大连旅游地产发展的策略及建议

王伟

摘  要：大连是东北对外开放的窗口及最大的港口城市，具有“浪漫之都”等众多称号，还荣获过中国最佳旅游城市的称号。旅游地产是一种新兴产业，在我国房地产行业获得了快速发展，由于国家对房地产行业的调控，使很多开发商开始向旅游地产转型，这就需要分析大连旅游地产现状并找到有效的解决策略，本文分析了大连旅游地产发展的策略及建议。

关键词：大连旅游地产;发展;现状;策略;建议

旅游地产顾名思义就是旅游和房地产这两个产业相互交叉而产生出的一个新的地产类型，其本质就是城市化扩散效应的一种高级形态。大连是著名的旅游目的地，吸引了很多的国内外游客，具有丰富的旅游资源。且旅游地产在大连也取得了不错的发展，旅游地产发展的好能够进一步促进旅游产业的发展，因此为了提高大连旅游产业发展，促进城市经济发展，分析这篇文章。

一、旅游地产的含义

旅游地产就是以旅游度假休闲会议为目的，将地产及旅游业进行结合，在此基础上对它们进行综合开发，这种经营模式下形成的对各种物业的总称。相关的房地产开发形式有度假、休闲及养老等，还包括丰富的产品形态，如休闲生态度假村、产权酒店、滑雪运动、养老度假村等。更加广泛的说法就是，空间上和旅游区有极高联系或者是直接为旅游业服務的房地产开发。除此之外，还有“第二居所”、景观房产、旅游休闲房产等概念。

旅游产地可以根据不同的考查重点及分类标准进行划分，如投融资方式、功能、产权形式等，通常可以分成四类，分别是旅游景点地产、旅游度假地产、旅游住宅地产以及旅游商务地产。

二、大连旅游地产发展情况

（1）发展情况。大连具有优越的地理位置，其西北濒临渤海，东南面向黄海，有260个岛屿，拥有优秀的自然环境，非常适合旅游业发展，房地产市场受到调控政策影响，而目前中国已经进入休闲时代，休闲度假的需求和消费将大幅攀升，因此开发商将旅游地产作为一个转型的好方向。当前大连已经形成了8个吸引投资的板块，包括金渤海岸、东港、钻石湾、旅顺、金石老虎滩，在这些模块中有很多地产很受欢迎。如金石滩是我国的5A级风景区，非常适合养老和旅游，在万达进驻之后，带动了金石滩的发展，万达金石天成为大连的楼盘带来了发展，除了万达带头之外，很多其他项目也在摩拳擦掌，希望可以借助这一地方影响性更多的客群。经过时间发展，到大连开发旅游地产项目的知名开发商数量也在不断增加，不同于传统的地产项目，其带有自己鲜明的特点及个性。开发商通常都会以自己旅游地产项目为核心，围绕去进行周边打造，建设更多的休闲娱乐配套项目，让旅游地产价值可以提升，因此大型旅游地产项目的发展前景也更好。当前，城市生活步伐较快，城市中的人们长期都处于紧张的生活压力下，因此，旅游地产项目中既可以满足居住需求，又可以满足休闲度假的需求，这也让其更具吸引力，在普通的项目中是没有独立的小农庄、私人海岸线、翠绿青山，而旅游地产则具备这些，可以吸引更多的客户群体，且随着时间的发展，其未来会从生活方式上改变生活模式，进而更加深入的走进人们的生活中。

（2）大连旅游地产开发模式。

1.滨水滨海模式。该开发模式主要是以湖景资源作为开发内容，称呼交通也较为便利，旅游配套项目也很重要，项目呈阶段性发展，这些资源还具有复制性及可再生性的特点。根据项目的类型以及受众广度，可以对其进行分类，包括大众型项目、私人型项目以及商务型项目。大众型，其项目所在地区具有较好的海滨资源，大众会较为认可，具有丰富的产品线，能够满足很多人对于休闲度假的需求;私人型和大众型项目都属于滨海度假项目，但是因为其私人定位，产品也就更加高档，环境是私密的，是专门为那些顶级成功人士为对象进行打造的;商务型项目不仅局限在休闲度假上，还更趋向会议类度假发展，具有完善的会议设施。

2.商业旅游模式。该类项目开发中包含很多要素，如旅游餐饮、娱乐、旅游、购物、居住等，在项目选址上会以旅游游憩功能为侧重点，项目周围有景区景点，可以让人们享受生活。该类项目的定位是从文化挖掘及游客行为特征为出发点，实行特色化的定位。比如大连的星海广场便属于商业旅游地产的典型案例，在星海广场周边，不仅拥有各种特色餐饮以及购物和酒店等，如会展中心和一方城堡等，还拥有星海广场、星海公园、圣亚海洋世界等旅游景点，并且在地产的开发过程中，也以这些旅游景点为基础进行开发，形成了一个集中的商业旅游模式，成功打造了大连的旅游形象。

3.主题公园模式。其是带有特定的主题，由人创造出来的舞台化休闲娱乐活动空间，其属于一种休闲娱乐产业，一般会在大城市及特大城市中进行建设，城市中具有发达的经济和大量的人口流动，进而为主题公园的发展提供保障，城市有优越的外部区域、发达的交通网，这样可以让人们选择不同的交通线路进入到主题公园中，为游客提供便利。比如在大连，最出名的主题公园模式的旅游地产便是发现王国，在发现王国内，拥有发现广场、传奇城堡、魔法森林、金属工厂、神秘沙漠、疯狂小镇、婚礼殿堂七大景区，其不仅构成了这里的异域风情，而且也给人们提供了绝佳的娱乐空间，同时在公园内部也提供饮食以及购物等服务，属于大连旅游地产中的成功典范。

4.历史街区异常模式。这是城市中重要的遗产区域，有利于保护城市历史，对城市未来发展也同样具有重要作用。当前历史城市旅游成为一种趋势，历史街区遗产旅游也在不断发展，成为一个重要的旅游产品，越来越多的游客都会选择这样的旅游形式。比如大连的俄罗斯风情一条街和日本风情一条街就是该类旅游地产的代表，在这两条风景街中，不仅保留了当初俄罗斯和日本在该区域内所建设的具有异域风情的建筑，同时也开设了大量的俄罗斯和日本购物场所、饮食场所以及住宿场所，让游客在这里便能够亲身体会到来自俄罗斯和日本的异域风情。

三、目前大连旅游地产存在的问题

（1）开发过程中缺乏整体感。当前大连旅游場地开发中，各大地产开发商在景区还存在各自为战，各自开发的问题，没有进行统一规划，只想着追求眼前利益，不注重景区开发的整体性和协调性，这反而给景观造成了消极影响。这就使得各开发商地产建设中存在重复建设的问题，比如餐饮、住宿、购物街、高尔夫等设施，造成了土地资源和资金的浪费问题，且太多的相似项目堆积在一起，也让开发商的活力降低。还有的开发商为了追求经济利益，增加卖点，就过度开发景区资源，让游客在景区的旅游体验大大降低，从长远来看，对大连旅游业发展也不利。

（2）地产商缺乏旅游地产开发经验。缺乏开发经验是旅游地产开发中存在的一个常见问题，这就使得地产的投资汇报了下降，之所以这样就是因为开发商过于注重自身的经济效益，没有同步发展配套设施，让旅游地产中缺乏卖点，只有美景的风景，地产后续动力不足;还有的开发商注重前期销售及宣传，对房产的装修、物业及品质缺失

大连旅游地产当前还在发展中，发展还不是很完善，旅游地产及旅游区开发还是政府在进行主导，具有显著的政策性。而政府并没有规范的政策及管理法规，对于旅游地产的相应发挥内容，在《房地产法》中并没有涉及到，在业界内对旅游地产的法律法规、行业政策、理论研究都有较大争议，在开发中是靠其他非专业的政策、法律法规等进行协调。比如，当前房地产金融体系缺乏多元化、竞争性的针对市场的融资工作，这几使得很多房地产项目资金来源多是向银行贷款，让行业中出现衰退或者是泡沫式，就會影响到房企，甚至会出现倒闭情况 ，进对房地产行业以及我国的经济发展都造成消极影响。

四、大连旅游地产发展的策略及建议

（1）加强旅游地产业宏观调控和微观把握。旅游地产开发和旅游地产行业的宏观调控体现出了国家在行业中的干预，体现出政府对旅游地产开发及行业的总体及总量管理，体现了其调控职能。具体的宏观调控手段主要有法律手段及经济政策，如财政补贴、税率调整、金融等;还有计划指导，如对大的旅游地产行业投资规划，或一些自然环境资源的配额和审批制度等;还有一个行政手段，如环保监督检验、工商商检等，通过这些行政手段限制或者是禁止一些项目或者自然环境资源的使用。另外，在开发和发展旅游地产中，还需要注重把握市场需求，加强能力，要实现成功的旅游地产项目建设，需要有优越的环境资源，除此之外，还需要做好各方面的研究工作，如项目定位、环境资源保护与生态平衡规划方案、特色服务项目开发等。旅游地产是跨行业的，这也会让其会受到一些环境变化及经济领域变化影响。当前我国的经济形势下，以及全球经济情况，旅游地产也会受到很多不可控制的因素影响。

（2）旅游地产实现类型、层次的多元化发展。社会经济不断发展，人们的生活水平有了极大提升，人们开始注重度假旅游，且随着游客需求的多样化发展，人们也开始喜欢一些更具有特点的旅游景点，这就对传统旅游形式提出了更高的要求，因此，要实现更好的发展，就需要让旅游地产行业也能实现层次、类型多样化发展，要对消费者进行全面、详细的分析，包括消费水平、年龄、类型等，掌握人们对于旅游地产的期待值和需求，实现旅游地产设计和经营多元化，让其可以满足更多人的需求，提升他们的满意度，促进自身发展，进而吸引更多的消费者，促进旅游产地消费增长，增加经济效益。

（3）注重原生态发展。当前人们对传统的旅游形式也开始缺乏兴趣，开始追求一些新的旅游方式，如低碳旅游方式、原生态旅游景点，“古城游”也发展成新的旅游趋势。这是因为都市人平时生活和工作压力很大，希望可以返璞归真，让自己得到放松，因此在开发和设计旅游地产时也需要注重这一点，要注重原生态建设，和当前城市形成鲜明的对比。除了加强旅游产地的原生态建设之外，还需要做到智能化，根据实际情况为消费者提供优质的服务。

（4）开发过程中注重整体性。在大连旅游场地开发中，各大地产开发商应该避免出现各自為战的情况，在开发中要注重对景区的统一规划，用长远的眼光看问题，开发中注重整体性和协调性，避免重复建设问题，将节省下的资金可以用在提高品质方面，还可以节省土地资源，提高开发商的活力。在开发中，要合理的开发景区资源，保证游客的旅游体验，让大连的旅游及旅游地产可以相互促进发展。

五、结语

综上所述，大连具有优越的自然环境，也是旅游胜地，当前在发展旅游地产中需要做好分析和设计，为消费者提供优质的服务。

参考文献

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