基于城市规划对房地产经济的引导分析

摘 要：城市规划与房地产开发之间具有密切关系。一方面，城市规划为房地产开发指明方向；另一方面，房地产开发将城市规划思路与理念变为现实。随着我国经济飞速发展，城镇化也得到相应促进。房地产行业迅速建立与完善离不开城市规划作用。文章基于对城市规划与房地产开发之间的关系阐述，进一步对城市规划对于房地产的引导与控制作用进行详细论述。

关键词：城市规划；房地产经济；引导作用分析

近年来，房地产市场整体出现房价增幅过快及供应结构不合理现象。部分地区人口密度大，供房紧缺，房地产企业为把握商机，在无计划建设条件下，致使商品房数量过盛，无人小区在部分地区已成为灾难性问题。政府相关政治基础、管理体制仍存在一定欠缺，因此在尊重社会主义市场经济作用规律条件下，探讨如何让城市规划引导房地产健康、持续、稳定发展，已成为当今社会建设首要问题。

一、城市规划与房地产开发概述

城市规划是指国家相关部门根据一定阶段城市和经济发现目标，制定相应城市发展战略，明确城市性质，制定城市发展方向和总体规划布局，使城市发展过程中合理利用城市空间、完善城市功能布局，建立和谐、宜居的城市生态系统。随着城镇化步伐加快，城市规划成为我城乡发展面临的热门话题。我国城市发展前景优良取决于城市规划水平高低。正确的城市规划实施为能够为城市建设指明方向，使城市建设有据可依，有理可循。以资源合理开发利用为基础，制定整体城市规划政策，是建设可持续发展国家的关键所在。

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。城市规划为房地产开发指明方向，房地产开发将城市规划思路与理念变为现实。

二、城市规划与房地产开发之间的关系

（1）城市规划对房地产开发的规范、管制作用

房地产开发应遵循城市规划总体布局的基本原则。随着市场经济发展，房地产行业逐渐建立与繁荣发展，房地产企业之间竞争力不断增大。要在竞争中占据有利地位，在满足市场经济基本要求的同时，也要实现相当程度的经济效益。部分无良开发商只注重自身利得失，而忽视国家总体利益做法，是极度不可取的。房地产开发过程中，企业不按照政府

下达的城市总体规划方向进行，导致开发商与政府之间矛盾频发。如针对开发商建筑物对市民出行带来不便，不符合政府道路规划要求时，相关部门应依据相关政策文献，指出开发商建设中问题所在，并监督其修改设计方案，直至政府规划得到实际落实。城市规划中，开发商应积极遵循政府已制定的相关政策措施，不占用非建筑用地，从人民群众利益出发，适应市场经济要求基础上，与政府一同为推进社会主义经济建设做出贡献。

（2）房地产开发为城市规划提供反馈信息

房地产开发将城市规划变为现实。合理房地产开发是解决城市规划理论与实际结合的重要实践手段，能够解决城市建设中建设相对分散，空间失调等缺点。城市规划管理部门在遵循社会主义市场经济条件基础上，通过对实际发展需要考察分析，做出合理规划，监督房地产开发商建设行为。通过房地产开发中反馈信息，使规划更具时效性，城市规划有关部门能够及时了解政策具体实践后概貌，有利于检测城市规划设计质量。通过反馈，进一步对政策进行改进，做出時效性、实用性强的城市规划优化新方案。

（3）房地产开发使城市规划建设变为现实

改革开放以来，我国经济建设得到飞速发展，习近平新时代对经济建设提出更好要求，我国已经从高速发展时代跃进至高质量发展时期。优质城市规划建设成为人民群众新期望。为满足居民需求，政府应进行详细、科学的规划。城市规划总体目标完成继续阶段性目标实现，阶段性目标实现则需要通过房地产开发具体实施途径进行考察。鼓励房地产企业开发，在实现资金回收与循环利用同时，为我国GDP发展也做出巨大贡献，为社会主义市场经济持续、稳定发展奠定了坚实基础。

三、城市规划对房地产经济的引导作用祥谈

（1）房地产开发要符合城市规划

城市规划隶属于城市总体建设系统。房地产行业开发则是城市系统规划的分系统，应遵循城市总系统要求，积极落实政府相关政策规划措施，不能将自身利益凌驾于国家总体利益之上，盲目扩建，影响城市规划总体目标实现。在城市详细规划中，相关部分对建筑区位，人口密度，居民要求建筑高度，建筑风格做出详细调查与建设要求。房地产开发商在建设中不允许随意对政府建设目标做出更改，我国已建立相对完善的法律监管体系，确保城市规划得以落实，避免无良开发商“钻空子”，确保城市经济建设发展规划真正实现。

（2）城市规划分类对房地产建设的控制作用

城市总体规划分为控制性详细规划和建设性详规划，具有一定层次性，既有总体布局规划，又有相应分区规划，对宏观调控及微观改进都有一定程度把控。不同层次对房地产开发要求规划要求不尽相同，在城市总体要求规划中，对于地域及商品房功能提出很高要求，明确地产开发规模、步骤、时序等。在详细规划中，会对规划居住区人口规模，组团用地范围，居住区条件建设提出具体要求。城市规划中，对于商品房功能划分及布局都有相应要求，房地产建设是城市建设的重要实施手段。房地产开发时，应遵循相关规定，符和政府指定标准进行安排项目用地环境及相关配套设施建设。

（3）房地产开发应符和城市可持续发展需求

高层建筑林立，用地过度开发，绿地率下降，在社会建设发展同时，也带来了许多环境问题。近几年，政府已经对环境保护有了较高层次意识，在满足人民住房需求，为居民提供良好生活环境，实现社会主义现代化同时，也要秉承绿色城市建设理念，以保证环境可持续发展与房地产开发平衡为基础，建设新型环保城市。“城市双修”是城市规划对于房地产开发及环境保护提出的针对性理念，“城市双修”工作是指“生态修复和城市修补”，其中生态修复是建设健康、美丽城市的基础，旨在保护自然资源、修复生态环境、推进海绵城市建设，其主要内容是河岸线、海岸线和山体的修复。简单说，就是用再生态的理念，修复城市中被破坏的自然环境和地形地貌，改善生态环境质量；用更新织补的理念，拆除违章建筑，修复城市设施、空间环境、景观风貌，提升城市特色和活力。城市“双修”是走向品质的营造修补，是城市发展由量的扩展转入质的提升。城市可持续发展依靠自然资本和人造资本。弱可持续性要求上一代传给下一代的自然资本和人造资本总量不能减少；强可持续性则要求上一代传给下一代的自然资本不能减少。生态修复是对自然资本的维护和恢复，而城市修补是对城市人工建成环境和设施的维修。注重人造资本的修补，延长其使用寿命乃至再生利用，实际上可以降低对自然资源的开发利用强度，减轻生态环境的压力。因此，城市修补遵循城市规模要同资源环境承载能力相适应的规律，促进城市健康发展和整个生态的延续。只有将处理好城市建设与生态环境中间的关系，我国总体城市规划才能持续、稳定、健康发展。

四、结语

综上所述，由于城市规划与房地产开发即是前者决定后者，后者服务于前者，又是宏观与微观、长期与短期、整体与局部的关系，两者相辅相成，不可分割。因此，要实现城市规划与房地产开发之间协调发展，城市总体规划就要在符和人民群众基础上，为房地产开发提供合理区域，使房地产业开发项目不仅服务与局部城市人口，对整体城市体系发展也起到极大促进作用。文章在对城市规划与房地产经济的关系分析基础上，进一步深入探究两者之间相互作用关系，对建设完善和谐城市生态系统具有相当程度的实践和理论指导意义。

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作者简介：田金温，（1972—），男，山东潍坊人，本科，经济师，从事工作：房地产。