉度、价格、物业管理、户型、税费等。

其中，房屋质量问题是直接影响消费者是否购买的最为关键的因素;其次是开发商品牌信誉度，现在的居民大多对品牌影响力大的房地产开发商较为信赖，例如万科和碧桂园等;最后的影响因素是价格，二手房价格比一手房普遍偏低。另外，二手房交易过程中涉及多个税费，芜湖市目前二手房交易所有税费都由买方承担，这也是影响居民不选购二手房的主要原因。对二手房房价的判断，如图2所示。

3.2存在主要问题分析

3.2.1政策背景分析

芜湖市目前施行严格的调控政策，包括限售、限价、限贷（不限购）。首先，芜湖市楼市新政要求：在芜湖新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满两年方可转让;其次，规定高价楼盘一律不允许网签，首次销售的楼盘，备案价以当年2月实际成交均价为基础，环比价格不得上涨，以后原则上半年内涨幅不得高于5%;最后，虽银行均实行首套房贷款首付最低两成，二套房最低三成的政策，但贷款利率却均有所上浮。由于新政的出台，买房者选购芜湖市房产时，会逐渐形成“安置型”“实用型”和“舒适型”三级梯度消费结构，消费者会根据自身的经济实力来改善自己的居住品质。在这个过程中，二手房作为特殊的房产类型，起到承前启后的重要作用。

3.2.2二手房市场存在的主要问题与原因分析

随着我国房地产市场存量的逐步加大，国家会大力加强调控一手房市场，而二手房市场可以利用该契机有效发展。但是，二手房市场在其蓬勃发展过程中，也面临着诸多问题，目前芜湖市二手房市场现状与存在的问题总结如下。

3.2.2.1二手房市场起步较晚，亟待发展

近几年，芜湖市二手房市场正在逐步放开，进入房地产市场销售的二手房数量和规模不断增加、扩大。特别是2010年以来，经过统计数据获取可知，二手房的成交量在逐年增加，年平均增速在2.78%。但是由于区域整体经济环境影响，二手房市场起步较晚，制度与体系不健全。

3.2.2.2二手房交易环节多，风险较大

二手房不同于新开发的房地产商品，同时由于二手房市场体系处于发育与完善阶段，二手房在交易手续和环节等方面相对复杂，涉及的相关政策和制度较多，风险较大。购买二手房担心的主要问题包括：房屋产权纠纷、税费承担主体确定、房屋实际状况与中介和房地产网站描述不符、交易周期过长等问题。同时，还包括二手房经纪行业的不规范性，给居民购买二手房时造成很多困扰。总的来说，二手房市场的交易，必须考虑国家和地方宏观政策背景，充分把握房地产市场走势的前提下，依托房地产整体市场，恰当运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭。

3.2.2.3二手房行业规范性差，交易行为有待改善

由于二手房市场的蓬勃发展，房地产交易市场面临一次次洗盘，给二手房行业带来了发展机遇。芜湖市在二手房市场发展进程中，存在着房地产经纪机构品牌效应差、规模小、经营行为缺乏规范性、行业门槛低、诚信度差等突出问题。本文通过八爪鱼软件，对网络上居民搜索与芜湖市二手房相关的主要关键词进行排序，并选出排名靠前的关键词，通过设计网络问卷展开调查，对芜湖市主要的二手房经纪公司打分，从机构规模、人员素质、行为规范、行业诚信、销售业绩等方面进行考评，如表2所示。

经过总结发现，居民对中介机构的打分普遍偏低，公司规模越小的经纪机构，其人员素质、行业规范与诚信越差。其中，只有格家和友家两家表现良好，其他机构在服务水平和能力偏弱。而与此同时，销售业绩与其规模、素质、诚信息息相关。

4改善芜湖市二手房市场的主要对策

4.1改善供给与需求平衡机制

经过多个专家论证，完善的房产市场其二手房销售量应是新房的5-7倍，但芜湖市目前还远远没有达到这个比例。房地产市场有投资型和消费型两种类型，由于房地产二级市场受到一级市场直接导向作用，芜湖市近几年投资型房产交易提升迅速。所以，需要大力促进消费型市场的发展，抑制投资型市场的发展，实现房地产市场供需结构上的平衡。

4.2完善产权制度

由于我国房地产市场发展起步晚，产权制度不完善，二手房产权更是存在多种形态，如有经济适用房、廉租房、定向安置房、两限商品房、安居商品房、商品房等多种方式，该类房地产的产权明晰一直十分复杂。这直接导致二手房在交易过程中，容易出现产权纠纷问题，在加上二手房本身质量、业主信誉的影响，购买者在不了解相关信息的前提下，势必会优先选择一手房，对二手房交易市场的发展极为不利。所以，政府需通过各种制度政策，来逐步完善产权制度，让消费者有信心去购买二手房，逐步推动芜湖市二手房市场的发展。

4.3加强交易过程信息的对称性

目前，芜湖市二手房市场信息流通的主要渠道包括：中介经纪机构、房地产网站（365淘房网、搜房网、58同城等）、报纸（《大江晚报》《芜湖日报》）、杂志、宣传单页和户外广告等提供。在信息传播流通过程中，由于买卖双方存在着利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。卖方容易从自身利益出发，往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒、包庇，不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。作为买方，由于二手房信息提供方式的限制，使得获取信息的真实性、有效性低。如果买方为了更加清楚地了解二手房的产权、利用现状、物业、售卖价格等问题，只能通过二手房的业主来了解。交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。所以，作为中介机构要加强在售二手房的信息核实，通过前往房管局、派出所查看其产权所有人、面积、房屋利用狀况、户口信息等，鼓励交易信息对称性传播，不断提高二手房买卖实际成交套数。

4.4构建合理二手房税赋承担体系

芜湖市目前二手房税费承担者主要是买方，这给买房者造成很大压力。虽然芜湖市目前的二手房税费缴纳，根据房地产市场行情好坏，进行了适当的调整，但是居民在选择是否购买二手房时，仍有疑虑和担心，相比一手房仍然觉得税费太高，这也是阻碍越来越多的人购买二手房的重要原因。